Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02024 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IXVF

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président en charge du contentieux de la protection, assisté de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 18 Novembre 2025

ENTRE :

S.C.I. INFINITY

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe JOSEPH, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [M] [Y]

demeurant [Adresse 4]

non comparant ni représenté

Monsieur [R] [I]

né le 07 Août 1998

demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 6 novembre 2023, la S.C.I INFINITY a donné à bail à Monsieur [R] [I], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 405,00 euros hors charges.

Le 3 novembre 2023, Monsieur [M] [Y] a déclaré se porter caution, solidairement avec Monsieur [R] [I], du paiement de la dette de loyers ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail, dans la limite d’un montant de 61 920,00 euros.

La S.C.I INFINITY a fait délivrer le 10 décembre 2024 à Monsieur [R] [I] :

une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement ;un commandement de justifier de la souscription à une assurance habitation ;un commandement de payer les loyers échus, signifié à la caution le 23 décembre 2024, pour un arriéré de 1 341,90 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 18 décembre 2024, la S.C.I INFINITY a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 13 mars 2025 à Monsieur [R] [I] et le 21 mars 2025 à Monsieur [M] [Y], toutes deux signifiées par dépôt à étude, la S.C.I INFINITY a attrait ces derniers devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— à titre principal, de constater la résiliation du contrat de bail pour défaut d’assurance ;

— à titre subsidiaire, de constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement ;

— à titre infiniment subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [I] ;

— de supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux, afin de tenir compte de l’absence d’assurance locative, faisant courir tout risque sur l’immeuble, ce par application des dispositions des articles L.421-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— de condamner Monsieur [R] [I] solidairement avec la caution au paiement des sommes suivantes :

1 441,88 € au titre de sa créance locative arrêtée au 21 février 2025, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;250,00 € à titre de dommages et intérêts ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La S.C.I INFINITY a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par notification électronique le 14 mars 2025.

L’audience s’est tenue le 18 novembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.C.I INFINITY, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes notamment sur le défaut d’assurance, actualisant à la somme de 1 681,14 € sa créance locative arrêtée au 12 novembre, échéance du mois de novembre 2025 incluse. Le bailleur a précisé ne pas avoir été destinataire de l’assurance d’habitation de Monsieur [I] depuis le mois de novembre 2024.

Monsieur [R] [I], comparant en personne, a sollicité des délais de paiement ainsi que le gel de la clause résolutoire en demandant à régler la dette le 15 décembre 2025. Il a précisé qu’il était au chômage mais qu’il vient de trouver un travail en import / export dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée moyennant une rémunération mensuelle de 1 600,00 euros. Il ajoute que sa femme se trouvait à l’étranger et qu’elle a eu un problème de santé. Il précise que ses frères l’aideront à régler sa dette locative.

Enfin, il indique n’avoir jamais reçu de message l’indiquant qu’il n’était plus assuré. Il précise que le paiement de son assurance se fait par sa banque. A ce titre, le juge des contentieux de la protection a autorisé Monsieur [R] [I] à verser, par note en délibéré, son justificatif d’assurance avant le 28 novembre 2025.

Monsieur [R] [I] ne transmettait pas le justificatif demandé dans le délai accordé.

Monsieur [M] [Y], bien qu’ayant été régulièrement cité, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence du défendeur.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du défaut d’assurance

En vertu de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Selon les articles 7 a) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire en cas d’impayés de loyers, alors que l’article 7 g) de la loi ne permet pas de faire de même lorsque le commandement a été délivré pour défaut d’assurance.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient bien une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas non justification de la souscription par le preneur d’une assurance garantissant contre les risques locatifs, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de justifier de la souscription d’une assurance d’habitation a été délivré à Monsieur [R] [I] en date du 10 décembre 2024.

Monsieur [R] [I] n’a pas justifié de la souscription d’une telle assurance dans le délai imparti et la souscription éventuelle de l’assurance habitation requise postérieurement au délai imparti n’a pas pour effet de priver d’effet la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 janvier 2025.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [R] [I] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [I] et de dire que faute par Monsieur [R] [I] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

La résiliation étant constatée pour défaut d’assurance, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la demande de résiliation du contrat de bail relative au défaut de paiement des loyers.

Sur la demande de suppression du délai avant de quitter les lieux

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

En l’espèce, aucun élément ne vient justifier la suppression ou même la réduction du délai de 2 mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. La demande sera donc rejetée.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [R] [I] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [I] et de dire que faute par Monsieur [R] [I] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.C.I INFINITY verse aux débats un décompte arrêté au 12 novembre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1 681,14 euros.

Au regard des justificatifs fournis, il convient de déduire de la créance de la S.C.I INFINITY la somme de 20,00 euros qui correspond à des frais de relance en date du 30 septembre 2024.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [R] [I] à payer la somme de 1 661,14 € actualisée au 12 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, même si Monsieur [R] [I] a repris le paiement du loyer courant et qu’il sollicite des délais de paiement ayant pour effet de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire, il n’est pas possible suspendre les effets de la clause résolutoire en cas de résiliation pour défaut d’assurance.

Toutefois, l’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Ce texte permet donc au juge, même d’office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limites de deux années.

Le paiement des loyers courants est justifié par des virements mensuels réguliers depuis le 08 août 2025. Il apparaît que ces mêmes versements ont permis d’apurer une partie de la dette locative. En effet, il s’agit de versements de 700,00 euros alors que le loyer, charges comprises, s’élève à environ 450,99 euros.

Au regard du montant de la dette, des règlements réguliers et des efforts globalement fournis par le locataire, il convient en conséquence de lui accorder des délais de paiement sachant que ces délais ne suspendent pas la procédure d’expulsion.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [R] [I] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.C.I INFINITY.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [R] [I] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes formulées contre la caution

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

L’article 2297 du Code civil dispose que, « à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres ».

En l’espèce, le commandement de payer les loyers a été signifié à la caution dans les délais légaux.

Il est en outre établi que par acte sous seing privé du 8 novembre 2023, Monsieur [M] [Y] a déclaré se porter caution, solidairement avec Monsieur [R] [I], du paiement de la dette de loyers ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [M] [Y], solidairement avec Monsieur [R] [I], à payer à S.C.I INFINITY, la somme de 1 661,14 euros.

La caution sera également tenue in solidum avec le locataire à verser à la S.C.I INFINITY une indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de décembre 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers par la S.C.I INFINITY.

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par celui-ci sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [I] solidairement avec la caution au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 décembre 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la S.C.I INFINITY l’ensemble des frais qui n’entrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner Monsieur [R] [I] in solidum avec Monsieur [M] [Y], es qualité de caution, à verser à la S.C.I INFINITY la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 8 novembre 2023 entre la S.C.I INFINITY et Monsieur [R] [I] concernant le bien sis [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 11 janvier 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [I] avec Monsieur [M] [Y], es qualité de caution, à payer à S.C.I INFINITY la somme de 1 661,14 € arrêtée au 12 novembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [R] [I] à se libérer en 23 mensualité de 113,00 euros, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que les mensualités seront exigibles au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT en revanche qu’à défaut de payement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le S.C.I INFINITY sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [R] [I] ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

REJETTE la demande de suppression du délai du commandement de quitter les lieux ;

DIT que faute par Monsieur [R] [I] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due in solidum par Monsieur [R] [I] et Monsieur [M] [Y], es qualité de caution, à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE in solidum à verser à la S.C.I INFINITY ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [I] avec Monsieur [M] [Y], es qualité de caution, au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 décembre 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [I] avec Monsieur [M] [Y], es qualité de caution, à verser à la S.C.I INFINITY la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE