TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

JUGEMENT

Procédure accélérée au fond

DU 07 AVRIL 2025

— ---------------

N° du dossier : N° RG 24/00595 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J45E

Minute : n° 25/145

PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE LES AUGUSTINS sis [Adresse 4] représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJ [X] & ASSOCIES

domiciliée : chez SELARL AJ [X] & ASSOCIES administrateur judiciaire

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Anne-Isabelle GREGORI, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR

S.C.I. SEROLU prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Louis-Alain LEMAIRE, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 10 Mars 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :07/04/2025

expédition à :M^e GREGORI-M^e LEMAIRE

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. Serolu est propriétaire d’un local commercial constituant le lot n°1 de la résidence “[Adresse 7]” située [Adresse 2] à [Localité 6] (84) et régie par les règles de la copropriété.

Afin d’assainir la situation financière de cette copropriété, particulièrement obérée par un endettement important, la gestion de cette résidence est assurée depuis le 25 janvier 2022 par la S.E.L.A.R.L. AJ [X] & Associés, administrateur provisoire désigné par ordonnance du président de cette juridiction de ce même jour et investi des pouvoirs de l’article 29-1 de la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965, ce mandat ayant été renouvelé par ordonnances des 15 mars 2023 puis 21 mars 2024. Précédemment, cette gestion était assurée par la S.E.L.A.R.L. AJ2P.

Exposant que la S.C.I. Serolu ne règle plus ses charges de copropriété en leur intégralité depuis plusieurs années et n’a pas régularisé sa situation malgré le courrier recommandé de mise en demeure de payer qui lui a été adressé le 12 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 7]” à [Localité 6] (84), représenté par son administrateur provisoire, a, par acte du 15 novembre 2024, fait citer ce copropriétaire devant la présente juridiction aux fins de voir :

— condamner la S.C.I. Serolu à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] située [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, la S.E.L.A.R.L. AJ [X] & Associés, la somme 53 924,15 euros au titre des charges de la copropriété pour la période allant du 01/07/2018 au 01/10/2024,

— condamner la S.C.I. Serolu aux intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 décembre 2023 jusqu’au parfait paiement,

— maintenir l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile,

— condamner la S.C.I. Serolu aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais de recouvrement et d’exécution forcée, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner la S.C.I. Serolu à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] située [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, la S.E.L.A.R.L. AJ [X] & Associés, la somme de 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 7]” à [Localité 6] (84), qui est représenté, conclut à la recevabilité de sa demande en paiement, aucune prescription n’étant encourue, et actualise sa créance, d’un montant de 53 018,29 euros au 6 février 2025. Ses autres demandes demeurent inchangées, à l’exception de celle relative aux frais irrépétibles, portée à la somme de 2 000,00 euros.

Dans ses écritures en réponse, soutenues à l’audience, la S.C.I. Serolu, qui est représentée, conclut à l’irrecevabilité de la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires pour les charges échues antérieurement au 15 décembre 2019, sur le fondement de l’article 42 de la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965 et, pour le reliquat, au rejet de cette demande au motif que le décompte de charges produit n’est pas justifié. Elle sollicite reconventionnellement la somme de 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés.

SUR CE, LE TRIBUNAL :

Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription partielle de l’action en recouvrement introduite par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 7]” à [Localité 6] (84) :

Les actions en recouvrement de charges de copropriété relèvent de la prescription applicable aux actions personnelles, instituée par l’article 42 alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui prévoit, dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, que “les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat”, étant observé que l’article 2224 du code civil dispose que “les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer”.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 7]” située à [Localité 6] (84) demande la condamnation de la S.C.I. Serolu au paiement de la somme, actualisée au 6 février 2025, de 53 018,29 euros, cette somme correspondant au montant des charges impayées par ce copropriétaire depuis le 1er juillet 2018.

Les charges étant exigibles lorsque, une fois les comptes approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires, elles sont appelées par le syndic de la copropriété conformément aux périodicités fixées par ladite assemblée, le délai de prescription commence à courir à compter de la date d’exigibilité de chacun des appels de fonds.

En ce qui concerne la demande de paiement des charges antérieures au 25 novembre 2018, date d’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018 réduisant le délai de prescription de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 de 10 à 5 ans, l’action en recouvrement des charges de copropriété exigibles antérieurement au 25 novembre 2018 est prescrite cinq années après cette date d’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure, à savoir 10 ans, en application des articles 2 et 2222 du code civil.

En l’espèce, en application des principes ci-avant énoncés, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 7]” située à [Localité 6] (84) devait introduire son action en paiement des charges échues entre le 1er juillet 2018 et le 25 novembre 2018 avant le 25 novembre 2023, de sorte que l’action en recouvrement de ces charges, introduite par le syndicat des copropriétaires le 15 novembre 2024, parait prescrite.

En ce qui concerne la demande de paiement des charges exigibles postérieurement au 25 novembre 2018, l’action en recouvrement des charges doit être intentée dans les 5 années de leur exigibilité, de sorte que, compte tenu de la date de l’acte introductif d’instance, l’action en recouvrement des charges exigibles entre le 25 novembre 2018 et le 15 novembre 2019 parait prescrite.

Cependant, l’article 2240 du code civil dispose que “la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription”. En application de cette disposition, le paiement partiel d’un arriéré de charges de copropriété par un copropriétaire défaillant vaut reconnaissance du droit au recouvrement de ces sommes par le syndicat des copropriétaires.

En l’espèce, la S.C.I. Serolu a effectué des règlements partiels de ses charges de copropriété les 13 juillet 2018, 11 octobre 2018, 25 septembre 2020, 25 janvier 2022 et 15 novembre 2024. A défaut de démonstration par ce copropriétaire qu’il a précisé quelle dette il entendait régler à l’occasion de ces paiements, ceux-ci viennent éteindre les dettes les plus anciennes en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil. Dès lors, ces paiements sont venus régler les charges échues en 2018.

Il en résulte qu’en réglant entre 2018 et 2024 les charges échues en 2018, la S.C.I. Serolu a reconnu le bien-fondé de l’action en recouvrement des charges exigibles depuis le 1er juillet 2018 exercée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 7]” à [Localité 6] (84). Dès lors, la S.C.I. Serolu doit être déboutée de sa fin de non-recevoir et l’action en recouvrement introduite par ce syndicat des copropriétaires doit être déclarée recevable.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 7]” à [Localité 6] (84) :

En application de l’article 10 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Aux termes de l’article 19-2 de cette même loi, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (provisions trimestrielles du budget prévisionnel annuel destinées à faire face aux dépenses courantes) ou du I de l’article 14-2 (certaines dépenses pour travaux), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles” .

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété, de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges (jurisprudence constante depuis 3ème Civ. 20 octobre 1993 et, pour un exemple récent, 3ème Civ. 12.01.2022).

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires. En conséquence, le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale.

Dans le cas d’espèce, la copropriété est gérée par la S.E.L.A.R.L. AJ [X] & Associés en vertu d’ordonnances présidentielles des 25 janvier 2022, 15 mars 2023 puis 21 mars 2024 qui lui ont confié tous les pouvoirs du syndic, du conseil syndical et de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus à l’article 26 a) et b) de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que cet administrateur provisoire a été investi du pouvoir d’approuver les comptes du ou des exercices budgétaires écoulés aux lieu et place de l’assemblée générale, cette approbation rendant certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires, fixée conformément au règlement de copropriété. Les décisions de ces administrateurs provisoires sont insusceptibles de recours, le copropriétaire insatisfait ne pouvant qu’en référer au président du tribunal qui a désigné l’administrateur provisoire (3ème Civ. 13.04.2022).

Si la S.E.L.A.R.L. AJ [X] & Associés verse aux débats, à l’appui de sa demande, les procès-verbaux des 8 décembre 2023, 1er avril 2024 et 3 septembre 2024 portant approbation, entre autres, des budgets prévisionnels des exercices 2023 – 2024 (du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024) et 2024 – 2025 (du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025), elle ne produit pas les procès-verbaux d’approbation des exercices écoulés des années 2018 à 2024, émis soit par l’assemblée des copropriétaires s’il y avait un syndic, soit par les administrateurs provisoires qui se sont succédé. Les appels de fonds délivrés à ce copropriétaire ne sont pas non plus versés aux débats.

Ces pièces étant nécessaires pour que la créance du syndicat des copropriétaires soit exigible et pour que le tribunal puisse s’assurer du bien-fondé de la demande, il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats et d’inviter l’administrateur provisoire à produire ces documents.

Il sera statué sur les demandes formées par les parties à l’audience de réouverture des débats.

PAR CES MOTIFS

Le Président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond prévue aux articles 481-1 du code de procédure civile et 19-2 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,

Au fond :

DÉBOUTE la S.C.I. Serolu de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription d’une partie de la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 7]” à [Localité 6] (84),

Avant dire droit :

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du :

Lundi 12 mai 2025 à 14 h 00

INVITE le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 7]” à [Localité 6] (84) à verser aux débats :

— les procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires ou de l’administrateur provisoire approuvant les comptes des exercices écoulés des années 2018 à 2024,

— les appels de fonds adressés à la S.C.I. Serolu,

SURSOIT à statuer sur les demandes exposées,

RÉSERVE les dépens.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT