Copie délivrée

à

la SELARL CORNET LE BRUN DONNEAUD

la SELARL DELRAN COMTE BARGETON-DYENS SERGENT ALCALDE

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 1]

Le 09 Mars 2026

Troisième Chambre Civile

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N° RG 25/03819 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LDTH

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, Troisième Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

S.D.C. (LE) [Adresse 1] prise en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA L’HORLOGE immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 349 759 647, dont le siège social est [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SELARL DELRAN COMTE BARGETON-DYENS SERGENT ALCALDE, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, la SELARL CORNET LE BRUN DONNEAUD, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant,

à :

Mme [E] [B]

née le 11 Septembre 1945 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

n’ayant pas constitué avocat

Rendu publiquement, le jugement réputé contradictoire suivant, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 09 Décembre 2025 devant Marianne ASSOUS, Vice-Président, statuant comme juge unique, assisté de Lola CHALLANT, auditrice et de Corinne PEREZ, Greffier, et qu’il en a été délibéré.

N° RG 25/03819 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LDTH

EXPOSE DU LITIGE

Madame [E] [B] est propriétaire de lots au sein de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 6].

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 13 mai 2025 de son Conseil, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CLOS DES ROMARINS a mis en demeure Madame [B] de lui régler la somme de 11022,76 euros.

Par acte en date du 29 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] pris en la personne de son syndic la SARL CITYA A L’HORLOGE, a assigné Madame [B] aux fins de paiement de diverses sommes.

Les modalités de remise de cet acte font état d’une remise à étude, et mentionnent l’avis de passage et la lettre prévue aux articles 656 et 658 du Code de procédure civile.

La clôture a été fixée au 10 octobre 2025.

Aux termes de son assignation, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] pris en la personne de son syndic la SARL CITYA A L’HORLOGE demande au Tribunal, sur le fondement des articles 140 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— CONDAMNER Madame [B] à lui payer :

la somme en principal de 11.072,93 € au titre des charges de copropriété dues au 1er juillet 2025,

la somme de 1.421,39 € au titre des frais nécessaires,

le tout avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2025, date de la mise en demeure,

— CONDAMNER Madame [B] à lui payer la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— CONDAMNER Madame [B] au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Le demandeur expose qu’il ressort du relevé de compte qu’il produit que la défenderesse reste débitrice des charges dues au titre des lots dont elle est propriétaire, et fait état de sommes dues au 1er juillet 2025.

Régulièrement assignée, Madame [E] [B] n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire.

A l’audience du 9 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 9 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I.Sur les demandes principales

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 14-1 du même texte dispose en son I que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes du premier alinéa de l’article 19-2 du même texte à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— un relevé de compte en date du 13 mai 2025, étant relevé à cet égard que si le bordereau de pièces du demandeur figurant en page 11 de ses conclusions indique : « 6. Décompte décomposé des charges échues et des frais, arrêté au 01/07/2025 + grand livre 2020 », il apparaît que sa pièce n°6 n’est composée que de l’extrait du grand livre des comptes pour l’année 2020, et que le décompte arrêté au 1er juillet 2025 évoqué, qui au demeurant n’est pas mentionné sur le second bordereau de pièces annexé aux pièces, n’est pas produit,

— des appels de fonds,

— des procès-verbaux d’assemblée générale en date des 1er juin 2017, 17 mai 2018, 4 avril 2019, 7 octobre 2020, 30 mars 2021, 19 octobre 2022, 31 mai 2023, et 11 avril 2024, et le contrat de syndic.

Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que la défenderesse a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 13 mai 2025 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

Le demandeur produit un décompte arrêté au 13 mai 2025 sur lequel apparaît une dette de 11022,76 euros, dont 300 euros correspondant à « scp [C]», 28,19 euros correspondant à « selarl [C] demande consultation ficoba », et 36 euros au titre d’une mise en demeure du 10 novembre 2023, sommes qui correspondent à des frais.

Par « frais nécessaires » au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ainsi, pour que de tels frais soient nécessaires, ils doivent sortir de la gestion courante du syndic et traduire des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires aux fins de permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre du copropriétaire défaillant.

Ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées, notamment, les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles, et les frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du Code de procédure civile.

En l’espèce, les demandes en paiement des sommes de 300 euros correspondant à « scp [C]», 28,19 euros correspondant à « selarl [C] demande consultation ficoba », et 36 euros au titre d’une mise en demeure du 10 novembre 2023 ne sont pas justifiées, étant précisé que s’agissant de cette dernière somme ladite mise en demeure n’est pas produite, de sorte qu’elles seront rejetées.

Madame [B] sera dès lors condamnée au paiement de la somme de 10658,57 euros (11022,76 – 300 – 28,19 – 36), le surplus de la demande au titre des charges et la demande au titre des frais n’étant pas fondées au regard des pièces produites, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2025 en application du premier alinéa de l’article 1231-6 du Code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Le dernier alinéa de l’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La demande tendant au paiement de la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts sera rejetée en l’absence de démonstration d’un préjudice distinct.

En effet, si en sa qualité de copropriétaire, la défenderesse est tenue au règlement des charges et provision afférentes aux lots dont il est propriétaire indivis, il n’est pas justifié que le défaut de paiement des charges soit abusif, ou traduise une intention de nuire, ou que le demandeur ait subi un préjudice indépendant du retard de paiement ainsi que la mauvaise foi de la défenderesse.

II. Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de la présente procédure.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [B] sera condamnée à payer au demandeur une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros.

3) Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce il sera rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [E] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] pris en la personne de son syndic la SARL CITYA A L’HORLOGE la somme de 10 658,57 euros, au titre des charges de copropriété échues, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2025, et ce en deniers ou quittance, au titre des charges de copropriété,

CONDAMNE Madame [E] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] pris en la personne de son syndic la SARL CITYA A L’HORLOGE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [E] [B] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] pris en la personne de son syndic la SARL CITYA A L’HORLOGE du surplus de ses demandes,

Le présent jugement a été signé par Marianne ASSOUS, Vice-Président et par Corinne PEREZ, Greffier présent lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE