Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/04527 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I54T

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président chargé des contentieux de la protection

assisté, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 24 Mars 2026

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Madame [H] [G], chargée de contentieux locatif, muni d’un pouvoir

ET :

Monsieur [L] [P]

né le 18 Juillet 1958 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2] ( [Localité 3])

assisté par M^e Nakita LY TONG PAO, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro [Numéro identifiant 1] du 25/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat signé le 27 mars 2024, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a donné en location à Monsieur [L] [P], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 351,09 Euros.

Par courrier du 15 avril 2025, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer le 23 avril 2025 à Monsieur [L] [P] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 1 929,23 €, visant la clause résolutoire du contrat.

Suivant citation délivrée par commissaire de justice le 25 août 2025, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a attrait Monsieur [L] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail,

— ordonner son expulsion

— le condamner à lui payer :

— la somme de 3 079,59 €, au titre des loyers et charges locatives dues au 30 juin 2025 (mois de juin inclus) avec intérêt au taux légal à compter du commandement, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience ;

— une indemnité d’occupation à compter du mois de juillet 2025 jusqu’à la reprise des lieux ;

— la somme de 200,00 € au titre de dommages et intérêts

— la somme de 100,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation aux dépens de l’instance.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 3] par voie électronique le 27 août 2025.

Le 5 février 2026, la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 3] a déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Monsieur [L] [P].

L’audience s’est tenue le 24 mars 2026.

Lors de l’audience, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE s’en rapportant à son dossier, a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [P]. Il a en outre demandé au tribunal :

de condamner Monsieur [L] [P] au paiement des sommes suivantes :5 185,40 € au titre de sa créance locative arrêtée au 19 mars 2026 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;200,00 € au titre de l’indemnité pour résistance abusive ;100,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a refusé la proposition de délais de paiement. Il a expliqué au soutien de ses prétentions que Monsieur [L] [P] a présenté une dette récurrente depuis le mois d’avril 2024, qu’un dossier de surendettement a été déposé par Monsieur [L] [P] lequel est en cours, et qu’il avait déclaré sa créance le 19 février 2026. Il précise que le loyer, provision sur charge incluse, s’élève à 544,31 Euros en février 2026.

Monsieur [L] [P], représenté par son conseil, n’a contesté ni le principe ni le montant de sa dette locative et a demandé au tribunal :

d’accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois en plus du loyer courant ;de suspendre les effets de la clause résolutoire ;rejeter les autres demandes de l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE.

Monsieur [L] [P] explique s’être retrouvé dans l’impossibilité de payer son loyer à la suite de problèmes personnels, et avoir sollicité l’attribution d’un logement plus petit avec un loyer moindre auprès de l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, qui lui a été refusée. Il ajoute avoir déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable et qui est en cours d’instruction. Il précise avoir repris le paiement de ses loyers depuis le mois de décembre 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 3] par la voie électronique le 27 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a bien informé la Caisse d’Allocation Familiales de la [Localité 3] de l’existence d’impayés de loyers, le 15 avril 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail a été signé par les parties le 27 mars 2024.

En outre, le commandement de payer du 3 avril 2025 contient sur la première page un délai de six semaines et sur la seconde un délai de deux mois. Il en résulte que Monsieur [L] [P] ne pouvait valablement être tenu par un délai de régularisation de six semaines, en l’absence d’information non équivoque.

Par conséquent, il convient de retenir que le délai de régularisation du paiement applicable à l’espèce est de deux mois.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [L] [P] le 23 avril 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 929,23 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai de deux mois imparti, Monsieur [L] [P] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 juin 2025, à l’expiration du délai de deux mois, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [L] [P] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [L] [P] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 19 mars 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 5 185,40 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [L] [P] à payer la somme de 5 185,40 € actualisée au 19 mars 2026, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 929,23 € à compter du 23 avril 2025, date du commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

En vertu du paragraphe VI de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire , et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location suspend les effets de la clause dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, ou toute décision de clôture de la procédure de traitement de surendettement. (…) »

L’article 24 VII de ladite loi dispose que «  Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge ».

Ainsi, si la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, elle est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire. Néanmoins, il convient d’accorder au locataire, qui a repris au jour de l’audience le paiement du loyer et des charges, des délais de paiement ou une suspension des effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer délivré à Monsieur [L] [P] le 23 avril 2025, impartissait au locataire un délai de deux mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif de 1 929,23 que le commandement de payer délivré à Monsieur [L] [P] est demeuré infructueux et que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 juin 2025.

Monsieur [L] [P] a été condamné à payer la somme de 5 185,40 € au titre des loyers et indemnités d’occupation échus au 19 mars 2026.

Néanmoins, Monsieur [L] [P] a déposé un dossier de surendettement, lequel a été déclaré recevable le 5 février 2026 soit plus de deux mois suivant le commandement de payer délivré à Monsieur [L] [P].

Il n’est pas contesté et il ressort du décompte actualisé que Monsieur [L] [P] a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience, et ce depuis le mois de décembre 2025.

Par ailleurs, il a déclaré auprès de la commission de surendettement percevoir des revenus à hauteur de 1 462,00 € par mois. Le diagnostic social et financier mentionne des charges à hauteur de 924,00 Euros par mois, tandis que la commission de surendettement a évalué lesdites charges à hauteur de 1 238,00 Euros par mois. Il en résulte un reste à vivre oscillant entre 224,00 Euros et 538,00 Euros.

Il convient d’en déduire que Monsieur [L] [P] est en capacité de régler sa dette locative à hauteur de 100,00 Euros par mois tel qu’il le propose.

Aussi, compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant, de l’engagement de Monsieur [L] [P], et en application des dispositions de l’article 24 VI et VII de la loi du 6 juillet 1989, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Monsieur [L] [P] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 100,00 € par mois jusqu’à selon le cas l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, ou toute décision de clôture de la procédure de traitement de surendettement, cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si l’échéancier est respecté durant ce délai, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible, sous réserve du dossier de surendettement ;Monsieur [L] [P] devra régler à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 19 mars 2026, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;et faute par Monsieur [L] [P] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [L] [P], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [L] [P], la demande de condamnation formée par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [L] [P] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 avril 2025, de la dénonciation à la Caisse d’Allocations Familiales, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 27 mars 2024 entre l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE et Monsieur [L] [P] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies et que le bail est résilié à compter du 24 juin 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] à payer à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE une somme de 5 185,40 € au titre de la dette locative arrêtée au 19 mars 2026, outre intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2025 sur la somme de 1 929,23 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que le dossier de surendettement déposé par Monsieur [L] [P] a été déclaré recevable par la Commission de surendettement des particuliers de la [Localité 3], le 5 février 2026 ;

En conséquence, ACCORDE à Monsieur [L] [P] des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette, en réglant la somme de 100,00 € par mois jusqu’à selon le cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, ou toute décision de clôture de la procédure de traitement de surendettement ; somme payable le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible, sous réserve du dossier de surendettement ;

— Monsieur [L] [P] devra régler à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 24 juin 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

— faute par Monsieur [L] [P] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [L]

REJETTE la demande d’indemnité pour résistance abusive ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 avril 2025, de l’assignation, et de sa dénonciation à la préfecture.

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE