AL/FC

Jugement N°

du 03 FEVRIER 2026

AFFAIRE N° :

N° RG 21/03870 – N° Portalis DBZ5-W-B7F-IINQ / Ch1c1

DU RÔLE GÉNÉRAL

[G] [P]

[T] [P]

Contre :

[L] [W]

[R] [Y]

S.A.R.L. MEDIA IMMO

[N] office notarial [I] [N]

Grosse : le

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

M^e Stéphane MESONES

la SELARL POLE AVOCATS

Copies électroniques :

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

M^e Stéphane MESONES

la SELARL POLE AVOCATS

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE TROIS FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX,

dans le litige opposant :

Madame [G] [P]

[Adresse 10]

[Localité 4]

Monsieur [T] [P]

[Adresse 10]

[Localité 4]

tous deux représentés par M^e Stéphane MESONES, avocat au barreau de MOULINS

DEMANDEURS

ET :

Monsieur [L] [W]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Madame [R] [Y] épouse [W]

[Adresse 9]

[Localité 5]

tous deux représentés par la SELARL POLE AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

S.A.S. MEDIA IMMO

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Office notarial [I] [N]

[Adresse 7]

[Localité 6]

n’ayant pas constitué avocat

DÉFENDEURS

LE TRIBUNAL,

composé de :

Madame Laurence BÉDOS, Juge,

Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,

M. Alexis LECOCQ, Juge,

assistés lors de l’appel des causes de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier, et lors du délibéré de Madame Fanny CHANSEAUME, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 08 Décembre 2025 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DES FAITS

Suivant acte authentique en date du 25 avril 2019, établi par Maître [I], notaire, Monsieur [T] [P] et Madame [G] [P] ont vendu à Monsieur [L] [W] et Madame [R] [W] une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 11] (Puy-de-Dôme), ainsi qu’une parcelle de terrain à usage de jardin, située de l’autre côté de la voie, au [Adresse 2], moyennant un prix global de vente de 33 000 euros.

En marge de cette vente, la société MEDIA IMMO a réalisé le 19 février 2019 un état des risques et pollutions via le site internet Nota-risques-urba.fr, retenant une absence d’exposition au risque d’affaissement et d’effondrement du terrain.

Après leur installation, les époux [P] ont déploré l’effondrement de leur terrain sur la route départementale intervenu le 29 décembre 2019 conduisant la commune de [Localité 11] à adopter un arrêté de voierie pour interdire l’accès aux véhicules et aux piétons.

La société ALTAIS, mandaté par la commune, a établi un rapport en date du 29 janvier 2020.

Une réunion d’expertise contradictoire a été organisée le 3 mars 2020 avec les experts mandatés par les assureurs des parties.

Le 21 mai 2021, les époux [P] ont adressé à Monsieur et Madame [W] un courrier recommandé aux termes duquel ils leur ont notifié leur souhait de résiliation de la vente.

Par assignation en date du 21 octobre 2021, les époux [P] ont attrait devant le Tribunal Judiciaire de Clermont- Ferrand les époux [W], la société MEDIA IMMO ainsi que l’office notarial [I] [N], sur le fondement des articles 1231-1 et1641 et suivants du code civil.

Ils ont fait délivrer une nouvelle assignation à l’encontre des mêmes parties et sur les mêmes fondements, par actes de commissaire de justice des 11, 13 et 24 juin 2024 comportant une dénonciation au service de la Publicité Foncière du Puy-de-Dôme.

Les deux instances ont été jointes suivant ordonnance du juge de la mise en état en date du 12 novembre 2024.

Aux termes de leurs écritures récapitulatives du 28 février 2025, ils demandent à la juridiction de :

— A titre principal, retenir que l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] vendu le 25 avril 2019 était affecté d’un vice caché au moment de la vente et prononcer la résolution de ladite vente sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil.

— A titre subsidiaire, en application des articles 1603 et 1604, 1614 al 1 du code civil, constater la disparition d’une partie de l’immeuble litigieux vendu et prononcer la résolution de la vente de l’immeuble sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance conforme.

— A titre infiniment subsidiaire, retenir l’erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, tirée de l’article 1130 du code civil, en raison de la disparition d’une partie la propriété litigieuse et prononcer l’annulation de la vente.

— En conséquence et quel que soit le fondement retenu par la juridiction pour prononcer l’annulation ou la résolution de la vente, condamner M. [L] [B] [W] et Mme [R] [Y] épouse [W], son épouse, in solidum à leur porter et payer une somme de 33 000.00 € correspondant au prix de vente de la propriété litigieuse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et ordonner à Mme [P] [G] et M.[P] [T], requérants, de restituer le bien vendu situé [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 11], aux vendeurs dans l’état où il se trouve aujourd’hui dés que les sommes auxquelles seront condamnés les requis auront été payées.

— ordonner la publication du jugement au service de la publicité foncière.

— condamner M. [W] [L] in solidum avec Mme [R] [Y] épouse [W] requis à supporter les conséquences financières de l’effondrement soit 104 888,24 €.

— retenir la responsabilité du diagnostiqueur sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, juger que l’information erronée émanant de la société MEDIA IMMO caractérise la perte de chance pour les requérants de ne pas contracter en connaissance de cause.

— retenir la responsabilité du notaire pour manquement à son obligation de conseil et de prudence.

— condamner la société MEDIA IMMO in solidum avec le notaire requis, à porter et payer à Mme [P] [G] et M.[P] [T] requérants la somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts pour les tracas administratifs et judiciaires.

— s’il n’était pas fait droit à l’annulation ou la résolution de la vente, condamner la société MEDIA IMMO in solidum avec le notaire à porter et payer à Mme [P] [G] et M.[P] [T] requérants la somme de 104 888,24 € correspondant aux travaux de reprise à réaliser, ainsi qu’à la somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts pour les tracas administratifs et judiciaires consécutifs à l’erreur du diagnostiqueur.

— condamner enfin M. [L] [B] [W], et Mme [R] [Y] épouse [W], son épouse, in solidum avec la SARL MEDIA IMMO et le notaire, à la somme de 4 000.00 € au titre de l’article 700 du CPC et les entiers dépens.

Dans leurs écritures récapitulatives du 30 juin 2025, Monsieur [L] [W] et Madame [R] [W] sollicitent le débouté des prétentions des consorts [P] et leur condamnation à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL POLE AVOCATS.

Ils soutiennent que le bien n’était pas dans une zone sujette aux mouvements de terrain et qu’ils ne pouvaient anticiper le phénomène naturel à l’origine de l’effondrement dont ils n’avaient pas connaissance lors de la vente.

Ils estiment également que la délivrance conforme du bien est intervenue par la remise de l’immeuble au moment de la vente et que l’erreur sur les qualités substantielles du bien ne saurait être invoquée dans la mesure où l’effondrement est intervenu postérieurement à l’effondrement.

Aux termes de ses écritures signifiées le 13 février 2023, la société MEDIA IMMO sollicite également le rejet des prétentions des demandeurs faute pour ces derniers de rapporter la preuve d’une faute qui lui serait imputable dans le cadre de sa mission. Elle demande également la condamnation in solidum des demandeurs à lui régler la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, et d’écarter l’exécution provisoire en cas de condamnation prononcée à son encontre.

Elle souligne que les démarches et des investigations techniques n’ont pas été réalisées contradictoirement à son égard. Elle soutient que sa mission consistait uniquement à recueillir et à transmettre les informations émanant de la Préfecture relatives à la commune de [Localité 11] ainsi que des cartes informatives à partir d’éléments transmis par l’Institut National de l’Information Géographique et Forestière, et le Bureau de recherches géologiques et minières. Elle précise que sa mission ne consistait pas à réaliser un diagnostic géothermique et qu’en outre, aucun plan de prévention pour les risques de mouvements de terrains n’existait sur la parcelle litigieuse.

L’étude notariale [I]- [N] n’a pas constitué avocat.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions visées pour un exposé plus ample des prétentions et moyens des parties.

L’instruction a été clôturée le 20 novembre 2025 selon ordonnance du même jour. L’affaire a été fixée et appelée à l’audience collégiale du 8 décembre 2025, puis mise en délibéré au 3 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la responsabilité des vendeurs

1. Sur la mobilisation de la garantie des vices cachés

En droit, il résulte des articles 1641 et suivants du Code civil que tout vendeur doit garantir les vices cachés de la chose vendue affectant celle-ci. Un vice caché se définit comme un défaut de la chose qui la rend impropre à l’usage auquel on la destine, ou diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un prix moindre s’il en avait eu connaissance.

Un vice est caché dès lors que le vendeur n’en a pas informé l’acquéreur et qu’il ne se révèle pas à l’occasion de vérifications immédiates, ou d’investigations normales dont l’acquéreur a pu aisément se convaincre.

En application des dispositions de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Dans l’hypothèse où une clause d’exclusion de garantie a été stipulée, le vendeur reste tenu des vices qu’il connaissait lors de la vente.

En l’espèce, l’acte de vente comporte une clause de non garantie des vices cachés en page 14 qui prévoit que « le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous- sol ou les bâtiments, à l’exception toutefois et le cas échéant, de ce qui est dit ci- dessus sous le titre « Environnement- Santé Publique ». Toutefois, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance. Le vendeur déclare en outre ne pas avoir réalisé, sur l’immeuble vendu, de travaux nécessitant la souscription d’une assurance dommages- ouvrage, dans les dix dernières années. »

Les demandeurs soutiennent d’une part, que la disparition d’une partie de leur terrain résulte d’un vice affectant la chose vendue qui la rend impropre à sa destination, et d’autre part, que les vendeurs ne pouvaient ignorer l’existence de ce vice, compte tenu de l’existence de vestiges de confortement maçonnés révélés au moment de l’effondrement du terrain.

Ils allèguent que la propriété litigieuse aurait déjà subi un effondrement et que le mur de soutènement aurait été bâti pour soutenir les terres du dessus.

Ils versent aux débats un article de journal dans lequel un riverain affirme qu’un effondrement aurait déjà eu lieu plus de 60 ans auparavant et qu’un mur avait alors été reconstruit.

Les consorts [W] contestent, quant à eux, avoir eu connaissance d’un quelconque vice affectant le terrain et avoir entrepris des travaux qui auraient été dévoilés lors du sinistre.

Ils affirment que l’origine du sinistre provient d’un phénomène naturel et invisible qui ne s’est manifesté qu’après la vente.

Dans son diagnostic réalisé le 29 janvier 2020, la société ALTAIS a constaté que « les infiltrations et le gel ont altéré les granits et créé un éboulement partiel de la paroi ». Il a également noté, après la purge des maçonneries, des granits délités et de la végétation « la présence de vestiges de maçonnerie en arrière du talus », « des maçonneries en limite de paroi », « de murs en pierres sèches en tête de la paroi et un vestige de confortement en pied de paroi ».

À l’issue de leur réunion d’expertise contradictoire du 3 mars 2020, les experts mandatés par les assurances ont unanimement conclu que la cause du sinistre trouvait son origine dans les infiltrations d’eau et le gel qui avaient certainement altéré la paroi rocheuse avec le temps.

Par ailleurs, l’état des risques et pollutions établi par la société Media Immo relève que le terrain litigieux n’était pas situé dans une zone dans laquelle des risques de mouvements de terrain, d’affaissement et d’effondrement avaient été identifiés.

Dès lors, il est avéré que l’origine de l’effondrement du terrain acquis par les consorts [P] relève d’une cause naturelle liée aux infiltrations d’eau et au gel qui ont altéré la paroi au fil des années.

S’agissant de la connaissance des vendeurs d’un risque d’effondrement, il n’est pas établi que les consorts [W] aient procédé à l’édification du mur de soutènement, ni qu’il aient eu connaissance de son existence dans la mesure où il ressort de l’acte de vente qu’ils n’ont acquis la propriété qu’en février 2016 et que « les vestiges de maçonnerie étaient enfouis » comme le reconnaissent les époux [P].

Il s’ensuit que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un vice caché connu par les vendeurs. Ils seront dès lors déboutés de leur demande de résolution de la vente sur ce fondement.

2. Sur la délivrance non conforme

Aux termes de l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

L’article 1605 prévoit que l’obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu’il a remis les clefs, s’il s’agit d’un bâtiment, ou lorsqu’il a remis les titres de propriété.

Si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.

Les consorts [P] estiment que les vendeurs n’ont pas assuré la délivrance conforme du bien vendu en raison de la disparition d’une partie de l’immeuble lors de l’effondrement.

Toutefois, la conformité de la délivrance du bien par rapport aux stipulations contractuelles doit s’apprécier au moment de la délivrance effective du bien, soit s’agissant d’un bien immobilier au moment de la signature de l’acte authentique et de la remise des titres de propriété.

Il est constant qu’au jour de la délivrance du bien, le 25 avril 2019, les époux [P] ont disposé de l’entièreté de ce bien et notamment du terrain vendu, l’éboulement n’étant intervenu que le 29 décembre 2019. Les demandeurs seront, par conséquent, déboutés de leurs demandes au titre de la non- conformité de la délivrance.

3. Sur l’erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue

Aux termes de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Les demandeurs soutiennent qu’ils ont accepté de consentir à la vente sur la foi de l’information pré- contractuelle d’une non- exposition au risque d’effondrement, et que cette indication du diagnostiqueur était erronée. Ils affirment qu’ils n’auraient pas consenti à la vente s’ils avaient été avertis d’un risque d’effondrement.

Il convient de rappeler que l’état des risques et pollutions annexé au contrat de vente a été établi par la société MEDIA IMMO à la demande du notaire dans le cadre des dispositions de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, dans leur version applicable à l’espèce, qui prévoient notamment que :

«  Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence de ces risques. »

Il s’ensuit que ce document a pour vocation d’informer les acquéreurs de l’existence éventuel d’un plan de prévention prescrit, approuvé et appliqué par anticipation, notamment pour les risques de mouvements de terrains, affaissement et effondrements, concernant la parcelle vendue.

Il est manifeste que le document établi par la société Media Immo ne mentionne pas l’existence d’un risque identifié de mouvements de terrain, d’affaissement et d’effondrement sur la parcelle litigieuse. Toutefois, les consorts [P] ne rapportent pas la preuve que ce risque avait été identifié avant la signature de l’acte authentique.

L’effondrement du terrain survenu huit mois après l’acquisition ne permet pas d’établir l’identification préalable du risque sur la parcelle.

Les époux [P] versent aux débats une consultation du site GEORISQUES faisant état de risques de mouvements de terrain et de retrait- gonflement des argiles sur certaines parties du territoire de la commune de [Localité 11]. Toutefois, aucune indication n’étant renseignée concernant la parcelle litigieuse, le caractère erroné de l’état des risques et pollutions établi par la société Media Immo n’est pas démontré.

Les demandeurs seront dès lors déboutés de leur demande de nullité au titre du vice de consentement tiré de l’erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue.

II- Sur la responsabilité de la société Media Immo :

En application des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur d’une obligation contractuelle est condamné en cas d’inexécution de son obligation au paiement de dommages et intérêts.

Le manquement du diagnostiqueur immobilier aux obligations nées du contrat conclu avec le vendeur d’un immeuble est en outre de nature à engager la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur envers l’acquéreur, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, si, de ce manquement, résulte un préjudice pour ce dernier.

Le diagnostiqueur qui a commis une faute dans la réalisation de sa mission est tenu de réparer l’intégralité des préjudices liés aux risques pour lesquels il a faussement informé l’acquéreur dès lors qu’ils revêtent un caractère certain.

Les acquéreurs sollicitent la condamnation de la société Media Immo en raison des manquements dans l’accomplissement de son diagnostic. La société défenderesse conteste être intervenue en qualité de diagnostiqueur et revendique la conformité de l’information qu’elle a délivrée aux parties.

Comme il a été rappelé précédemment, il ressort des débats que la société Media Immo est intervenue dans le cadre de la délivrance de l’information prescrite par l’article L. 125-5 du code de l’environnement. Il n’est nullement fait état dans les pièces versées aux débats de la réalisation d’un diagnostic géotechnique confié à la société Média Immo.

La seule mission confiée à la société Média Immo consistait à établir une cartographie des risques à partir des informations émanant de la Préfecture, et des données transmises par l’Institut national de l’information géographique et forestière ainsi que le bureau de recherches géologiques et minières.

Il convient de constater qu’il est annexé à l’état des risques et pollutions une cartographie permettant de retenir que la parcelle acquise par les consorts [P] n’est pas située sur une zone qualifiée à risque de mouvements de terrain, d’affaissement et d’effondrement, contrairement à d’autres zones de la commune de [Localité 11], et que la société Média Immo a délivré cette information aux acquéreurs dans le cadre de son rapport, d’une manière suffisamment claire et circonstanciée.

Il n’est donc pas rapporté l’existence d’une faute imputable à la société Médio Immo dans le cadre de sa mission. Les demandeurs seront déboutés de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de la société défenderesse.

III- Sur la responsabilité du notaire :

En application de l’article 1240 du code civil, le notaire rédacteur d’un acte de vente d’un bien immobilier est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques, liés notamment au lieu de situation du bien, de l’acte auquel il prête son concours.

En application de l’article L 125-5 du code de l’environnement l’acheteur d’un bien immobilier est informé par le vendeur de l’existence des risques naturels dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles.

Il appartient donc au notaire de vérifier si le bien immobilier dont la vente est envisagée est situé dans une telle zone et de vérifier que l’information prévue par la loi a été donnée.

En l’espèce il a été retenu qu’au jour de la vente, la zone dans laquelle est implanté l’immeuble vendu n’était pas couverte par un plan de prévention des risques naturels concernant les mouvements de terrain, affaissement et effondrement.

Me [I] devait vérifier et s’assurer que l’obligation d’information légale avait été accomplie.

Il ressort de l’acte de vente que Me [I] a vérifié ce point puisqu’il a annexé à l’acte un état des risques naturels établi par la société Media Immo.

Il n’est pas établi que le notaire aurait pu avoir connaissance d’un précédent effondrement du terrain vendu. En effet, la seule mention dans un article de journal d’un effondrement de la parcelle intervenu soixante ans auparavant, rapporté par un riverain de manière imprécise n’est pas suffisante pour établir la nécessaire connaissance par le notaire de cet événement. En outre, comme il a été relevé précèdemment, la consultation du site GEORISQUES invoquée par les demandeurs ne permet pas de retenir l’existence d’un risque de mouvements de terrain et de retrait- gonflement des argiles sur la parcelle litigieuse.

La responsabilité du notaire ne sera donc pas retenue, celui- ci s’étant assuré de l’information des acquéreurs des risques connus au moment de la vente sur la parcelle litigieuse.

IV- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il apparaît équitable de condamner in solidum les consorts [P] aux entiers dépens, ainsi qu’à payer aux consorts [W] ainsi qu’à la société MEDIA IMMO une somme fixée à 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

L’instance ayant été introduite après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort

DEBOUTE Monsieur [T] [P] et Madame [G] [P] de l’intégralité de leurs demandes,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [P] et Madame [G] [P] à verser la somme de 2000 euros à Monsieur [L] [W] et Madame [R] [W] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [P] et Madame [G] [P] à verser la somme de 2000 euros à la société MEDIA IMMO sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [P] et Madame [G] [P] aux entiers dépens.

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président