TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e LAIGO LE PORS

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e OLIVIER et M^e NEU-JANICKI

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/14945

N° Portalis 352J-W-B7G-CYQHR

N° MINUTE :

Assignation du :

14 décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 18 avril 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la S.A.R.L. N&H IMMOBILIER

[Adresse 11]

[Localité 15]

représenté par Maître Albin LAIGO LE PORS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0882

DÉFENDERESSES

S.A.S. [Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 14]

représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0891

S.E.L.A.R.L. THEVENOT PARTNERS, prise en la personne de Maître [X] [I], ès qualité d’administrateur judiciaire de la S.A.S. [Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 14]

Décision du 18 avril 2025

8ème chambre – 3ème section

N° RG 22/14945 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYQHR

S.E.L.A.R.L. AXYME, prise en la personne de Maître [L] [J], ès qualité de mandataire judiciaire de la S.A.S. [Adresse 3] TROCADERO

[Adresse 12]

[Localité 13]

représentées par Maître Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0029

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 7 mars 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 18 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

_______________________________

EXPOSÉ DU LITIGE

La société [Adresse 5] est propriétaire des lots n°7 (appartement au 6ème étage), n°26 (chambre n°17 au 7ème étage), n°27 (chambre n°18 au 7ème étage), n°28 (chambre n°19 au 7ème étage), ainsi que du lot n°71 (appartement au 7ème étage – issu de la réunion des lots n°8 à 14 et n°31, 32 et 33), au sein de l’immeuble sis [Adresse 9] [Localité 1] [Adresse 16].).

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 10 décembre 2019, la copropriété a rejeté une résolution n°10, relative à une demande d’autorisation de travaux formée par la société [Adresse 5] afin de relier ses lots aux 6ème et 7ème étages, nécessitant notamment la suppression de divers éléments structurels tels que des murs porteurs et des conduits de cheminée.

La société [Adresse 5] a débuté les travaux en janvier 2020, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, occasionnant divers dégâts affectant les parties communes de l’immeuble et des parties privatives situées en dessous des lots dont elle est propriétaire.

Décision du 18 avril 2025

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Par un courriel du 10 janvier 2020, le syndic a dénoncé ces travaux effectués sans autorisation par la société [Adresse 5].

Le 15 janvier 2020, le syndic a mis en demeure la société [Adresse 5] de cesser la réalisation de ces travaux, de protéger l’escalier de service, et indiqué qu’elle n’avait reçu aucune autorisation pour installer une poulie dans les parties communes de l’immeuble.

Un procès-verbal de constat d’huissier a été établi dans l’immeuble le 31 janvier 2020, à la demande du syndic.

Par ordonnance du 12 février 2020, le syndicat des copropriétaires a été autorisé à faire assigner la société [Adresse 5] en référé d’heure à heure devant le président du tribunal judiciaire de Paris.

Un protocole d’accord a été régularisé entre le syndicat des copropriétaires et la société [Adresse 5] le 9 décembre 2020, aux termes duquel celle-ci s’engage à indemniser les dommages causés par les travaux qu’elle a entrepris (article 1er), à présenter à l’assemblée générale son projet de création d’escalier, d’ascenseur privatif et d’une verrière, et d’installation d’un compresseur de climatisation sur le toit (article 2), ainsi qu’à prendre en charge les frais d’honoraires d’avocat, d’architecte et de syndic, en sus des frais et honoraires du médiateur (article 3).

Par ordonnance du 19 mars 2021, le juge des référés a constaté le désistement d’instance et d’action du syndicat des copropriétaires.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 22 avril 2021, les résolutions suivantes ont été soumises au vote des copropriétaires :

— la résolution n°1 (article 25), portant sur l’autorisation de création d’un escalier et d’un ascenseur privatif au profit de la société [Adresse 5], a été adoptée ;

— la résolution n°2 (article 26), portant autorisation de suppression de murs porteurs et de conduits de cheminées parallèles à la façade de l’immeuble, et vente de ces derniers à la société [Adresse 5] pour 72 500 euros TTC (14 400 euros par cheminée), a été adoptée ;

— la résolution n°3 (article 26), portant autorisation de transformation de la façade de l’immeuble par l’installation d’une verrière sur dôme et d’agrandissement de deux lucarnes, au profit de la société [Adresse 5], a été rejetée pour être mise à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale.

Lors de l’assemblée générale du 30 juin 2021 a été adoptée une décision n°28, relative à l’autorisation de création d’une verrière par la société [Adresse 5].

C’est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 18] a fait délivrer assignation à la société [Adresse 5], par exploit de commissaire de justice du 14 décembre 2022, aux fins de condamnation de celle-ci à exécuter les décisions prises lors des assemblées générales des 22 avril et 30 juin 2022, et en conséquence à lui verser diverses sommes, sous séquestre, outre sa condamnation au versement de dommages et intérêts en réparation de troubles de jouissance, de préjudices financiers et matériels. Cette instance été enrôlée sous le numéro de répertoire général 22/14945.

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Par un jugement du 21 décembre 2023, le juge de l’exécution a ordonné la vente forcée de l’ensemble des lots de la société [Adresse 5] sis [Adresse 6] à Paris 16ème, à l’audience d’adjudication du 21 mars 2024 tenue au tribunal judiciaire de Paris.

Par un jugement du 14 mars 2024, le tribunal de commerce de Paris a placé la société [Adresse 5] en redressement judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires a formé une déclaration de créance le 12 avril 2024, dans le cadre d’une procédure en recouvrement de charges concomitante, estimant détenir une créance d’un montant total de 240 673,98 euros. Il a régularisé sa déclaration de créance par courriers recommandés avec accusé de réception datés du 30 mai 2024 auprès de l’administrateur judiciaire (SELARL Thévenot Partners) et du mandataire judiciaire (SELARL Axyme).

Par actes de commissaire de justice du 16 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer assignation en intervention forcée au mandataire judiciaire et à l’administrateur. Cette instance été enrôlée sous le numéro RG 24/09953.

Le 22 août 2024, le mandataire judiciaire a admis la recevabilité de la déclaration de créance formée par le syndicat des copropriétaires le 12 avril 2024.

Le 4 septembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction entre les affaires n° 22/14945 et 24/09953.

Par un jugement du 17 octobre 2024, le tribunal de commerce de Paris a ordonné la conversion de la procédure de redressement judiciaire en liquidation judiciaire. Cette décision a été publiée au BODACC le 4 novembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] Paris 16ème demande au tribunal, au visa de l’article 1100-1 du code civil, des articles 18 et 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, de l’article L.721-2 du code de la construction et de l’habitation, des articles 330 et 371 du code de procédure civile, de :

— fixer la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 15] aux sommes suivantes :

—  191.825,18 euros en exécution des résolutions adoptées par les assemblées générales du 22 avril 2021 et du 30 juin 2021 ;

—  15.000 euros au titre de son trouble de jouissance et de ses peines et soins ;

—  6.492,75 euros à titre de dommages matériels ;

—  19.356,05 euros à titre de dommages financiers pour l’assistance de tiers dans la gestion du dossier ;

— fixer la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 15] dans le passif de la société [Adresse 5] ;

Décision du 18 avril 2025

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— condamner in solidum la SELARL THEVENOT PARTNERS et la SELARL AXYME, es qualités d’administrateur judiciaire et de mandataire judiciaire de la société [Adresse 5], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 8.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2024, la société [Adresse 5] demande au tribunal, de :

— déclarer tant irrecevable que mal fondé le syndicat des copropriétaires en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— l’en débouter ;

— condamner Mme [K] à régler à la société [Adresse 5] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens.

*

Les organes de la procédure collective, les sociétés Thévenot Partners et Axyme, ont constitué avocat sur l’intervention forcée mais n’ont pas conclu en défense au fond, ni sollicité la réouverture des débats et la révocation de l’ordonnance de clôture.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2025, et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 7 mars 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 18 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la recevabilité

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

*

En l’espèce, la société [Adresse 5] demande au tribunal de « déclarer tant irrecevable que mal fondé le syndicat des copropriétaires en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ».

Si la défenderesse développe effectivement des moyens de défense au fond, aucune fin de non-recevoir n’apparaît cependant avoir été soulevée. Les demandes formées par le syndicat des copropriétaires sont par conséquent recevables.

2 – Sur les demandes indemnitaires

L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est notamment chargé « d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ; d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

L’article 25 b) du même texte prévoit quant à lui que l’assemblée générale peut donner à un copropriétaire l’autorisation d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 1240 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la fixation d’une créance au passif de la société [Adresse 5], correspondant à l’indemnisation de quatre chefs de préjudice distincts :

—  191 825,18 euros, « en exécution des résolutions adoptées par les assemblées générales du 22 avril 2021 et du 30 juin 2021 » ;

—  15 000 euros, au titre d’un trouble de jouissance et de ses peines et soins ;

—  6 492,75 euros, au titre d’un préjudice matériel ;

—  19 356,05 euros au titre d’un préjudice financier (honoraires de conseils).

A – Sur l’exécution de décisions d’assemblée générale

Le syndicat des copropriétaires sollicite tout d’abord la fixation d’une créance d’un montant de 191 825,18 euros au passif de la société [Adresse 5], « en exécution des résolutions adoptées par les assemblées générales du 22 avril 2021 et du 30 juin 2021 ».

Au soutien de cette demande, il invoque l’article 1100-1 du code civil et fait principalement valoir qu’à la suite des votes autorisant les travaux lors des assemblées générales des 22 avril 2021 et 30 juin 2021, et en l’absence de recours contre elles dans les délais légaux, celles-ci sont devenues définitives et doivent dès lors être exécutées par les personnes qui en sont à l’origine ; que ces actes produisent les effets d’une convention et obligent le défendeur à exécuter les travaux dans les conditions décidées en assemblée générale ; que la société [Adresse 5] ne peut se prévaloir d’une adjudication à intervenir pour ne pas réaliser les travaux de restructuration de ses lots affectant les parties communes de l’immeuble ; qu’en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a l’obligation d’assurer l’exécution des délibérations prises en assemblées générales, et de transmettre aux acquéreurs l’ensemble des éléments juridiques et financiers relatifs aux lots vendus conformément à l’article L.721-2 du code de la construction et de l’habitation.

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En réplique, la société [Adresse 5] soutient que l’assemblée générale du 22 avril 2021 l’a autorisée à réaliser un certain nombre de travaux, sans toutefois assortir ses décisions des conditions évoquées par le demandeur ; que les indemnisations réclamées ne sont pas exigibles tant que le bénéficiaire des autorisations précitées (résolutions n°4 et n°5) n’a pas initié les travaux concernés ou n’a pas prévu de le faire de façon imminente ; que l’autorisation donnée à la société [Adresse 5] de réaliser lesdits travaux lui confère le droit d’y procéder mais ne l’y oblige nullement ; que dans la mesure où ses biens ont été saisis et vont être vendus, elle n’a pas renoncé à réaliser les travaux, mais fait manifestement face à une impossibilité juridique de nature insurmontable.

Sur ce,

A l’examen des pièces produites aux débats et des conclusions respectives des parties, il est établi et non contesté que lors des réunions tenues les 22 avril 2021 et 30 juin 2021, la société [Adresse 5] a obtenu de l’assemblée générale l’autorisation de procéder dans ses parties privatives à des travaux affectant les parties communes (article 25 b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Pour solliciter le paiement de diverses sommes mises à la charge de la défenderesse par ces décisions, le syndicat des copropriétaires soutient qu’elles devraient être exécutées car elles sont devenues définitives, et car elles correspondent en outre à l’aboutissement des pourparlers intervenus entre les parties – ce qui leur conférerait une valeur conventionnelle.

Il est exact qu’une décision d’assemblée générale est exécutoire dès son adoption et devient définitive lorsqu’elle n’est plus susceptible d’annulation, ou encore que le syndic est tenu d’assurer l’exécution des décisions prises par la copropriété.

Toutefois, il en va différemment pour les décisions donnant une autorisation à un copropriétaire. Une décision telle que celles adoptées sur le fondement de l’article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 créé un droit au bénéfice d’un copropriétaire, dont celui-ci est parfaitement libre d’user ou de ne pas user, et non une obligation pour ce dernier d’effectuer les travaux envisagés. En effet, l’assemblée générale ne décide pas de l’exécution de travaux, mais d’autoriser un copropriétaire à exécuter des travaux.

Il ne peut donc aucunement lui être opposé le caractère exécutoire et/ou définitif de la décision d’assemblée générale, dont il est le principal voire l’unique bénéficiaire, afin de le contraindre à exécuter des travaux pour lesquels il n’a fait que solliciter une autorisation de la part de la copropriété.

Pour cette même raison, l’engagement pris par la société [Adresse 5] de réaliser des travaux ne constitue qu’un engagement moral, qui n’est pas susceptible d’exécution forcée faute d’homologation judiciaire du protocole d’accord. Si un accord portant sur la réalisation de travaux avait effectivement été trouvé, chacune des parties demeure libre de rétracter son consentement et revenir sur sa décision, comme le fait en l’espèce la société [Adresse 5].

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Il doit au surplus être relevé qu’en application de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose, use et jouit des parties privatives comprises dans son lot. Sauf si cela est impérativement nécessaire pour prévenir ou résorber un sinistre affectant les parties communes, le syndicat des copropriétaires n’est pas en droit de demander l’exécution forcée de travaux dans les parties privatives d’un copropriétaire.

Enfin, il apparaît que le syndicat des copropriétaires ne peut à l’évidence solliciter le paiement de sommes dans le seul but de les séquestrer dans l’hypothèse où la société [Adresse 5] ferait usage de l’autorisation qui lui a été accordée, et ce à plus forte raison que ces sommes ne sont pas destinées en totalité à la copropriété mais parfois à de potentiels intervenants sur le chantier.

Le syndicat des copropriétaires ne peut donc solliciter indemnisation au titre des honoraires d’intervenants sur le chantier, de frais d’assurance dommages-ouvrage et de frais de travaux de réfection d’un brisis côté avenue et de l’étanchéité au huitième étage, dans la mesure où il ne peut forcer un copropriétaire à exécuter des travaux, même si celui-ci s’y était engagé.

Cependant, à l’examen de la décision n°4 prise par l’assemblée générale le 22 avril 2021, il apparaît que les parties à l’instance, à la suite du processus de médiation engagé, ont convenu de l’acquisition de conduits communs par la société [Adresse 5], pour un prix total de 72 500,00 euros. L’examen du procès-verbal de cette assemblée générale révèle en effet que la défenderesse a voté en faveur de cette résolution, manifestant ainsi son intention d’acquérir lesdites parties communes au prix fixé.

Il doit être rappelé qu’en application des dispositions de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Par conséquent, dès lors qu’un contrat de vente a été formé entre la société [Adresse 5] et la copropriété à propos des conduits communs, par le simple accord sur la chose et le prix, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à en solliciter l’exécution forcée, faute pour la défenderesse de justifier avoir payé le prix d’achat de 72 500,00 euros.

Si la société [Adresse 5] est donc devenue propriétaire des conduits communs, le syndicat des copropriétaires peut quant à lui se prévaloir d’une créance d’un montant de 72 500,00 euros envers elle au titre de la vente intervenue.

B – Sur le trouble de jouissance

Le syndicat des copropriétaires soutient avoir subi un trouble de jouissance présentant un caractère collectif, et avoir pâti de l’attitude fautive de la société [Adresse 5]. Il fait principalement valoir que les travaux réalisés sans autorisation par cette dernière ont entraîné de nombreux sinistres en parties communes et en parties privatives ; et que celle-ci a fait preuve d’un comportement déloyal du défendeur, puisque contrairement à lui, elle n’a pas respecté les engagements pris à l’occasion de la médiation judiciaire et formalisés par protocole d’accord du 9 décembre 2020.

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Pour les mêmes motifs que ci-dessus, il ne peut être reproché à la société [Adresse 5] d’avoir agi en faute en revenant sur l’engagement pris de réaliser ses travaux sous diverses conditions. Bien qu’elle ait obtenu l’autorisation prévue à l’article 25b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 de la part de la copropriété, elle demeurait libre d’effectuer les travaux envisagés ou non, et pouvait valablement dénoncer l’accord intervenu, peu important l’existence de décisions d’assemblée générale l’entérinant.

Pour cette même raison, il ne peut être fait grief à la défenderesse d’être à l’origine d’une impossibilité de réaliser des travaux sur parties communes, étant indifférent que ceux-ci soient possiblement conditionnés et liés matériellement au projet d’aménagement de la société [Adresse 5].

Tout copropriétaire bénéficiant d’une autorisation de travaux étant libre d’en faire usage ou non, le syndicat des copropriétaires ne rapporte donc pas la preuve de l’existence d’un agissement fautif de la part de la société [Adresse 5], et sera ainsi débouté de sa demande indemnitaire au titre d’un trouble de jouissance.

C – Sur le préjudice matériel

Le syndicat des copropriétaires sollicite la fixation d’une créance d’un montant de 6 492,75 euros au titre des dommages matériels survenus dans les parties communes à l’occasion des travaux effectués par la société [Adresse 5], et fait principalement valoir que cette dernière s’est d’ailleurs engagée à procéder à une telle indemnisation dans le protocole d’accord du 9 décembre 2020.

Contrairement à ce que soutient la société [Adresse 5], la demande adverse n’est pas fondée uniquement sur une décision d’assemblée générale – laquelle ne pourrait d’ailleurs lui imputer unilatéralement le paiement de sommes autres que des charges de copropriété -, mais bien sur le protocole matérialisant l’accord intervenu le 9 décembre 2020 et ayant une valeur contractuelle.

A l’examen de ce document, il apparaît en effet que la société [Adresse 5] s’est « engagée à indemniser tous les dommages occasionnés par l’entreprise générale AS Concept, notamment serrure fracturée, escalier de service, conduit de cheminée 3ème étage, et fuite au 5ème étage, sur production de factures par le syndic ».

Il apparaît en outre que la société [Adresse 5] a voté en faveur d’une résolution n°4 lors de l’assemblée générale du 22 avril 2021, laquelle évaluait le préjudice subi à ce titre par la copropriété à la somme de 6 492,75 euros.

Dans la mesure où la défenderesse ne justifie pas avoir exécuté l’obligation d’indemnisation mise à sa charge par le protocole d’accord conclu le 9 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires est par conséquent titulaire d’une créance de 6 492,75 euros à son encontre.

D – Sur le préjudice financier

Le syndicat des copropriétaires sollicite la fixation d’une créance d’un montant de 19 356,05 euros au passif de la société [Adresse 5], au titre des honoraires qu’il dit avoir versés ou devoir verser dans le cadre de la présente procédure.

Comme relevé précédemment, la demande adverse n’est pas fondée uniquement sur une décision d’assemblée générale mais bien sur le protocole matérialisant l’accord intervenu le 9 décembre 2020.

Ce document stipule que « la SAS [Adresse 5] s’engage à prendre en charge les frais et honoraires d’avocat, d’architecte et de syndic, en sus des frais et honoraires du médiateur ».

Ce poste de préjudice subi par la copropriété a été liquidé à la somme de 19 356,05 euros, coût que la société [Adresse 5] a expressément accepté de supporter aux termes du protocole d’accord ainsi qu’en votant en faveur de la décision n°1 prise par l’assemblée générale le 22 avril 2021.

Dans la mesure où la défenderesse ne justifie pas avoir exécuté l’obligation d’indemnisation mise à sa charge, le syndicat des copropriétaires est par conséquent titulaire d’une créance de 19 356,05 euros à son encontre.

En application de l’article L.621-40 du code de commerce, cette dernière ne peut être condamnée en paiement d’une somme d’argent à propos d’une créance trouvant son origine antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective. Le syndicat des copropriétaires justifiant avoir formé une déclaration de créance auprès du mandataire judiciaire de la société [Adresse 5] le 12 avril 2024, il conviendra ainsi de fixer une créance d’un montant total de 98 348,80 euros [72 500,00 + 6 492,75 + 19 356,05] au passif de cette dernière.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société [Adresse 5], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Alors que le syndicat des copropriétaires demande la condamnation solidaire de l’administrateur et du mandataire judiciaire de la société [Adresse 5], il doit être rappelé que ceux-ci ne sont pas parties à l’instance en leur nom propre mais uniquement ès qualités de représentants légaux de la défenderesse. Ils ne peuvent donc être débiteurs d’une quelconque indemnité au titre des frais irrépétibles.

Il convient en outre de relever que les frais irrépétibles exposés ont d’ores et déjà fait l’objet d’une indemnisation dont le montant a été convenu entre les parties par l’adoption de l’accord du 9 décembre 2020 et d’une décision en assemblée générale le 22 avril 2021. Le syndicat des copropriétaires sera ainsi débouté de sa demande à ce titre.

Décision du 18 avril 2025

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— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la fixation au passif de la société [Adresse 5], et au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], d’une créance d’un montant total de 98 348,80 euros, se décomposant comme suit :

—  72 500,00 euros, au titre de la vente de parties communes ;

—  6 492,75 euros, au titre de l’indemnisation du préjudice matériel subi par la copropriété ;

—  19 356,05 euros, au titre des honoraires d’architecte, de syndic et d’avocat exposés par la copropriété ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE la société [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la société [Adresse 5] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 17], le 18 avril 2025.

La greffière Le président