Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/04652 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I6DW

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée en charge du contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 13 Janvier 2026

ENTRE :

Société GLOBAL EXPLOITATION

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Juliette CHARBONNIER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Société [T]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Juliette CHARBONNIER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [H] [Q] [Y]

né le 27 Juillet 2003 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 3]

comparant

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 31 juillet 2024 prenant effet à compter du lendemain, la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION a donné à bail à Monsieur [H] [Q] [Y] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer révisable mensuel de 408,00 euros charges comprises.

Suivant acte sous seing privé du 01 août 2024, la Société [Adresse 5], dont la gestion est déléguée à la S.A. [T], s’est engagée en qualité de caution solidaire, couvrant le paiement du loyer courant selon les conditions de sa révision telles que prévues au contrat de location, du dépôt de garantie, des charges récupérables, des éventuelles indemnités d’occupation ou astreintes, des dégradations et réparations locatives, des frais et indemnités éventuels de procédure, pour une durée de 12 mois, reconductible dans la limite de 108 mois, afin de rembourser au bailleur les sommes dues sur ses revenus et ses biens, si Monsieur [H] [Q] [Y] n’y satisfait pas lui-même.

La S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION a fait délivrer le 02 juin 2025 à Monsieur [H] [Q] [Y] un commandement de payer des loyers échus pour un arriéré de 1 632,00 euros, échéance de mai 2025 inclus.

Par courrier électronique avec accusé de réception en date du 02 juin 2025, la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par acte de commissaire de Justice en date du 25 avril 2025, signifié par dépôt à étude, la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION et la S.A. [T] ont attrait Monsieur [H] [Q] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, :

à titre principal, constater la résiliation du contrat de bail,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,en tout état de cause :ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, et avec l’aide de la force publique si besoin est, le condamner au paiement de la somme de 1 947,94 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de septembre 2025 incluse, somme à parfaire le jour de l’audience, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :la somme de 1 131,94 euros à la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION,la somme de 816,00 euros à la S.A. [T] subrogée dans les droits de la société GLOBAL EXPLOITATION à hauteur de ce montant ;le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et charges, subissant les augmentations légales, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, le condamner au paiement de la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 3] par lettre électronique avec accusé de réception délivrée le 30 septembre 2025.

A l’audience de plaidoirie du 13 janvier 2026, la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION et la S.A. [T], représentées par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur introductif d’instance indiquant que les règlements étaient partiels et irréguliers. Les demandeurs se sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [H] [Q] [Y], comparant en personne, a indiqué avoir repris le paiement du loyer auprès du bailleur et mis en place un échéancier avec la société [T]. Il a sollicité le gel de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, à hauteur de 80,00 euros par mois, outre le versement du loyer courant. Enfin, il a demandé à ce que les frais de procédures ne lui soient pas imputés.

Le tribunal a demandé aux parties de produire des décomptes actualisés pour les deux créanciers dans le cadre d’une note en délibéré. Dans ce cadre, la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION et la S.A. [T] ont versé aux débats un nouveau décompte par mail du 15 janvier 2026.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire des contrats, il sera fait application de ce délai.

A l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer, rappelant ce délai contractuel, a été délivré à Monsieur [H] [Q] [Y] le 02 juin 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 632,00 euros.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Monsieur [H] [Q] [Y] est demeuré partiellement infructueux dans le délai de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 03 août 2025.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION et la S.A. [T] versent aux débats un décompte établissant l’arriéré locatif à la somme totale de 1 668,07 euros, échéance du mois de janvier 2026 incluse. Il ressort de celui-ci que le locataire a effectué plusieurs versements au cours du mois de décembre 2025.

Il en ressort également que la caution de Monsieur [H] [Q] [Y], la Société GARANTME CENTER, gérée par la S.A. [T], a réglé la somme de 816,00,00 euros qu’elle sollicite dans le cadre de son action.

Si Monsieur [H] [Q] [Y] a fait état lors de l’audience d’un échéancier avec la société [T], il ne produit au soutien de ses dires aucun élément. En outre, l’existence d’un tel échéancier ne transparait pas du décompte unique produit par les demandeurs.

Il convient donc de s’intéresser d’abord à la créance locative de la Société GARANTME CENTER (1) pour ensuite vérifier celle de la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION (2).

1. Sur la créance de la Société GARANTME CENTER, gérée par la S.A. [T]

Conformément à l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Par application de ce texte, la subrogation accordée à la caution qui a payé n’opère que pour les droits du créancier contre le débiteur.

En l’espèce, l’acte de cautionnement produit énonce bien le contrat de bail initial entre Monsieur [H] [Q] [Y] et la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION et indique que l’engagement porte sur les sommes dues par le locataire au bailleur, notamment les loyers, dans une durée renouvelable limitée à 108 mois.

Il ressort du décompte produit que la S.A. [T] a réglé la somme totale de 816,00,00 euros en deux versements de 408,00 euros les 25 juillet et 08 septembre 2025.

Toutefois, la S.A. [T] ne produit au soutien de sa demande qu’une seule quittance subrogative émanant du bailleur, en date du 08 septembre 2025 pour la somme de 408,00 euros, correspondant à l’échéance du mois d’août 2025.

Elle ne peut être donc subrogée dans les droits du bailleur que pour cette seule somme.

Monsieur [H] [Q] [Y] sera donc condamné à payer à la S.A. [T] la somme de 408,00 euros.

2. Sur la créance de la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION

Le décompte fait état d’un arriéré locatif total de 1 668,07 euros, dont 852,07 euros correspondant à la créance de la S.A. GLOBAL EXPLOITATION.

Au regard des justificatifs fournis, cette créance est établie tant dans son principe que dans son montant.

Monsieur [H] [Q] [Y] sera donc condamné à payer cette somme.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [H] [Q] [Y] à verser :

— à la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION, la somme de 852,07 euros, au titre de l’arriéré locatif jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse,

— à la S.A. [T], la somme de 408,00 euros, au titre de l’arriéré locatif payé par la caution et correspondant à l’échéance du mois d’août 2025,

outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort des débats que Monsieur [H] [Q] [Y] a repris le paiement du loyer courant.

Il indique lors de l’audience percevoir des ressources mensuelles à hauteur de 850,00 euros environ et ne pas avoir d’autres dettes, lui laissant un reste à vivre d’environ 440,00 euros après paiement du loyer. Il pourra donc régler la somme de 50,00 euros par mois pendant 26 mois et apurer ainsi sa dette locative.

Dans ces conditions, au regard tant de la situation du créancier que de celle du débiteur, et de la volonté de ce dernier de s’acquitter de sa dette caractérisée par la diminution de celle-ci, il convient d’accorder à Monsieur [H] [Q] [Y] des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entre les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que la locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non-paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION et la S.A. [T].

En outre, dans cette hypothèse Monsieur [H] [Q] [Y] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, seule la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [Q] [Y] ainsi que tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

Toutefois, en cas d’occupation sans titre par Monsieur [H] [Q] [Y] et en application de l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet la créance à son bénéficiaire dans la limite de ce qu’il a payé.

Ainsi, la S.A. [T] ne peut réclamer la condamnation du locataire au paiement des indemnités d’occupation échues à compter du mois de février 2026, puisqu’elle n’a pas encore réglé ces sommes.

Le texte précité n’autorise pas la subrogation pour des sommes qui n’ont pas encore été payées par la caution au créancier.

Ainsi, la condamnation au paiement des indemnités d’occupation échues à compter du mois de septembre 2025 ne peut bénéficier qu’à la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [H] [Q] [Y] au paiement de cette indemnité, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [Q] [Y] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. La société [T] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail en date du 31 juillet 2024 entre la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION et Monsieur [H] [Q] [Y] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 2], sont réunies et que le bail est résilié depuis le 03 août 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Q] [Y] à payer à la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION la somme de 852,07 euros, au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Q] [Y] à payer à la S.A. [T] la somme de 408,00 euros, au titre du paiement de la caution pour l’échéance du mois d’août 2025, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision ;

DEBOUTE la S.A. [T] du surplus de ses demandes ;

AUTORISE Monsieur [H] [Q] [Y] à se libérer en 25 mensualités de 50,00 euros, la 26e mensualité équivalent au solde de la dette ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

DIT que cette mensualité doit être versée le 10 de chaque mois, à la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION, puis une fois sa dette envers le bailleur apurée, à la S.A. [T] ; en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION et la S.A. [T] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [H] [Q] [Y] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 03 août 2025 et Monsieur [H] [Q] [Y] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [H] [Q] [Y], ainsi que de tout occupant de ce chef, du local sis [Adresse 4] à [Localité 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et AUTORISE la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION et la S.A. [T] conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Q] [Y] à régler à la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges (sur production de justificatifs) qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 01 février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Q] [Y] au paiement des dépens ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE