Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03909 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I4OY

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 24 Février 2026

ENTRE :

S.A. BATIR ET LOGER

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [C] [R], chargé de contentieux, muni d’un pouvoir

ET :

Madame [F] [O] [Q] épouse [U]

née le 25 Mars 1989

demeurant [Adresse 2]

non comparante

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Mai 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 21 octobre 2024, la société BÂTIR ET LOGER a donné à bail à Madame [F] [O] [U] née [Q], un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 1] – moyennant un loyer mensuel révisable de 370,19 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 229,3 euros, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 370,19 euros.

Par courrier simple du 3 avril 2025, la société BÂTIR ET LOGER a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, la société BÂTIR ET LOGER a fait délivrer le 12 juin 2025 à Madame [F] [O] [U] née [Q] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 2005,23 euros, outre 136,37 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à personne.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 5 août 2025, signifiée à étude, la société BÂTIR ET LOGER a attrait Madame [F] [O] [U] née [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal, constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et constater la résiliation de plein droit,

— en conséquence, voir dire et ordonner qu’ils en seront expulsés par tous moyens et voies de droit et notamment avec l’aide de la force publique si besoin est,

— la condamner à leur payer les sommes suivantes :

—  2310,46 euros au titre de sa créance locative, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience,

—  400 euros à titre de dommages et intérêts,

— une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à reprise des lieux,

—  300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance.

La société BÂTIR ET LOGER a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 2] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 6 août 2025.

Le 19 novembre 2025, en présence de deux témoins, Maître [K] [D], commissaire de justice, a dressé un procès-verbal de non-abandon des lieux précités.

L’audience s’est tenue le 24 février 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, la société BÂTIR ET LOGER, demanderesse représentée avec un pouvoir, maintient l’ensemble de ses demandes, sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 7 707,56 euros, arrêtée au 31 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Madame [F] [O] [U] née [Q], défenderesse, bien que régulièrement citée, n’a ni comparu ni mandaté personne pour la représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe civil de la présente juridiction et il en ressort qu’il n’a pu être réalisé en raison de l’absence de Madame [F] [O] [U] née [Q] aux rendez-vous fixés par l’organisme compétent.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de la défenderesse

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Madame [F] [O] [U] née [Q], défenderesse.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société BÂTIR ET LOGER justifie avoir préalablement informé la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) de la [Localité 2] deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 3 avril 2025. La situation d’impayés de Madame [F] [O] [U] née [Q] persistant, cette information vaut saisine de la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX).

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 2] le 6 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (« X – Clause résolutoire », page 8) a été signifié au locataire le 12 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2005,23 euros n’a pas été réglée par Madame [F] [O] [U] née [Q] dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été honoré ni respecté dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [F] [O] [U] née [Q] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 24 juillet 2025 à minuit, soit le 25 juillet 2025.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par la société BÂTIR ET LOGER ou par Madame [F] [O] [U] née [Q], et à la condition que celle-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

L’analyse des éléments comptables de la présente instance atteste qu’au 18 février 2026, date d’édition du décompte locatif, la dette locative demeure impayée et s’élève à 7707,56 euros.

Force est de constater que Madame [F] [O] [U] née [Q] – laquelle n’apporte, au demeurant, aucun élément d’appréciation sur ses revenus et ses charges actuels faute de comparaître – ne justifie pas de disposer des moyens financiers suffisants pour s’acquitter du paiement du loyer courant ainsi que du solde de leur dette locative, de sorte qu’elle n’est pas susceptible de bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il sera donc fait droit à la demande de la société BÂTIR ET LOGER aux fins de constat de résiliation du bail et d’expulsion.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [F] [O] [U] née [Q] n’ont toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [O] [U] née [Q] et de dire que faute par Madame [F] [O] [U] née [Q] d’avoir libéré les lieux de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation applicable aux logements à loyer modéré, que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer […]. À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L.441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’État. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction de l’article L.411-9 susvisé. Il résulte de cette disposition qu’en l’absence de preuve d’envoi de la mise en demeure, l’organisme d’habitation à loyer modéré ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer.

L’article L.442-5 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, en cas de non-réponse du locataire dans le délai d’un mois à l’enquête sur ses ressources, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Selon l’article 24 V de la loi précitée, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, la société BÂTIR ET LOGER verse aux débats un décompte arrêté au 31 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives et régularisations de charges) à la somme de 7 707,56 euros. Aussi, il sera relevé que si la société bailleresse produit aux débats une mise en demeure d’avoir à répondre à l’enquête obligatoire relative au supplément de loyer de solidarité (SLS) pour l’année 2026 – cette dernière n’étant guère annexée – l’accusé de réception qu’elle verse ne comporte aucune référence permettant de le rattacher avec certitude à cette dernière. Dès lors, il y a lieu d’en défalquer les sommes afférentes, soit 1280,5 (1247,88 + 25 + 7,62) euros.

Pour la somme au principal, Madame [F] [O] [U] née [Q], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de la société BÂTIR ET LOGER est établie tant dans son principe que dans son montant, à hauteur de 6427,06 (7707,56 – 1280,5) euros.

Il convient par conséquent de condamner Madame [F] [O] [U] née [Q] à payer à la société BÂTIR ET LOGER la somme de 6427,06 euros, arrêtée au 31 janvier 2026, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives et régularisations de charges), échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Madame [F] [O] [U] née [Q] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux, à l’exclusion d’un montant au titre du SLS, des frais de dossier afférents et d’éventuelles pénalités de retard pour l’année 2026.

Il y a donc lieu de condamner Madame [F] [O] [U] née [Q] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement à titre de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Madame [F] [O] [U] née [Q] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il y a donc lieu de le débouter de sa demande à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Madame [F] [O] [U] née [Q] sont les parties perdantes du litige.

Elle sera en conséquence condamnée aux dépens de l’instance qui comprendront les seuls coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 2005,23 euros du 12 juin 2025, de l’assignation du 5 août 2025 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 2] du 6 août 2025 ainsi qu’à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 3 avril 2025.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux et de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 2005,23 euros du 12 juin 2025 n’a pas été réglée dans les six semaines ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives, prévue au contrat de bail ;

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail du 21 octobre 2024, conclu entre la société BÂTIR ET LOGER, d’une part, et Madame [F] [O] [U] née [Q], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 1], ayant pour accessoire le parking susvisé, s’est trouvé de plein droit résilié le 25 juillet 2025, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame [F] [O] [U] née [Q] à payer à la société BÂTIR ET LOGER la somme de 6427,06 euros, arrêtée au 31 janvier 2026, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives et régularisations de charges), échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [F] [O] [U] née [Q] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, à l’exclusion d’un montant au titre du SLS, des frais de dossier afférents et d’éventuelles pénalités de retard pour l’année 2026, et au besoin la CONDAMNE à verser à la société BÂTIR ET LOGER, ladite indemnité mensuelle à compter du mois suivant la dernière échéance intégrée à l’arriéré locatif, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Madame [F] [O] [U] née [Q] d’avoir libéré les lieux de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

DÉBOUTE la société BÂTIR ET LOGER de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [F] [O] [U] née [Q] au paiement des dépens de l’instance qui comprendront les seuls coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 2005,23 euros du 12 juin 2025, de l’assignation du 5 août 2025 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 2] du 6 août 2025 ainsi qu’à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 3 avril 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et prononcé à [Localité 3], le 18 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE