Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/06005 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-JBQE

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Sarah HATRY, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 24 Mars 2026

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [A] [N], chargée de contentieux locatif, muni d’un pouvoir

ET :

Monsieur [F] [Q] [J]

né le 01 Août 1987

demeurant [Adresse 2] ([Localité 1])

comparant

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mai 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat avec effet au 30 mars 2023, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a donné à bail à Monsieur [F] [Q] [J] un logement sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 265,23 €, outre une provision mensuelle sur charges de 150,42 €.

Par courrier du 29 avril 2025, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a informé la CAF de la [Localité 1] de la dette locative de Monsieur [F] [Q] [J] Monsieur [O] [S], bénéficiaire du versement de l’A.P.L.

Par acte de commissaire de justice délivré le 4 juillet 2025, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a fait délivrer à Monsieur [F] [Q] [J] un commandement de payer les loyers et charges pour un arriéré de 765,73 €, ainsi qu’un commandement de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice, signifié à domicile le 15 décembre 2025, et notifié par voie électronique au représentant de l’État dans le département de la Loire le même jour, et auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a fait assigner Monsieur [F] [Q] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins :

— de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut d’assurance, par le jeu de la clause résolutoire, subsidiairement pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, et à défaut la prononcer ;

— d’ordonner l’expulsion du locataire et de tous les occupants de son chef du logement, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;

— de supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux, afin de tenir compte de l’absence d’assurance locative, faisant courir tout risque sur l’immeuble, ce par application des dispositions des articles L412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— de condamner Monsieur [F] [Q] [J] à lui payer les sommes suivantes :

1 338,33 €, au titre de son arriéré locatif selon décompte du 22 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date d’audience ;200 euros à titre de dommages et intérêts ;100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer ; de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;- ainsi que de condamner Monsieur [F] [Q] [J] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient dû être payés pour le logement si le contrat de location n’avait pas fait l’objet d’une résiliation, y compris l’indexation légale et les régularisations de charges, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

Le diagnostic social et financier réalisé dans la perspective de l’audience indique que Monsieur [F] [Q] [J], qui vit dans le logement avec sa concubine sans emploi et ses deux enfants, est récemment sorti de détention. Il est exposé qu’il a connu des difficultés financières suite à deux incarcérations depuis 2025 mais qu’il souhaite s’acquitter de sa dette locative, bénéficiant d’une promesse d’embauche en tant que bardeur dans le bâtiment.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2026, lors de laquelle, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, dûment représenté par sa chargée de contentieux munie d’un pouvoir, a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 2 856,22 € suivant décompte arrêté au 20 mars 2026, échéance de février 2026 incluse. Il s’est opposé à l’octroi de tout délai de paiement, indiquant que le dernier règlement à hauteur de 40 euros datait du mois de juin 2025.

Monsieur [F] [Q] [J], comparant en personne, a été autorisé par le tribunal à produire un justificatif d’assurance contre les risques locatifs, par note en délibéré jusqu’au 22 avril 2026. Concernant l’arriéré locatif, il a reconnu le principe et le montant de la dette. Il a expliqué être sorti d’incarcération en février 2026 et ne pas avoir d’emploi, tout comme sa compagne. Souhaitant rester dans le logement, il a sollicité l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

Aucune note en délibéré n’est parvenue au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE justifie avoir notifié l’assignation le 15 décembre 2025 au représentant de l’État dans le département de la [Localité 1], plus de six semaines avant l’audience. Il a également bien informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut d’assurance

Il résulte de l’article 7g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail d’habitation ayant pris effet le 30 mars 2023 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de non justification de la souscription par le locataire d’une assurance couvrant les risques locatifs, un mois après un commandement demeuré infructueux.

Un commandement de fournir un justificatif d’assurance contre les risques locatifs a été signifié à Monsieur [F] [Q] [J] le 4 juillet 2025.

Bien qu’expressément autorisé à produire un justificatif d’assurance par note en délibéré, jusqu’au 22 avril 2026, Monsieur [F] [Q] [J] n’a adressé au tribunal aucun justificatif d’assurance dans le délai imparti.

Il apparaît qu’il n’a donc pas justifié de la souscription d’une telle assurance dans le délai d’un mois après le commandement de fournir un justificatif d’assurance habitation qui lui a été signifié le 4 juillet 2025.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à compter de la date du 5 août 2025.

La résiliation du bail d’habitation étant constatée pour défaut d’assurance, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la demande subsidiaire de constat de la résiliation du contrat de bail relative au défaut de paiement des loyers et charges.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Pour soutenir sa demande en paiement de la somme de 2 856,22 €, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE produit un décompte arrêté au 20 mars 2026, échéance de février 2026 incluse.

L’analyse de ce décompte permet d’établir que le locataire reste à lui devoir cette somme après déduction des frais de poursuites. Dès lors, la créance de l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE est justifiée tant dans son principe que dans son montant.

Il apparaît en outre que la somme demandée comprend non seulement les loyers et charges impayés mais également les indemnités d’occupation dues à compter du 5 août 2025, date de la résiliation du bail.

La dette locative représente donc la somme totale de 2 856,22 euros.

Monsieur [F] [Q] [J] sera donc condamné à payer à l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 2 856,22 euros due jusqu’à l’échéance de février 2026 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le contrat de bail se trouvant résilié depuis le 5 août 2025, Monsieur [F] [Q] [J] est occupant sans droit ni titre depuis cette date, ce qui cause nécessairement un préjudice à la société bailleresse laquelle est privée de la jouissance du bien.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du logement, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, le montant de l’indemnité d’occupation sera fixée à celui des loyers et charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié.

Il y a lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 5 août 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande de libération des lieux

Monsieur [F] [Q] [J] est occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail depuis le 5 août 2025. Or, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, propriétaire du logement ainsi occupé indûment, a vocation à en retrouver la libre disposition.

Il convient dès lors d’ordonner, à défaut de libération volontaire, l’expulsion du locataire et de tous les occupants de son chef du logement loué, selon les modalités prévues au dispositif, et ce avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier.

Par ailleurs, en vertu de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Ce délai en outre ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE sollicite, concernant l’expulsion du locataire, la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Or, il n’est justifié d’aucune procédure de relogement entreprise par le bailleur au sens de la disposition précitée, qui n’aurait pas été suivie d’effet, ni de la mauvaise foi de Monsieur [F] [Q] [J]. Dès lors, il n’apparaît pas nécessaire qu’il soit procédé à cette expulsion de manière urgente, privant le locataire de la possibilité de rechercher une solution de relogement.

l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE ne justifie nullement de circonstances particulières à l’appui de sa demande.

Dès lors, il sera débouté de sa demande tendant à la suppression du délai de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [F] [Q] [J].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [Q] [J] aux dépens de l’instance, qui incluront le coût du commandement de justifier de la souscription d’une assurance et de payer du 4 juillet 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que le bail avec effet au 30 mars 2023 conclu entre l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE et Monsieur [F] [Q] [J] concernant le bien sis [Adresse 3], s’est trouvé de plein droit résilié le 5 août 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [Q] [J] de libérer les lieux ;

AUTORISE à défaut de départ volontaire, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE à faire procéder, à l’expiration du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expulsion de Monsieur [F] [Q] [J] ainsi que de tous occupants de son chef du logement précité ; et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira au demandeur aux frais et risques de l’expulsé ;

DEBOUTE l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de sa demande relative à la suppression du délai de deux mois avant de quitter les lieux ;

DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Q] [J] à payer à l’EPIC HABITAT ET METROPOLE la somme de 2 856,22 euros actualisée au 20 mars 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’à l’échéance du mois de février 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Q] [J] à payer à l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été exigibles si le contrat n’avait pas été résilié, à compter du 5 août 2026 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE l’E.P.I.C. HABITAT ET MÉTROPOLE de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Q] [J] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de fournir un justificatif d’assurance et de payer du 4 juillet 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION