Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02310 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IYMJ

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée en charge du contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 13 Janvier 2026

ENTRE :

Société FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Armelle BOUBA, avocat au barreau de LYON, substituée par M^e Juliette CHARBONNIER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [Z] [L]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Alexandrine LACHAUX, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-004899 du 04/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

Monsieur [Y] [L]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 20 septembre 2022 et prenant effet le 29 septembre 2022, la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES (ci-après la société S.F.H.E.) a donné à bail à Madame [Z] [J] [M] et Monsieur [Y] [J] [M], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 508,06 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 77,81 euros.

La société S.F.H.E. a fait délivrer le 17 janvier 2025 à Madame [Z] [J] [M] et Monsieur [Y] [J] [M] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 011,95 €.

Par lettre simple en date du 15 janvier 2025, la société S.F.H.E. a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 28 mars 2025 à Madame [Z] [J] [M], signifiée à étude, et le 30 avril 2025 à Monsieur [Y] [J] [M], assignation ayant donné lieu à la rédaction d’un procès-verbal de recherches infructueuses conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, la société S.F.H.E. a attrait ces derniers devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [J] [M] et Monsieur [Y] [J] [M] ;

— de condamner solidairement Madame [Z] [J] [M] et Monsieur [Y] [J] [M] au paiement des sommes suivantes :

847,61 € au titre de sa créance locative arrêtée au 20 mars 2025, outre intérêt à taux légal ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues à compter de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux ;300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La société S.F.H.E. a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 1] par voie électronique le 05 mai 2025.

L’audience s’est tenue le 09 septembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne et renvoyé à la demande des parties.

Lors de l’audience de plaidoirie du 13 janvier 2026, la société S.F.H.E. a actualisé sa créance à la somme de 1 137,30 € arrêtée au 5 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse, précisant que les rappels d’aides au logement récemment versés n’avaient pas été pris en compte. La demanderesse a ajouté être favorable à l’octroi de délais de paiement pour Madame [Z] [J] [M] à hauteur de 50,00 euros par mois.

Madame [Z] [J] [M], représentée par son conseil, a déposé ses dernières écritures au titre desquelles, elle conteste le montant de l’arriéré locatif, l’évaluant à la somme de 321,30 euros. Elle sollicite du tribunal :

— le rejet des demandes de la société S.F.H.E.,

— l’octroi de délais de paiement et le gel de la clause résolutoire à hauteur de 50,00 euros par mois.

Au soutien de ses demandes, elle indique les rappels de l’aide au logement versée récemment au bailleur n’ont pas été pris en compte dans le calcul de la dette locative dont le paiement est sollicité à l’audience. Elle ajoute payer le loyer courant et fait valoir que son arriéré locatif est la conséquence de sa séparation et de la suspension provisoire des aides au logement suite à celle-ci.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il convient de se référer aux conclusions sus-énoncées en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier et son contenu évoqué à l’audience. Il en ressort que le couple formé par les défendeurs s’est séparé au cours du mois d’août 2024, Madame [Z] [J] [M] étant restée seule dans le logement.

Il a été demandé aux parties de produire dans le cadre d’une note en délibéré un décompte actualisé, faisant apparaître les versements évoqués à l’audience. Ce document a été produit dans les délais impartis.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Monsieur [Y] [J] [M].

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire des contrats, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer, rappelant ce délai contractuel, a été délivré à Madame [Z] [J] [M] et Monsieur [Y] [J] [M] le 17 janvier 2025 pour un arriéré de loyers de 2 011,95 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [Z] [J] [M] et Monsieur [Y] [J] [M] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 mars 2025.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la société S.F.H.E. verse aux débats un décompte actualisé au 16 janvier 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation échus) à la somme de 321,30 euros, échéance du mois de décembre 2025 incluse.

Au regard des justificatifs fournis, il convient de déduire de ce montant la somme de 13,00 euros facturée le 30 septembre 2025 au titre de « F.Pour.Loc », laquelle n’est pas justifiée.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [Z] [J] [M] et Monsieur [Y] [J] [M] à payer la somme de 308,30 €, échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort des déclarations des parties ainsi que du décompte actualisé produit que Madame [Z] [J] [M] a repris au jour de l’audience, le paiement du loyer courant. En effet, il ressort du décompte locatif, qu’elle a versé la somme de 816,00 euros au cours du mois de janvier 2026 alors que le loyer du mois de décembre 2025 s’élève à 695,31 euros.

Durant l’audience, elle a sollicité l’octroi de délais de paiement et proposé des mensualités de 50,00 euros, outre le paiement du loyer courant.

Au regard des efforts fournis par la locataire, de la diminution de la dette et de l’absence d’opposition des bailleurs, il convient de lui accorder des délais de paiement sur une période de 7 mensualités.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que la locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la société S.F.H.E..

En outre, dans cette hypothèse, Madame [Z] [J] [M] serait désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la société S.F.H.E. propriétaires de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [J] [M] et Monsieur [Y] [J] [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, les bailleurs seraient alors en droit d’exiger des locataires, s’ils se maintenaient illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la société S.F.H.E. à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [Z] [J] [M] et Monsieur [Y] [J] [M] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 janvier 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail prenant effet le 20 septembre 2022 entre la société S.F.H.E. d’une part, et Madame [Z] [J] [M] et Monsieur [Y] [J] [M] d’autre part, concernant le bien sis [Adresse 4], s’est trouvé de plein droit résilié le 18 mars 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [J] [M] et Monsieur [Y] [J] [M] à payer à la société S.F.H.E. la somme de 308,30 €, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Madame [Z] [J] [M] à se libérer en à se libérer en 6 mensualités de 50,00 euros, la 7ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

DIT que lesdites mensualités seront payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la société S.F.H.E. sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [Z] [J] [M] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 18 mars 2025 et Madame [Z] [J] [M] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [Z] [J] [M] et Monsieur [Y] [J] [M] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis [Adresse 4], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et AUTORISE la société S.F.H.E. conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due in solidum par Madame [Z] [J] [M] et Monsieur [Y] [J] [M] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE in solidum à verser à la société S.F.H.E. ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [J] [M] et Monsieur [Y] [J] [M] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 janvier 2025, de sa signification, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE