Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 27 Mars 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [G]

Résidence Les Jardins du Manoir Logement 15 RDC

12B Rue de la Cruaudière

44640 SAINT-JEAN-DE-BOISEAU

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Noémie CLERGEAU

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 30 janvier 2025

date des débats : 30 janvier 2025

délibéré au : 27 mars 2025

RG N° N° RG 24/02647 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGW5

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Julien VIVES

CCC à Madame [J] [G] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 juin 2019, la société Nantaise d’Habitations (S.A.) a donné à bail à Madame [J] [G], un logement situé 12 B rue de la Cruaudière (rez-de-chaussée – logement 15) à SAINT JEAN DE BOISEAU (44640), pour un loyer mensuel de 433,96 euros, ainsi que des charges locatives et le versement d’un dépôt de garantie de 467,4 euros.

Des loyers restant impayés, par lettre du 1er octobre 2020 la société Nantaise d’Habitations (S.A.) a saisi caisse d’allocations familiales de Loire-Atlantique. Puis, par courriel du 9 février 2024, la société Nantaise d’Habitations (S.A.) a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 29 février 2024, la société Nantaise d’Habitations (S.A.) a fait signifier à Madame [J] [G] délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2024, la société Nantaise d’Habitations (S.A.) a assigné Madame [J] [G], devant le Juge des Contentieux de la Protection de Nantes aux fins de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

ordonner l’expulsion de Madame [J] [G] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

condamner Madame [J] [G], au paiement des sommes suivantes:

— la somme de 9485,73 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 30 juin 2024, somme à parfaire au jour de l’audience ; avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; étant précisé que le dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée le 9 août 2024 à la préfecture.

À l’audience du 30 janvier 2025, la société Nantaise d’Habitations (S.A.), représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 12 902,55 euros arrêtée selon décompte du 23 janvier 2025. Elle s’oppose expressément à tout octroi de délais de paiement.

Madame [J] [G], comparait et ne conteste pas le principe de la dette. Sur sa situation personnelle et financière, elle dit avoir trouvé un travail depuis décembre rémunéré 1020 euros. Elle demande des délais de paiement suspensifs à hauteur de 50 euros par mois en sus du loyer et des charges.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence de Madame [J] [G].

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 9 août 2024 soit six semaines au moins avant l’audience.

Par ailleurs, la société Nantaise d’Habitations (S.A.) justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 1er octobre 2020 et la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 février 2024 (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 février 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [J] [G] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 7890,92 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ainsi réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. Il y a dès lors lieu de constater la résiliation du bail conclu le 19 juin 2019 à compter du 30 avril 2024.

En conséquence, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [J] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif .

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 juin 2019, du commandement de payer délivré le 29 février 2024 et du décompte de la créance actualisé que la société Nantaise d’Habitations (S.A.) rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges impayés.

Le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 12 902,55 euros arrêtée selon décompte du 23 janvier 2025.

La créance étant justifiée pour ce montant, il convient en conséquence de condamner Madame [J] [G] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 9 485,73 euros, et à compter de la signification du présent jugement sur le surplus.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 avril 2024, Madame [J] [G] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner la locataire au paiement de cette indemnité à compter de 30 avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de décembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er janvier 2025.

Sur les délais de paiement demandés, avec suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés ». Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé de la créance fourni par la bailleresse, et que Madame [J] [G] ne conteste pas, que cette dernière n’a pas repris le paiement du loyer courant et des charges, le dernier versement datant de juin 2023. Elle ne remplit donc pas les conditions d’octroi de délais de paiement.

Sa demande de paiements échelonnés suspensifs de la clause résolutoire doit ainsi être rejetée.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [G], aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29 février 2024, de l’assignation et de notification à la préfecture.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité et à la situation économique ses parties de faire droit à la demande formulée au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la société Nantaise d’Habitations (S.A.) fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société Nantaise d’Habitations (S.A.) aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 juin 2019 entre la société Nantaise d’Habitations (S.A.) d’une part, et Madame [J] [G] d’autre part, concernant les locaux situés 12 B rue de la Cruaudière (rez-de-chaussée – logement 15) à SAINT JEAN DE BOISEAU (44640), sont réunies et le bail résilié à la date du 30 avril 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux l’expulsion de Madame [J] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Madame [J] [G] à payer à la société Nantaise d’Habitations (S.A.) la somme de 12 902,55 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 23 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 9 485,73 euros, et à compter de la signification du présent jugement sur le surplus ;

DIT que le dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues ;

CONDAMNE Madame [J] [G] à verser à la société Nantaise d’Habitations (S.A.) une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de l’échéance de janvier 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs de clause résolutoire formulée par Madame [J] [G] ;

CONDAMNE Madame [J] [G] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29 février 2024, de l’assignation et de notification à la préfecture,

REJETTE la demande de la société Nantaise d’Habitations (S.A.) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE