N° RG 23/04692 – N° Portalis DBYQ-W-B7H-IA3E

N° minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 26 FÉVRIER 2026

ENTRE :

E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°890.385.792

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Maître Laure CAVROIS de la SELARL CJA PUBLIC CHAVENT-MOUSEGHIAN- CAVROIS avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son Administrateur Provisoire la SELARL AJ UP prise en la personne de Maître [M] [Y] prise en son établissement situé [Adresse 3] à [Localité 3]

représentée par Maître Lidya LAOUBI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Présidente : Séverine BESSE

Assesseur : Guillaume GRUNDELER

Assesseur : Sophie MAY

Greffier : Valérie DALLY lors des débats et du prononcé.

DÉBATS : à l’audience publique du 24 Novembre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 26 Février 2026.

DÉCISION : contradictoire, prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, en matière civile et en premier ressort, et après qu’il en eut été délibéré par le président et les assesseurs ayant participé aux débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] ([Localité 4]), soumis au statut de la copropriété, comprend deux bâtiments :

— un bâtiment A, sur rez-de-chaussée et trois étages, composé de deux locaux commerciaux, de six appartements et de caves, constituants les lots n° 1 à 14 ;

— un second bâtiment, abritant un foyer de vie pour adultes handicapés, dit foyer [M], construit en 2004 en lieu et place du bâtiment B, tel qu’identifié encore aujourd’hui dans le règlement de copropriété en date du 26 novembre 1974, qui constitue le lot n° 15.

L’établissement public local industriel et commercial [Adresse 4] est propriétaire du lot n° 15.

Par ordonnance du 27 septembre 2019, la présidente du tribunal de grande instance de Saint-Etienne a désigné la SELARL AJ UP en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à Saint-Etienne (Loire), avec pour mission de prendre toute mesure nécessaire au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.

La mission de l’administrateur provisoire a été régulièrement prorogée et l’administrateur provisoire a régulièrement arrêté les comptes annuels.

Par arrêté de mise en sécurité du 22 février 2022, le maire de [Localité 1] a, outre interdiction d’habiter l’immeuble et d’accéder au local du rez-de-chaussée du foyer [M], mis les copropriétaires et l’administrateur provisoire en demeure de faire réaliser, au sein du bâtiment A, une étude structure après reconnaissance des maçonneries et des éléments porteurs en maçonnerie au niveau des caves et du rez-de-chaussée, avec la vérification de la structure des planchers et des structures au niveau des refends de la cage d’escalier et de la façade sur cours.

Le rapport de mission de diagnostic structurel a été établi le 29 novembre 2022.

Par courrier recommandé du 17 février 2023, l’administrateur provisoire a informé l’établissement Habitat et Métropole qu’elle envisageait de procéder à un recalcul des charges depuis sa désignation incluant le lot 15 dans les budgets prévisionnels et définitifs.

Par courrier recommandé du 09 mai 2023, il a sollicité le versement de l’appel de fonds pour un montant total de 9 086,57 euros, comprenant notamment la participation au diagnostic de mise en sécurité de l’immeuble.

Par courriers des 19 septembre 2023, 21 mars 2024, 18 décembre 2024 et 21 mars 2025 adressés à l’EPIC Habitat et Métropole, il a fait de même pour les appels de fonds attachés au lot n° 15.

Le 07 novembre 2023, l’EPIC Habitat et Métropole a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne en annulation des décisions d’arrêté de comptes de l’administrateur provisoire.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 1er avril 2025, l’EPIC Habitat et Métropole demande au tribunal de :

PRONONCER l’annulation des décisions de l’administrateur provisoire des 30 mars 2021, 2 juillet 2021, 23 août 2023 et 15 septembre 2023 (Pièces 13 à 16 et pièces adverses 14, 19, 22, 26, 29) ;

PRONONCER dans tous les cas l’annulation des appels de fonds et comptes individuels qui ont été adressés à HABITAT ET METROPOLE (Pièces 17 à 20, 27, 29, 35 et 36 et pièces adverses 13, 16, 18, 21, 25, 28) faisant état d’un solde à payer au 1 er avril 2025 de 32 107,18 € ;

REJETER la demande reconventionnelle de la SELARL AJ UP en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] tendant à voir condamné HABITAT ET METROPOLE à lui verser une somme de 30 251,92 € au titre des charges courantes, charges pour travaux, et provisions pour charges, compte arrêté au 12 décembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 juin 2023 ;

REJETER la demande reconventionnelle de la SELARL AJ UP en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] tendant à voir condamné HABITAT ET METROPOLE à lui verser une somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

REJETER toute autre demande de condamnation formée par la SELARL AJ UP en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à l’encontre d’HABITAT ET METROPOLE ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJ UP, à verser à HABITAT ET METROPOLE une somme de 5 000 € en application de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure qui seront distraits au profit de la SELARL CJA PUBLIC CHAVENT MOUSEGHIAN CAVROIS sur son affirmation de droit.

DIRE ET JUGER que HABITAT ET METROPOLE sera dispensé de toute participation aux frais engagés par le Syndicat des copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir en application de l’article 514-1 du CPC.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 18 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] demande au tribunal de :

REJETER l’ensemble des demandes de l’EPIC HABITAT ET METROPOLE.

CONDAMNER l’EPIC HABITAT ET METROPOLE à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] la somme de 30 251.92 euros au titre des charges courantes, charges pour travaux, et provisions pour charges, compte arrêté au 12 décembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 02 juin 2023 ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNER l’EPIC HABITAT ET METROPOLE à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;

CONDAMNER l’EPIC HABITAT ET METROPOLE à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER l’EPIC HABITAT ET METROPOLE aux entiers dépens qui comprendront notamment aux droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 14 mai 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 24 novembre 2025 et mise en délibéré au 26 février 2026.

Le tribunal a autorisé les parties à produire en délibéré les échanges de courriels sur la proposition de l’EPIC Habitat et Métropole de racheter leurs lots aux autres copropriétaires.

MOTIFS

À titre liminaire il convient de relever qu’un appel de fonds s’analyse en une simple demande de paiement, de sorte qu’il n’a pas de valeur juridique propre, indépendante de la créance de charges de copropriété sur laquelle il se fonde. Si la demande de l’EPIC Habitat et Métropole tendant à l’annulation des appels de fonds apparaît donc dépourvue d’objet, la question sous-jacente de l’existence d’une créance de charges de copropriété doit être envisagée au titre de la demande reconventionnelle en paiement formulée par le syndicat des copropriétaires.

Sur l’annulation des décisions de l’administrateur provisoire

Aux termes de l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat.

Le président du tribunal judiciaire charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. À cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire. L’administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée.

Il résulte de ces dispositions que, sans préjudice de la possibilité pour les copropriétaires d’en référer au président du tribunal judiciaire pour mettre fin ou modifier la mission de l’administrateur provisoire, ils ne peuvent remettre en cause des décisions prises par l’administrateur provisoire qui a reçu tous les pouvoirs normalement dévolus à l’assemblée générale, à l’exception de ceux que la loi interdit au juge de lui donner (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 17 novembre 1999, 98-12.946, Inédit ; Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 avril 2022, 21-15.923, Publié au bulletin).

En l’espèce, l’administrateur provisoire a arrêté les comptes des exercices s’échelonnant entre le 1er juillet 2018 au 30 juin 2023 par décisions des 30 mars 2021, 02 juillet 2021, 23 août 2023 et 15 septembre 2023.

Ces décisions ne sauraient être annulées.

L’EPIC Habitat et Métropole est déboutée de sa demande en ce sens.

Sur l’action en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Il résulte de ce texte que tout copropriétaire est en droit de contester la conformité de son compte individuel à la répartition des charges stipulée au règlement de copropriété (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 juillet 2019, 18-19.961, Inédit ; Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 février 2025, 23-14.697, Publié au bulletin).

En l’espèce, l’article 15 du règlement de copropriété prévoit que les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété (alinéa 1), mais que, toutefois, lorsque les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes ne concerneront qu’un seul corps de bâtiment, elles seront réparties uniquement entre les copropriétaires de ce corps de bâtiment au prorata de leurs tantièmes de copropriété (al. 2), ce qui revient implicitement mais nécessairement à instituer des parties communes spéciales, au sens de l’article 10, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dont les charges afférentes sont exclusivement supportées par les titulaires de lots au sein du bâtiment concerné.

La réalité de ces parties communes spéciales est corroborée par le tableau descriptif de l’état descriptif de division, qui ventile pour chaque lot sa quote-part dans le bâtiment A, sa quote-part dans le bâtiment B et sa quote-part dans l’ensemble immobilier.

Il ressort à la fois de l’état descriptif de division et du tableau récapitulatif de l’état descriptif de division, en page 10, que les deux corps de bâtiment que distingue l’article 15, alinéa 2, sont le bâtiment A, auquel on accède par la rue, et l’ancien bâtiment B, auquel on accède par la cour.

Il ressort de l’arrêté de mise en sécurité du 22 février 2022, ainsi que du rapport de diagnostic du 29 novembre 2022, que les problèmes structurels à l’origine des risques d’effondrement (fragilisation de la base du mur de maçonnerie sud-ouest et affaissement des planchers en rez-de-chaussée et au premier étage) ne concernent que le bâtiment A.

Le foyer [M], construit en 2004, ne présente aucunement les mêmes fragilités et si l’interdiction d’occupation l’a également frappé, c’est parce que les deux bâtiments étant adossés, le péril sur le bâtiment B ne pouvait que s’étendre à son avoisinant.

De ce qui précède, il résulte que les dépenses de diagnostic de mise en sécurité et les dépenses découlant des mesures conservatoires adoptées ne peuvent être mises à la charge de l’EPIC Habitat et Métropole.

L’EPIC Habitat et Métropole est tenu de contribuer aux charges relatives aux parties communes générales, sur la base de sa quote-part dans l’ensemble immobilier.

Pour le dernier budget en date 2025-2026, le syndicat des copropriétaires se borne à verser aux débats la décision de l’administrateur provisoire arrêtant les comptes de l’exercice précédent et fixant le budget prévisionnel, qui ne comprend aucune ventilation entre les charges communes générales et les charges communes spéciales.

Le syndicat des copropriétaires ne met pas le tribunal en mesure de déterminer les provisions sur charges générales auxquelles doit participer l’EPIC Habitat et Métropole et donc le montant de sa créance au titre du budget 2025-2026.

À l’inverse, les relevés généraux de dépenses établis par l’administrateur provisoire pour les années antérieures ventilent entre charges communes générales et charges communes spéciales.

Ils permettent d’établir le tableau récapitulatif des charges communes générales ci-dessous.

Date de l’exercice comptable Montant des dépenses (en euros)

2018-2019 1 096,13

2019-2020 6 049,31

2020-2021 4 828,08

2021-2022 2 675,83

2022-2023 2 067,88

2023-2024 5 919,13

Total 22 636,36

La quote-part du titulaire du lot 15 dans l’ensemble immobilier est de 7 421/10 000e.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance d’un montant de 16 798,44 euros [22 636,36 x (7 421/10000)].

Il y a lieu de condamner l’EPIC Habitat et Métropole à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16 798,44 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il résulte de ce texte que la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 20 mars 2025, 23-16.765, Publié au bulletin).

Il y lieu de prévoir la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière.

Sur l’action en responsabilité pour résistance abusive

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi de l’EPIC Habitat et Métropole, ni d’un préjudice distinct du retard indemnisé par les intérêts moratoires, de sorte qu’il y a lieu de le débouter de sa demande de condamnation pour résistance abusive.

Sur les mesures accessoires

Compte tenu de la condamnation de l’EPIC au paiement de charges de copropriété, ce dernier est condamné aux dépens. Par conséquent il est débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile et de sa demande de dispense des frais en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droits exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, les seules difficultés financières rencontrées par la copropriété ayant conduits à la nomination d’un administrateur provisoire, qui rendent plus incertain le recouvrement des sommes en cas de réformation de la présente décision, ne sont pas en elle-même de nature à justifier d’écarter l’exécution provisoire, qui apparaît compatible avec la nature de l’affaire, étant en outre observé que les créances qui fondent la condamnation sont particulièrement anciennes.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DÉBOUTE l’établissement public local industriel et commercial Habitat et Métropole de sa demande d’annulation des décisions de l’administrateur provisoire des 30 mars 2021, 2 juillet 2021, 23 août 2023 et 15 septembre 2023 et celles au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE l’établissement public local industriel et commercial Habitat et Métropole à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 16 798,44 euros, avec capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, au titre des charges de copropriété impayées des budgets 2018-2019, 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023 et 2023-2024 ;

CONDAMNE l’établissement public local industriel et commercial Habitat et Métropole aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

REJETTE la demande d’écarter l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,

Valérie DALLY Séverine BESSE

Copie exécutoire à :

M^e Laure CAVROIS de la SELARL CJA PUBLIC CHAVENT-MOUSEGHIAN- CAVROIS

M^e Lidya LAOUBI

Le