Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00419 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IZEG

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Alicia VITELLO Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 06 Janvier 2026

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] PAR SON SYNDIC IMMO DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Magali GANDIN DE LA SELARL LEXFACE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

S.C.I. 5B

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Alexandra GOUMOT-NEYMON de la SELARL SELARL GOUMOT NEYMON, avocats au barreau de LYON substitué par M^e MONTARON, avocat au barreau de LYON

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Février 2026

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI 5B est copropriétaire dans l’immeuble sis [Adresse 4] à Saint-Etienne.

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait délivrer un commandement de payer demeuré infructueux à l’encontre de la SCI 5B, en date du 6 mars 2025.

Par acte délivré par commissaire de justice le 19 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI 5B devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

Appelée pour la première fois à l’audience du 1er juillet 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

A l’audience du 6 janvier 2026, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, demande à la juridiction de :

Condamner la SCI 5B à lui payer les sommes de :

7 090,25 € au titre des charges de copropriété impayées, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;1 500 € de dommages et intérêts ;1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;Débouter la SCI 5B de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions.

Au visa des articles 10, 10-1, 14 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 2332 du Code civil, il soutient que les frais nécessaires exposés par le syndic sont à la charge du débiteur défaillant. Il ajoute qu’un copropriétaire ne peut se faire justice lui-même et que les charges ont été votées et appelées, sans recours de la part de la SCI 5B. Il rappelle que les travaux ont bien été réalisés et que rien n’impose à ce que la colonne soit en fonte. Il déclare qu’il y a une résistance abusive et que l’impayé constitue un impayé de 10 % du budget annuel. Il précise que les copropriétaires ont été contraints de voter la saisie immobilière et que les arguments de la SCI 5B sont dilatoires, alors que la copropriété présente un manque de trésorerie.

Sur la demande reconventionnelle, il fait valoir qu’il a bien procédé au remplacement de l’ancienne colonne montante en fonte fuyarde et que le syndic n’a commis aucun manquement à son obligation d’entretien et de conservation des parties communes. Il relève que la SCI 5B ne justifie pas avoir fait réaliser d’autres travaux et qu’elle n’est pas autorisée à faire réaliser des travaux impactant les parties communes. Enfin, il soutient que la pose de répartiteurs incombe au propriétaire du bien.

En réponse, la SCI 5B, représentée par son avocat, sollicite de la part de la juridiction de :

A titre principal,

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement au titre des charges de copropriété pour un montant de 6 701,38 €, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande à titre de dommages et intérêts ;Ordonner la compensation des créances entre les sommes dues au titre des charges de copropriété pour un montant de 6 919,73 € et les sommes dépensées par la SCI 5B au titre des travaux affectant des parties communes de la copropriété pour un montant de 4 069 € ;

A titre subsidiaire et reconventionnel,

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 669 € au titre des travaux payés par elle à ses frais exclusifs alors que les travaux concernent des parties communes de l’immeuble ;

En toute hypothèse,

Condamner le syndicat des copropriétaires à communiquer sous astreinte les justificatifs de l’imputation des charges de chauffage et le remboursement de la surfacturation opérée, ainsi que le refus d’intervention de l’entreprise Corsini et le bon de réception signé des travaux réalisés par [A] ;Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 7 500 € correspondant au montant du trop payé du chauffage pour les 5 dernières années ;Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, avec distraction au profit de la SELARL Goumot Neymon.

Au visa des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, outre 1240 et 1347 du Code civil, elle précise avoir vendu son bien le 11 novembre 2025 et que la somme litigieuse est séquestrée chez le notaire. Elle reconnaît ne pas avoir payé ses charges de copropriété, mais précise avoir opéré une compensation avec son préjudice. Elle fait valoir qu’elle a été contrainte de réaliser elle-même des travaux relatifs aux parties communes à ses frais exclusifs, pour pallier à la carence du syndic. Elle reproche au syndic d’avoir changé les descentes des eaux usées en fonte par du PVC, qui lui causent des nuisances sonores. Elle lui reproche également de ne pas avoir réalisé certains travaux sollicités et que l’inertie du syndicat des copropriétaires entraîne une perte de valeur de l’appartement. Elle affirme que la dette est actuellement soldée et que le syndicat des copropriétaires bénéficie d’une avance du fait d’une erreur comptable. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires ne démontre aucun préjudice distinct du simple retard de paiement des charges de copropriété.

A titre subsidiaire et reconventionnel, elle rappelle avoir fait réaliser des travaux à ses frais, qui portent sur des parties communes de la copropriété. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires a manqué à ses obligations et a commis une faute.

En toute hypothèse, elle conteste également le coût du chauffage, qui lui est imputé par estimation par le syndicat des copropriétaires. Elle relève que seuls deux copropriétaires ne sont pas reliés à des compteurs individuels et que, malgré des relances, le syndicat des copropriétaires n’a procédé à aucun changement. Elle reproche à la société [A] de ne pas s’être déplacée aux différents rendez-vous fixés. Elle soutient que le décompte de chauffage est faux et qu’elle n’a pas à supporter la déperdition thermique du chauffage de l’immeuble. Elle rappelle que ce logement n’est pas occupé de manière permanente et que les sommes de chauffages sont disproportionnées.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire est mise en délibéré au 10 février 2026.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 1103 du Code civil et de l’article 10 alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Au vu des pièces versées au débat, et plus précisément en vertu du décompte en date du 29 décembre 2025, il ressort que la SCI 5B est redevable de la somme de 7 531,86 €, arrêté au 24 novembre 2025.

S’agissant des frais de recouvrement, ils sont dus par le copropriétaire ne payant pas ses charges de copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de leurs justifications.

En l’espèce, la mise en demeure du 13 novembre 2024 est justifiée par la production d’un avis de réception, contrairement à celle du 11 décembre 2024.

L’état daté est facturé à deux reprises, alors qu’il n’y a eu qu’une seule vente. Il convient de retenir celui à 380 €.

La « modif RCP » n’est pas justifiée.

Par ailleurs, les frais de transmission du dossier à l’huissier et les frais de recouvrement ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles du syndic et constituent des honoraires non prévus par la loi.

Enfin, l’assignation relève des dépens.

Il convient donc de les retirer des sommes dues par la SCI 5B.

Le commandement de payer fait partie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sera retenu.

La créance du syndicat des copropriétaires est fixée à la somme de 6 911,29 €.

Sur les travaux

L’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

En l’espèce, les parties s’accordent pour dire que les travaux de rénovation de la colonne ont été votés en assemblée générale et que ces travaux ont été réalisés.

Si la SCI 5B reproche au syndicat des copropriétaires le fait que cette nouvelle colonne soit en PVC au lieu d’être en fonte, elle ne démontre pas que le remplacement à l’identique a été voté lors de l’assemblée générale.

Les nuisances évoquées par la SCI 5B ne sont pas davantage démontrées.

S’agissant des devis, l’un concerne la partie privative du bien de la SCI 5B (cuisine et WC) et n’a aucun lien avec le syndicat des copropriétaires. Quant à l’autre, sur les travaux de plomberie, il porte sur des travaux concernant les parties communes.

Or, il n’appartient pas à la SCI 5B ou au syndic de procéder à un nouveau remplacement de cette colonne, sans l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires, qui n’a pas été sollicité par la SCI 5B.

Il n’y a donc pas lieu d’opérer une compensation entre les charges de copropriété dues et les sommes dépensées par la SCI 5B pour la réalisation des travaux.

La SCI 5B est donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 911,29€ au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 24 novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5 216,01 € et à compter de la signification du jugement pour le surplus.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur le remboursement des travaux

La SCI 5B sollicite la prise en charge des travaux par le syndicat des copropriétaires.

Comme indiqué plus haut, il n’appartient pas à la SCI 5B ou au syndic de procéder à un nouveau remplacement de cette colonne, sans l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.

La SCI 5B ne justifie pas avoir sollicité ces travaux auprès du syndicat des copropriétaires, que ce soit lors d’une assemblée générale ou directement au syndic.

En outre, il ne s’agit que d’un devis et il n’est pas démontré que les travaux ont été réellement effectués.

Au surplus, bien que les travaux ne conviennent pas à la SCI 5B, force est de constater que la colonne a bien été remplacée.

Il convient de rejeter cette demande reconventionnelle.

Sur la communication sous astreinte

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir transmis à la SCI 5B les comptes de gestion et le relevé des dépenses, incluant les frais de chauffage. En outre, le budget a été voté par l’assemblée générale et n’a pas été contesté judiciairement par la SCI 5B. Le budget est donc définitif.

Cette demande est donc sans objet.

Sur le chauffage

La SCI 5B reproche à la société [A] de ne pas s’être présentée aux rendez-vous pour installer un répartiteur dans son logement.

Il ressort du mail de la société [A] du 24 juin 2025 qu’ils ont effectués 4 passages sur la résidence depuis 2018, mais que la SCI 5B était absente lors des passages prévus en 2018 et qu’elle n’a jamais sollicité l’installation d’un répartiteur entre 2020 et 2024.

Selon ce mail, la SCI 5B a finalement refusé d’honorer le rendez-vous fixé le 20 juin 2025.

La SCI 5B déclare, dans un mail du 26 juin 2025, que la société [A] est défaillante et refuse d’installer les répartiteurs.

Il ressort de ces mails qu’il s’agit d’un litige d’ordre privé entre la SCI 5B et la société [A], les répartiteurs relevant des charges privatives de chaque copropriétaire.

En outre, si la SCI 5B estime avoir payé un trop perçu, elle ne justifie aucunement de la réalité de ce trop perçu et de la différence entre les autres copropriétaires et elle-même.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de la SCI 5B à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort de l’assemblée générale du 24 juin 2025 que les copropriétaires ont été contraints de voter la saisie immobilière du bien de la SCI 5B, ainsi qu’un appel de fonds exceptionnel, en raison des impayés. Ces deux résolutions engendrent des frais pour chacun des copropriétaires non défaillants, ce qui constitue le préjudice du syndicat des copropriétaires.

Malgré cette résolution, la SCI 5B n’a pas cru bon d’apurer sa situation financière, caractérisant ainsi sa résistance abusive.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner la SCI 5B à lui payer la somme de 300 €.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI 5B succombant à l’instance, elle est condamnée aux dépens. Le commandement de payer étant inclus dans les frais au principal, il n’y a pas lieu de l’inclure dans les dépens. L’assignation est nécessairement comprise dans les dépens, sans qu’il soit nécessaire de le préciser.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI 5B, partie perdante, est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes de la SCI 5B ;

DIT n’y avoir lieu à communication de pièces sous astreinte ;

CONDAMNE la SCI 5B à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Saint-Etienne la somme de 6 911,29€ au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 24 novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5 216,01 € et à compter de la signification du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI 5B à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Saint-Etienne la somme de 300 € pour résistance abusive ;

CONDAMNE la SCI 5B à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Saint-Etienne la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SCI 5B au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI 5B aux dépens.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,

Le GREFFIER La PRESIDENTE