TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

[Localité 4]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/03295

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IB6P

JUGEMENT du 07/11/2025

S.C.I. INES

C/

Monsieur [K] [J]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

SELARL MIELLET & ASSOCIÉS

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

Monsieur [K] [J]

M. LE PREFET DE SEINE ET MARNE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 07 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et , lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. INES

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Joseph PANGALLO de la SELARL MIELLET & ASSOCIÉS, avocats au Barreau de PARIS substituée par Maître Laurence LAUVERGNAT, Avocat au Barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [J]

[Adresse 7]

[Adresse 9]

[Localité 5]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 6 mai 2024, SCI INES a loué à M. [N] [J] un local à usage d’habitation et d’une cave situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 637,00 € outre 213,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 3 février 2025, SCI INES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 250,00 € au titre des loyers et charges échus, mois de janvier 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 5 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2025, SCI INES a fait assigner M. [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 2 700,00 € au titre des loyers et charges impayés,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 1 600,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 20 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 16 septembre 2025.

A cette audience, SCI INES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 599,68 €, au titre des loyers et charges échus au 2 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus. La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cité par acte délivré à l’étude du commissaire de justice, M. [N] [J] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 350,00 €. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.

Il expose avoir cessé de payer le loyer en raison de son départ du logement mais précise être revenu dans les lieux depuis le mois d’août 2025. Il ajoute avoir des dettes qui l’ont empêché de régler le loyer. Il propose d’apurer la dette par versements de 350,00 euros par mois jusqu’au complet apurement de celle-ci.

Il déclare être agent de sécurité incendie et percevoir un salaire mensuel moyen de 2600,00 euros et précise que sa compagne dispose d’un revenu mensuel de 1250,00 euros.

L’affaire est mise en délibéré au 7 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 5 février 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 20 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 septembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, SCI INES verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 2 septembre 2025, la dette locative de M. [N] [J] s’élève à la somme de 4 599,68 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation,

terme du mois de septembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 3 février 2025 pour la somme de 2 250,00 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris les loyers n’étant plus réglés depuis le mois de juin 2025.

M. [N] [J] sera donc débouté de sa demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 6 mai 2024 unissant les parties stipule en son article 5.3.2.1 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 3 février 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 4 avril 2025.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris.

L’expulsion de M. [N] [J] sera ordonnée, en conséquence.

M. [N] [J] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[N] [J] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir SCI INES et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [N] [J] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 1 000,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE M. [N] [J] à verser à SCI INES la somme de 4 599,68 € (décompte arrêté au 2 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 3 février 2025 sur la somme de 2 250,00 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 mai 2024 entre SCI INES, d’une part, et M. [N] [J], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 8] sont réunies à la date du 4 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [N] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [N] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, SCI INES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [N] [J] à verser à SCI INES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [N] [J] à verser à SCI INES une somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] [J] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, La vice-présidente,