TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00285 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QWVV

JUGEMENT

DU : 06 Mai 2025

S.A. [Adresse 9],

C/

M. [G] [Z] [R]

M. [K] [F]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 06 Mai 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. HLM PIERRES ET LUMIERES, [Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Mme [S] [E] munie d’un pouvoir

DEFENDEURS:

Monsieur [G] [Z] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

comparant en personne

Monsieur [K] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 04 Mars 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : S.A. [Adresse 10]

CCC défendeurs

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 janvier 2016, la société d’HLM PIERRES ET LUMIERES a consenti un bail d’habitation à M. [G] [Z] [R] et Mme [P] [X] sur des locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 586,56 euros.

Mme [P] [X] a donné congé le 20 juin 2016. Par la suite M [G] [Z] [R] s’est pacsé avec M. [K] [F] et un avenant au contrat de bail a été établi 11 août 2021 afin de les définir comme co-titulaires du bail.

Par actes de commissaire de justice du 3 février 2022, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1174,54 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 janvier 2022, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [G] [Z] [R] et M. [K] [F] le 15 décembre 2021.

Par assignations du 3 décembre 2024, la société d'[Adresse 9] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [Z] [R] et M. [K] [F] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

6711,46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,

faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 décembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 mars 2025.

À l’audience du 4 mars 2025, la société d’HLM PIERRES ET LUMIERES maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 mars 2025 terme de février inclus, s’élève désormais à 13 110,49 euros comprenant un supplément de loyers de solidarité pour les mois de janvier et février 2025. La société d'[Adresse 9] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [G] [Z] [R] et M. [K] [F] ne contestent pas la dette de loyers. Ils exposent avoir rencontré des difficultés de gestion et de paiement du loyer, que M [R] travaille en intérim et perçoit un salaire mensuel d’environ 1000 euros ,et que M [F] perçoit une pension d’invalidité de 950 euros. Ils précisent que les APL ont été suspendues depuis 8 mois et proposent de verser 100 euros en plus du loyer courant pour apurer la dette.

M. [G] [Z] [R] et M. [K] [F] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [G] [Z] [R] et M. [K] [F] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

La société d'[Adresse 9] a indiqué ne pas être opposées aux délais de paiement sollicités et à la suspension des effets de la clause résolutoire en cas de reprise du versement des APL.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société d'[Adresse 9] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 3 février 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1174,54 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 avril 2022.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, malgré les déclarations contraires de la bailleresse, M. [G] [Z] [R] et M. [K] [F] justifient avoir repris le paiement d’au moins un loyer courant entre l’assignation et l’audience. En conséquence, la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience sera ici réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [G] [Z] [R] et M. [K] [F] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [G] [Z] [R] et M. [K] [F] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société d'[Adresse 9] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 mars 2025 terme de février inclus , M. [G] [Z] [R] et M. [K] [F] lui devaient la somme de 13 110,49 euros, soustraction faite des frais de procédure. d’un montant de 273.33 euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens.

Toutefois la société d’HLM PIERRES ET LUMIERES a appelé un surloyer s’élevant au cumul à 5983.62 euros en janvier et février 2025.

Aux termes de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée à l’article L. 351-1, ni aux locataires bénéficiant de l’allocation de logement prévue à l’article L. 542-1 du code de la sécurité sociale ou de l’allocation de logement prévue à l’article L. 831-1 du même code. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, le bailleur ne produit pas aux débats les justificatifs des démarches effectuées auprès des locataires par la production de l’avis de réception accompagnant la mise en demeure versée aux débats, ni les éléments de calcul du surloyer. En conséquence, les sommes appelées au titre des pénalités de surloyers seront retranchées.

M. [G] [Z] [R] et M. [K] [F] seront ainsi solidairement condamnés à payer la somme de 7126.87- à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2022 sur la somme de 1174,54 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 5536,92 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [G] [Z] [R] et M. [K] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 avril 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société d’HLM PIERRES ET LUMIERES ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [Z] [R] et M. [K] [F], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société d’HLM PIERRES ET LUMIERES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 février 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 janvier 2016 et avenant du 11 août 2021 entre la société d'[Adresse 9], d’une part, et M. [G] [Z] [R] et M. [K] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 11] est résilié depuis le 4 avril 2022,

CONDAMNE solidairement M. [G] [Z] [R] et M. [K] [F] à payer à la société d’HLM PIERRES ET LUMIERES la somme de 7126,87 euros (sept mille cent vingt-six euros et quatre-vingt-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 mars 2025 terme de février inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2022 sur la somme de 1174,54 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 5536,92 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [G] [Z] [R] et M. [K] [F] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [G] [Z] [R] et M. [K] [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 4 avril 2022,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [G] [Z] [R] et M. [K] [F] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [G] [Z] [R] et M. [K] [F] seront solidairement condamnés à verser à la société d'[Adresse 9] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [G] [Z] [R] et M. [K] [F] à payer à la société d’HLM PIERRES ET LUMIERES la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [G] [Z] [R] et M. [K] [F] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 3 février 2022 et celui des assignations du 3 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge