TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 05/12/2024

à : M^e Mourad RABHI

Copie exécutoire délivrée

le : 05/12/2024

à : la SCP MENARD ET WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/09292 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3N2K

N° MINUTE :

1/2024

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 décembre 2024

DEMANDERESSE

IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP MENARD ET WEILLER, cabinet d’avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P.128

DÉFENDERESSES

Madame [H] [E], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Mourad RABHI, avocat au barreau de MONTPELLIER,

Madame [F] [E], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Mourad RABHI, avocat au barreau de MONTPELLIER,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 décembre 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 05 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/09292 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3N2K

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 janvier 2014, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Mme [H] [E] un appartement de type T2 à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Adresse 8] [Localité 1]. Suivant avenant du même jour, un emplacement de stationnement a été donné à bail à la défenderesse à la même adresse.

Ce logement a été attribué à Mme [H] [E], en sa qualité d’agent des douanes, par le service territorial de la Masse des douanes d’île-de-France dans le cadre de la convention de réservation établie par l’EPA Masse des douanes et la société IMMOBILIERE 3F.

Par courrier du 24 janvier 2022, le service territorial de la Masse des douanes d’île-de-France a informé la société IMMOBILIERE 3F que Mme [H] [E] avait été mutée en 2021 et qu’elle n’exerçait plus d’activité douanière à [Localité 9].

Une mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement a été délivrée par commissaire de justice à Mme [H] [E] le 9 septembre 2022. La notification a été faite par remise de l’acte à étude.

Par courrier du 16 janvier 2023, le service territorial de la Masse des douanes d’île-de-France a informé la société IMMOBILIERE 3F que Mme [H] [E] avait fait l’objet d’une mutation effective au 1er septembre 2019 dans un service douanier à proximité de [Localité 7] et qu’il souhaitait la mise à disposition de ce logement pour l’affecter à un autre agent.

Par courrier électronique du 6 mars 2023, Mme [H] [E] a indiqué à la société IMMOBILIERE 3F qu’elle occupait le logement avec sa sœur handicapée et qu’elle ne souhaitait pas le libérer.

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2023, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Mme [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme [H] [E] pour défaut d’occupation personnelle,

— ordonner l’expulsion de Mme [H] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin,

— condamner Mme [H] [E] à payer une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges majoré de 30% et des charges locatives,

— condamner Mme [H] [E] à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la société IMMOBILIERE 3F fait valoir que Mme [H] [E] n’occupe pas personnellement le logement conformément à la réglementation applicable en matière de logement social ce qui justifie la résiliation judiciaire du bail.

A l’audience du 1er octobre 2024, la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a déposé des conclusions au titre desquelles elle a modifié ses demandes en ces termes :

— constater que Mme [H] [E] n’occupe plus personnellement le logement,

— prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme [H] [E] pour défaut d’occupation personnelle,

— débouter Mme [F] [E] de sa demande de transfert de bail,

— ordonner l’expulsion de Mme [H] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, dont notamment Mme [F] [E], avec l’assistance de la force publique si besoin,

— condamner in solidum Mme [H] [E] et Mme [F] [E] à payer une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges majoré de 30% et des charges locatives,

— condamner in solidum Mme [H] [E] et Mme [F] [E] à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de sa demande, le bailleur expose que Mme [H] [E] ne rapporte pas la preuve qu’elle occupe le logement de manière effective au moins huit mois par an comme l’exige l’article 2 de la loi du 6 jullet 1989. Il ajoute que Mme [F] [E] ne justifie pas des conditions nécessaires pour solliciter un transfert de bail, en l’absence d’abandon du logement par Mme [H] [E] et ajoute en tout état de cause que le logement fait partie d’un contingent réservé aux agents des douanes en activité dans la circonscription territoriale du logement et qu’elle ne justifie pas en faire partie.

Mme [H] [E] et Mme [F] [E], intervenante volontaire à la procédure, étaient représentées à l’audience par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement au titre desquelles elles forment les demandes suivantes :

Déclarer Madame [F] [E] recevable en la forme en son intervention,par application de l’article 68 du code de procédure civile,Déclarer Madame [F] [E] recevable par application de l’article 329 du même code comme ayant intérêt et qualité pour agir,Juger que la présente demande de Madame [E] se rattache indiscutablement à l’objet des demandes dont se trouve saisi le Tribunal.Déclarer Madame [E] recevable en son intervention volontaire principale, par application de l’article 325 du code de procédure civile.Et statuant sur le fond,A titre principal,Debouter la société IMMOBILIERE 3F de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,Condamner la société IMMOBILIERE 3F au paiement de la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens,A titre subsidiaire,Juger que Madame [F] [E] doit bénéficier du transfert du contrat de location de Madame [H] [E],Débouter la société IMMOBILIERE 3F de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,Condamner la société IMMOBILIERE 3F au paiement de la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens,A titre infiniment subsidiaire,Juger n’y avoir pas lieu de supprimer les délais prévus aux articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution qui s’appliquent,Proroger le délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles sur le fondement des dispositions de l’article L.412-2 du même code pour une durée de trois mois,Accorder à Mesdames [E] un délai supplémentaire de vingt-quatre mois au titre de l’article L.412-3 et suivants du même code, délai courant à compter de la fin du délai prévu à l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution pour quitter les lieux,Juger que chacune des parties conservera la charge de ses dépens,Juger qu’il y aura lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, elles exposent que Mme [H] [E] n’a pas abandonné son logement à la suite de sa mutation à [Localité 7] et qu’elle l’occupe toujours. Elles ajoutent que Mme [F] [E], sœur de la locataire occupe le logement avec elle depuis 2016 et qu’en raison de sa situation de handicap, elle bénéficie de la protection de l’article L.442-8-1-II du code de la construction et de l’habitation et sollicite à titre subsidiaire un transfert de bail à son profit. Enfin, elles exposent qu’elles sont de bonne foi et sollicitent des délais pour quitter les lieux.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

Sur le défaut d’occupation effective des lieux par Mme [H] [E]

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En application des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation applicable aux logements sociaux, le locataire doit occuper personnellement les lieux, qui doivent constituer sa résidence principale, au moins huit mois par an, sauf exceptions notamment pour raisons professionnelles.

Cette obligation est rappelée au 4ème paragraphe de l’article 8 consacré aux obligations générales du bailleur et du locataire qui énonce que le locataire doit occuper le logement personnellement.

En l’espèce, cette obligation d’occupation personnelle du logement est également justifiée par le fait que le logement, objet du litige, a été attribué à Mme [H] [E] par le service territorial de la Masse des douanes d’île-de-France en raison de son affectation en sa qualité d’agent des douanes, à la région parisienne, une convention ayant été signée entre le bailleur social et l’administration des douanes.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Mme [H] [E] a fait l’objet d’une mutation au 1er septembre 2019 par l’administration des douanes à [Localité 7] où elle occupe un poste à plein temps et que son employeur a souhaité que le logement qui lui a été attribué en raison de ses fonctions en région parisienne en 2014 soit désormais accessible pour être attribué à un autre agent.

Il est justifié par l’employeur de Mme [H] [E] qu’elle est bien employée à temps complet à [Localité 7] et qu’elle a perçu des frais de changement de résidence en juillet 2019 à la suite de cette mutation.

Malgré ces éléments, Mme [H] [E] prétend toujours occuper le logement appartenant à la société IMMOBILIERE 3F mais force est de constater qu’elle n’apporte pas la preuve qu’elle occupe le logement au moins huit mois par an ainsi que les dispositions légales susvisées l’imposent.

En effet, les attestations versées au débat mentionnent des passages à [Localité 9] au cours de week-end et de vacances mais aucunement une occupation d’une durée de huit mois par an.

Il sera en outre relevé que les attestations proviennent de la famille de la défenderesse ou de ses amies mais qu’aucune attestation de voisin n’est produite.

Il sera également relevé qu’aucune facture au nom Mme [H] [E] montrant une domiciliation au [Adresse 5] n’est produite.

Or, la seule domiciliation fiscale de Mme [H] [E] à cette adresse n’est pas suffisante pour établir que cette dernière y vit de manière permanente.

Il apparaît ainsi que le défaut d’occupation personnelle du logement par Mme [H] [E] depuis le 1er septembre 2019, soit une durée de cinq années est établie ce qui constitue un manquement grave aux obligations du contrat de location.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de la société IMMOBILIERE 3F et de prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Sur le transfert du bail

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce, dispose “En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

— au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au pofit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier."

Il appartient à la personne qui se prétend bénéficiaire du transfert de bail de rapporter la preuve d’une occupation du domicile depuis au moins un an à la date du décès du locataire. La preuve de la durée de cohabitation, simple fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.

Il lui appartient également d’apporter la preuve de l’abandon qui s’entend, selon une jurisprudence constante, d’un départ brusque et imprévisible.

Ainsi, il appartient à Mme [F] [E] qui revendique le transfert du bail à son profit que le logement a été abandonné par Mme [H] [E] et que n’étant ni l’ascendante, ni la descendante de cette dernière mais sa sœur, elle était à la charge de celle-ci au moment de l’abandon.

En l’espèce, l’abandon du logement c’est-à-dire le départ brusque et imprévisible de Mme [H] [E] n’est pas établi.

Il est même établi que ce départ n’a pas été brusque puisque Mme [H] [E] a perçu des frais de changement de résidence en juillet 2019 pour une mutation effective au 1er septembre 2019.

La locataire a ainsi pu parfaitement organiser son départ du logement pour [Localité 7] et son départ en saurait être analysé en un abandon.

Il en résulte que la première condition pour solliciter le transfert de bail n’est pas remplie et que la demande doit être rejetée sans même avoir à se prononcer sur le fait que Mme [F] [E] ait été ou non à la charge de sa sœur au moment du départ.

Sur les conséquences de la résiliation

En l’absence de contrat, Mme [H] [E] et les occupants de son chef, dont Mme [F] [E], se trouvent être occupants sans droit ni titre, en conséquence de quoi leur expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il est rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F n’ayant pas soulevé la mauvaise foi de Mme [H] [E], le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution s’appliquera.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux

En vertu des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, les défenderesses sollicitent des délais supplémentaires pour quitter les lieux. Elles ne justifient pas avoir des difficultés particulières pour se reloger, ce d’autant que Mme [H] [E] dispose nécessairement d’un logement à [Localité 7] ou ses environs, où elle occupe un emploi à temps complet.

Par conséquent, leur demande sera rejetée.

Il convient en outre de relever que Mme [H] [E] a déjà bénéficié d’un délai de cinq années dès lors que sa mutation remonte au 1er septembre 2019.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est due tant par le locataire devenu occupant sans droit ni titre que par l’occupant du chef du locataire, en l’espèce Mme [F] [E].

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de dire que Mme [H] [E] et Mme [F] [E] sont redevables in solidum à son égard d’une indemnité d’occupation, à compter du prononcé et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise, qui sera évalué au montant du loyer et des charges, majoré de 20%, afin d’indemniser le bailleur de l’occupation des lieux ainsi que du fait que ce dernier ne peut respecter les termes de la convention conclue avec l’administration des douanes aux termes de laquelle le logement devrait être offert à un agent des douanes en poste dans la région parisienne.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [H] [E] et Mme [F] [E], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Mme [H] [E] et Mme [F] [E], parties condamnées aux dépens, seront condamnées in solidum à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail et de son avenant conclus le 3 janvier 2014 entre la société IMMOBILIERE 3F et Mme [H] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Adresse 8] [Localité 1], à compter du présent jugement,

CONSTATE que Mme [H] [E] et Mme [F] [E] sont occupantes sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] à [Localité 10],

ORDONNE en conséquence à Mme [H] [E] et à tout occupant de son chef, notamment à Mme [F] [E], de libérer les lieux et de restituer les clefs dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Mme [H] [E] et Mme [F] [E], d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, la société IMMOBILIERE 3F pourra, deux mois après la signification d’un commandement de libérer les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est régi par les articles L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE in solidum Mme [H] [E] et Mme [F] [E] à payer à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges majoré de 20% qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à complète libération des lieux,

DÉBOUTE la société IMMOBILIERE 3F du surplus de ses demandes,

CONDAMNE in solidum Mme [H] [E] et Mme [F] [E] à payer in solidum à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in in solidum Mme [H] [E] et Mme [F] [E] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection