Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02751 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IZQO

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée dans la fonction du juge en charge des contentieux de la protection, assistée de Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 10 Mars 2026

ENTRE :

Madame [W] [T]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Annick SADURNI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [O] [P]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laëtitia VOCANSON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [M] [P]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Laëtitia VOCANSON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [N], [S] [P]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laëtitia VOCANSON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 23 juin 2023 prenant effet au 05 juillet 2023, Madame [W] [T] a donné à bail à Monsieur [M] [P] et Madame [O] [U], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 584,00 euros, outre une provision mensuelle sur charge de 66,00 euros et le versement d’un dépôt de garantie à hauteur de 584,00 euros.

Par acte séparé en date du 23 juin 2023, Madame [N] [P] a déclaré se porter caution, solidairement avec Monsieur [M] [P] et Madame [O] [U], du paiement des loyers, des charges ainsi que de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail, en renonçant au bénéfice de discussion et de division, pour un montant maximal de 140 400,00 euros.

Madame [W] [T] a fait délivrer le 7 juin 2024 à Monsieur [M] [P] et Madame [O] [U] un commandement de payer les loyers échus pour un montant total de 3 236,86 euros. Ce commandement a été dénoncé à Madame [N] [P], en sa qualité de caution, le 12 juin 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception électronique en date du 10 juin 2024, Madame [W] [T] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 4 juin 2025, signifiée à personne pour Monsieur [M] [P], à domicile pour Madame [O] [P] et par dépôt à étude pour Madame [N] [P], Madame [W] [T] a attrait ces derniers, devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

de constater la résiliation du contrat de bail ;d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [P] et Madame [O] [U] et tout occupant de leur chef ;de condamner solidairement Madame [N] [P], ès qualité de caution, Monsieur [M] [P] et Madame [O] [U] au paiement des sommes suivantes :4 364,62 euros au titre de sa créance locative, somme à parfaire lors de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues jusqu’au départ effectif des lieux ;800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

L’audience s’est tenue le 07 octobre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne et l’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

Lors de l’audience de plaidoirie du 10 mars 2026, Madame [W] [T], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 6 026,02 euros, arrêtée au 01 mars 2026, échéance proratisée du mois de mars 2026 incluse.

Madame [N] [P], Monsieur [M] [P] et Madame [O] [U], représentés par leur conseil, ont déposé leurs dernières écritures au titre desquelles ils sollicitent notamment :

la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement,le rejet de la demande d’expulsion,le rejet de la demande de condamnation solidaire portée contre Madame [N] [P] en sa qualité de caution.

Ils ont enfin précisé lors de l’audience contester le montant de l’arriéré locatif sollicité, indiquant notamment que celui-ci ne prenait pas en compte le paiement complet réalisé entre les mains du commissaire de justice.

Les parties ont été autorisées à produire dans le cadre d’une note en délibéré un décompte actualisé, faisant apparaître l’intégralité des paiements. Madame [W] [T] a adressé dans ce cadre une note en délibéré précisant le montant de l’arriéré locatif sollicité.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du Tribunal et son contenu évoqué lors de l’audience.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mai 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, aux termes desquelles « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Aussi, si la procédure devant le juge des contentieux de la protection est une procédure orale et que les défendeurs ont indiqué à l’audience contester le montant de l’arriéré locatif, seul le versement de 1 500,00 euros au commissaire de justice a été évoqué.

Aucune demande reconventionnelle n’ayant été formulée, ni oralement, ni dans le dispositif des conclusions déposées, quant au remboursement des charges, celle-ci ne sera pas examinée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Contrairement au délai légal en vigueur au moment de la conclusion du contrat, le commandement de payer vise l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 postérieurement à sa modification intervenue le 27 juillet 2023 qui s’en rapporte à un délai légal de six semaines.

Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il convient donc de retenir un délai de deux mois.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer, a été délivré à Monsieur [M] [P] et Madame [O] [U] le 7 juin 2024 pour un arriéré de loyers de 3 236,86 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [M] [P] et Madame [O] [U] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 août 2024.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Madame [W] [T] verse aux débats un décompte arrêté au 09 mars 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation échus) à la somme de 6 026,02 euros.

Au regard des justificatifs fournis, il convient toutefois de déduire de ce montant les sommes suivantes :

— les sommes facturées au titre des « Frais Rglt impaye », pour un montant total de 196,20 euros, lesquelles ne sont pas justifiées,

— les sommes facturés au titre des « Frais procédure huissiers », pour un montant total de 351,81 euros, lesquelles, si elles sont en lien avec la procédure, seront comprises dans les dépens.

En ce qui concerne le montant du virement réalisé entre les mains du commissaire de justice, il ressort du décompte produit que les sommes de 1 000,00 euros et 500,00 euros ont été mises au crédit du compte locataire, suite à des virements du commissaire de justice en septembre et novembre 2025, correspondant au paiement de 1 500,00 euros évoqué par les défendeurs.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [O] [U] à payer la somme de 5 478,01 euros, actualisée au 09 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats ainsi que du décompte actualisé produit que Monsieur [M] [P] et Madame [O] [U] ont repris au jour de l’audience, le paiement du loyer courant. En effet, il ressort du décompte locatif, qu’ils ont versé la somme de 678,00 euros le 12 février 2026, dernier mois échu au jour de l’audience (paiement au 10), alors que le loyer seul s’élève pour ce mois à la somme de 612,46 euros.

Ils ont sollicité l’octroi de délais de paiement et proposé des mensualités de 150,00 euros, outre le paiement du loyer courant, précisant avoir rencontré d’importantes difficultés de santé ayant réduit considérablement leurs ressources.

Au regard des efforts fournis par les locataires pour s’acquitter de leur dette, il convient de leur accorder des délais de paiement sur une période de 36 mensualités.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si les locataires s’acquittent, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que les locataires devront s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par Madame [W] [T].

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [M] [P] et Madame [O] [U] seraient désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, Madame [W] [T] propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [P] et Madame [O] [U] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger des locataires, s’ils se maintenaient illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par Madame [W] [T] à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les demandes formulées contre la caution

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, il est établi que par acte sous seing privé du 23 juin 2023, Madame [N] [P] a déclaré se porter caution, solidairement avec Monsieur [M] [P] et Madame [O] [U], du paiement de la dette de loyers, des charges ainsi que de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail, en renonçant au bénéfice de discussion et de division, pour un montant maximal de 140 400,00 euros.

Il ressort en outre des pièces versées aux débats que le commandement de payer les loyers a été signifié à la caution dans les délais légaux.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [N] [P], solidairement avec Monsieur [M] [P] et Madame [O] [U], à payer à Madame [W] [T], la somme de 5 478,01 euros représentant l’arriéré locatif actualisé au 09 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse.

La caution sera également tenue solidairement avec les locataires à verser à Madame [W] [T] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois d’avril 2026.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [P] et Madame [O] [U], in solidum avec Madame [N] [P], es qualité de caution, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 juin 2024, de sa signification à la CCAPEX et à la caution, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Par ailleurs, il n’apparait pas équitable de laisser à la charge de Madame [W] [T] l’ensemble des frais qui ne rentrent pas dans les dépens. Il convient par conséquence de condamner Monsieur [M] [P] et Madame [O] [U], in solidum avec Madame [N] [P], es qualité de caution, à verser la somme de 300,00 euros à cette dernière, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire et rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail signé le 23 juin 2023 entre Monsieur [M] [P] et Madame [O] [U] d’une part, et Madame [W] [T] d’autre part, concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 8 août 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [M] [P] et Madame [O] [U], solidairement avec Madame [N] [P], es qualité de caution, à payer à Madame [W] [T] la somme de 5 478,01 euros, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mars 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [M] [P] et Madame [O] [U] à se libérer en 35 mensualités de 150,00 euros, la 36ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

RAPPELLE que les procédures d’exécution relative à cette dette qui auraient été engagées par Madame [W] [T] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [M] [P] et Madame [O] [U] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 8 août 2024 et Monsieur [M] [P] et Madame [O] [U] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant dû redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [M] [P] et Madame [O] [U] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise Madame [W] [T] conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par Monsieur [M] [P] et Madame [O] [U], en qualité de débiteurs, et Madame [N] [P], es qualité de caution, à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE solidairement à verser à Madame [W] [T] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’avril 2026 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [M] [P] et Madame [O] [U], in solidum avec Madame [N] [P], es qualité de caution, au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 juin 2024, de sa signification à la CCAPEX et à la caution, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [M] [P] et Madame [O] [U], in solidum avec Madame [N] [P], es qualité de caution, à verser la somme de 300,00 euros à Madame [W] [T] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE