— N° RG 24/04220 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVLT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 03 mars 2025

Minute n°25/796

N° RG 24/04220 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVLT

Le

CCC : dossier

FE :

— M^e BENA

— M^e MEURIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU SEIZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEUR

Monsieur [W] [B]

[Adresse 2]

représenté par Maître Sébastien BENA de l’AARPI Association d’avocats Guilbaud Béna, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. VILLAGES NATURE TOURISME SAS

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: M. ETIENNE, Juge

M^me CHRETIEN, Juge

Jugement rédigé par : M^me CHRETIEN, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 18 Septembre 2025

GREFFIERE

Lors des débats : M^me DEMILLY, greffière et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

JUGEMENT DU 16 OCTOBRE

La présente décision est contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Aux fins d’exploitation d’une résidence Villages Nature dénommée « [Localité 5] » et située sur les communes de [Localité 4], [Localité 7] et [Localité 6], des baux commerciaux ont été consentis par les différents propriétaires des lots de copropriété composant ladite résidence à la société Villages nature tourisme pour y exercer une activité d’exploitation de résidence de tourisme ou d’hébergement de loisirs à gestion intégrée consistant en la mise à disposition des dits locaux pour des périodes déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à sa clientèle (réception, ménages, laverie, locations diverses…).

Par acte sous seing privé du 23 novembre 2015, M. [W] [B] a donné à bail à la société Villages nature tourisme le lot n°21 situé au sein de l’ensemble immobilier susmentionné et correspondant à l’appartement n°2.22 du bâtiment 2, ce bail portant sur une première période s’achevant le 30 septembre 2017 suivie d’une seconde de dix années entières, son terme étant dès lors fixé au 30 septembre de la dixième année. Cet acte stipule que le loyer annuel pour la seconde période est fixé à la somme de 12 340 euros, augmentée de la TVA au taux en vigueur et hors indexation, et payable trimestriellement à terme échu dans le mois suivant le 30 septembre, 31 décembre, 31 mars et 30 juin de chaque année.

Consécutivement aux mesures administratives de fermeture et de restriction d’accès pour lutter contre l’épidémie de Covid-19 au cours des années 2020 et 2021, la société Villages nature tourisme a cessé de payer intégralement les loyers.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 12 juin 2024, reçue le 13, M. [B] a mis en demeure la société Villages nature tourisme de lui payer la somme de 12 266,65 euros au titre de l’arriéré de loyers pour les années 2020 et 2021.

Par acte du 25 septembre 2024, M. [B] a fait assigner la société Villages nature tourisme devant le tribunal judiciaire de Meaux en paiement des loyers impayés.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 mars 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières écritures du 24 janvier 2025, M. [B] demande au tribunal de :

— condamner la société Villages nature tourisme à lui payer la somme de 12 266,65 euros avec intérêt au taux légal à compter du 12 juin 2024,

— débouter la société Villages nature tourisme de sa demande de délais de paiement,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

— condamner la société Villages nature tourisme à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Villages nature tourisme aux dépens avec recouvrement direct.

M. [B] fonde sa demande en paiement de l’arriéré des loyers sur les articles 1103 et 1231-1 du code civil. Il fait valoir que la société preneuse ne saurait s’exonérer de son obligation de paiement des loyers dès lors, d’une part, que les effets des mesures générales et temporaires d’interdiction et de restriction des déplacements, édictées aux seules fins de garantir la santé publique, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne sauraient être assimilés à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil et, d’autre part, que ces mêmes mesures ne sont pas davantage constitutives d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance.

Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement, soulignant qu’outre que la locataire s’est de fait arrogé de larges délais, sa dette de loyers datant de 2020 et 2021, cette dernière ne produit aucun élément de nature à justifier de difficultés actuelles l’empêchant d’exécuter ses obligations.

Par dernières écritures du 27 novembre 2024, la société Villages nature tourisme demande au tribunal de :

— à titre principal, débouter M. [B] de ses demandes,

— à titre subsidiaire, lui accorder un délai de paiement de 24 mois,

— en tout état de cause,

*débouter M. [B] de ses demandes,

*condamner M. [B] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*condamner M. [B] aux dépens.

Principalement, pour se prévaloir d’une suspension de son obligation de paiement des loyers au cours des périodes comprises entre le 15 mars 2020 et le 13 juin 2020 puis entre le 30 octobre 2020 et le 9 juin 2021, la société Villages nature tourisme fait valoir, sur le fondement de l’article 1722 du code civil, une perte juridique partielle de la chose louée en raison des mesures administratives de fermeture et de restriction d’accès aux établissements recevant du public prises dans la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19, à savoir l’arrêté du 15 mars 2020 complétant l’arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19, le décret n°2020-260 du 16 mars 2020 portant réglementation des déplacements dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19, le décret n°2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, le décret n° 2020-604 du 20 mai 2020 complétant le décret n° 2020-548 du 11 mai 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, le décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, et le décret n°2021-384 du 2 avril 2021 modifiant les décrets n°2020-1262 du 16 octobre 2020 et n°2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, en ce que ces mesures d’interdiction de recevoir du public, lesquelles ont dès lors un lien direct avec la destination du bail dont les termes mentionnent expressément la sous-location des locaux à la clientèle, ont entraîné une perte temporaire de l’usage des locaux loués, aucun autre usage que celui prévu au bail n’étant possible. Elle argue que contrairement à ce que la Cour de cassation a retenu dans ses arrêts du 30 juin 2022, lesquels constituent un revirement de jurisprudence contra legem inapplicable au cas d’espèce, les dispositions de l’article 1722 susvisé ont vocation à s’appliquer en présence d’une impossibilité, y compris temporaire, de se servir de la chose louée, que cette impossibilité soit générale ou particulière aux locaux loués.

La société Villages nature tourisme soutient par ailleurs que le bailleur a manqué à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible prévue à l’article 1719 du code civil en ce qu’elle n’a pu jouir des locaux loués conformément à leur destination contractuelle, toute exploitation de la chose louée étant rendue impossible par l’interdiction de recevoir du public, de sorte qu’elle est bien fondée à exciper d’une exception d’inexécution sur le fondement de l’article 1219 du code civil pour justifier de l’inexécution de sa propre obligation de paiement des loyers pour les périodes susmentionnées. Elle ajoute que l’inexécution des obligations de délivrance et de jouissance est opposable au bailleur quand bien même ce dernier ne serait pas à l’origine du fait ayant empêché l’usage de la chose louée.

La société Villages nature tourisme, se fondant sur l’article 1er du protocole additionnel n°1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, dont la protection bénéficie à l’espérance légitime, tirée d’un contrat de bail, de jouir de la chose louée, considère que la solution, revenant à faire peser sur les seuls exploitants la charge financière des mesures sanitaires d’interdiction de recevoir du public au motif qu’ils auraient reçu des aides de l’état, lesquelles n’ont pas suffi à compenser les pertes, porte une atteinte disproportionnée à son droit de propriété.

Subsidiairement, elle s’estime bien fondée à solliciter des délais de paiement en application de l’article 1345-5 du code civil, eu égard à l’interruption et la réduction considérable de son activité subies sur une longue période en raison de la crise sanitaire ainsi qu’aux importantes difficultés économiques en résultant.

En tout état de cause, elle considère que les difficultés économiques rencontrées et le refus persistant du bailleur de toute mesure d’accompagnement justifient sa condamnation aux dépens et à lui payer une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement des loyers

Conformément à l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, la société Villages nature tourisme a conclu avec M. [B] un bail portant sur le lot n°21 situé dans la résidence de tourisme susmentionnée, en exécution duquel elle était tenue de payer les loyers.

Pour s’opposer à l’exécution de cette obligation, la société Villages nature tourisme se prévaut d’une perte partielle de la chose louée, d’une exception d’inexécution et d’une atteinte à son droit de propriété garanti par l’article 1er du protocole n°1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme.

Il convient d’examiner successivement ces trois moyens.

Sur la perte partielle de la chose louée

L’article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Si la société Villages nature tourisme se prévaut d’une perte juridique partielle de la chose louée en raison des mesures administratives de fermeture et de restriction d’accès aux établissements recevant du public au cours de la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19, l’effet de ces mesures générales et temporaires d’interdiction d’accueillir du public sur les périodes considérées, aux seules fins de garantir la santé publique dans le cadre de l’épidémie de Covid-19 et en raison du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou services fournis, sans lien direct avec la destination contractuelle des locaux loués, ne peut cependant pas être assimilé à la perte de la chose au sens du texte susvisé.

En conséquence, la société Villages nature tourisme est mal fondée à se prévaloir d’une perte de la chose louée causée par les mesures administratives précitées.

Sur l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée,

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Conformément à l’article 1728 dudit code, le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il est constant qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L’inexécution par l’une des parties de quelques-uns de ses engagements n’affranchit pas nécessairement l’autre de toutes ses obligations. Il appartient en outre au juge de décider d’après les circonstances si cette inexécution est suffisamment grave pour entraîner pareil résultat, une certaine réciprocité devant exister entre l’obligation inexécutée et l’obligation pour laquelle l’exception d’inexécution est opposée.

En l’espèce, l’impossibilité d’exploiter le lot donné à bail, qui résulte de mesures administratives destinées à lutter contre la pandémie de Covid-19, n’est pas imputable au bailleur de sorte qu’il ne saurait lui être reproché un manquement à ses obligations de délivrance ou d’assurer la jouissance paisible des locaux.

En conséquence, la société Villages nature tourisme est mal fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution pour soutenir n’être débitrice d’aucun loyer sur les périodes considérées.

Sur l’atteinte au droit de propriété garanti par l’article 1er du protocole n°1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme

Si la société Villages nature tourisme allègue une atteinte à son droit de propriété, celle-ci résulterait en tout état de cause des décisions administratives susmentionnées, dont le contrôle de la légalité ne relève pas du juge civil. Par ailleurs, le tribunal ne saurait, sous couvert de l’argumentation développée par la défenderesse, remettre en cause les décisions de la Cour de cassation, dont il n’est pas une juridiction de recours.

En conséquence, la société Villages nature tourisme est mal fondée à se prévaloir d’une atteinte à son droit de propriété garanti par l’article 1er du protocole précité.

En conclusion, les moyens soulevés par la défenderesse ne sont pas de nature à s’opposer aux demandes de paiement des loyers formulées par les demandeurs. La société Villages nature tourisme doit donc être condamnée au paiement des loyers impayés.

Sur le paiement des loyers

M. [B] sollicite la somme de 12 266, 65 euros, expliquant avoir perçu la somme totale de 15 769,88 euros au titre des loyers pour les années 2020 et 2021, alors qu’il aurait dû percevoir la somme de 28 036,53 euros, correspondant aux créances suivantes :

—  13 976,58 euros au titre de l’année 2020, incluant 3,488,43 euros pour chacun des trois premiers trimestres et de 3 511,29 euros pour le quatrième, d’une part,

— et 14 059,95 euros au titre de l’année 2021, incluant 3 511,29 euros pour chacun des trois premiers trimestres et 3 526,08 pour le quatrième, d’autre part.

La société Villages nature tourisme ne conteste pas le montant de la créance.

Pour justifier de sa demande, il produit la copie du contrat de bail conclu avec la société Villages nature tourisme le 23 novembre 2015 aux termes duquel le loyer annuel, pour la période postérieure au 30 septembre 2017, est fixé à la somme de 12 340 euros, augmentée de la TVA au taux en vigueur et hors indexation, payable à terme trimestriellement à terme échu dans le mois suivant le 30 septembre, 31 décembre, 31 mars et 30 juin de chaque année.

Il produit par ailleurs plusieurs factures à l’entête de la société Villages nature tourisme, portant mention « autofacturation », qui ne sont pas contestées et dont il ressort que celle-ci était débitrice des sommes suivantes, toutes taxes comprises :

— au titre de la période du 1er janvier 2020 au 31 mars 2020 : 3 488,43 euros,

— au titre de la période du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2020 : 3 511,29 euros,

— au titre de la période du 1er janvier 2021 au 31 mars 2021 : 3 511,29 euros,

— au titre de la période du 1er octobre 2021 au 31 décembre 2021 : 3 526,08 euros.

Il produit en outre un extrait de compte, qui n’est pas contesté par la défenderesse, faisant apparaître que cette dernière lui a effectué les virements suivants :

— le 3 février 2020 : 3 488,43 euros,

— le 4 mai 2020 : 3 488,43 euros,

— le 30 octobre 2020 : 3 488,43 euros,

— le 3 février 2022 : 8 793,02 euros.

M. [B] justifie ainsi des sommes réclamées au titre des loyers impayés.

En conséquence, la société Villages nature tourisme sera condamnée à payer à M. [B] la somme de 12 266,65 euros au titre des loyers impayés pour les années 2020 et 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2024, date de réception de la mise en demeure.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

L’article 1343-5 alinéa 1er du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, si la société Villages nature tourisme fait état d’une chute drastique de son activité et justifie de son chiffre d’affaires ainsi que du taux de remplissage de la résidence exploitée par elle au titre des années 2019 à 2021, elle ne communique aucune donnée plus récente et ne démontre dès lors pas que sa situation actuelle commande qu’il soit fait droit à sa demande.

Il convient au surplus de relever que le demandeur est un bailleur particulier et que la somme qui lui est due demeure impayée depuis plusieurs années.

Compte tenu de ces éléments, la société Villages nature tourisme doit être déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Succombant, la société Villages nature tourisme sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de Maître Bena.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnée aux dépens, la société Villages nature tourisme devra payer à M. [B], au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros et sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la société Villages nature tourisme à payer à M. [W] [B] la somme de 12 266,65 euros au titre des loyers impayés pour les années 2020 et 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2024 ;

DEBOUTE la société Villages nature tourisme de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE la société Villages nature tourisme aux dépens qui seront recouvrés par Maître Sébastien Bena conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Villages nature tourisme à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 2 000 euros à M. [W] [B] ;

DEBOUTE la société Villages nature tourisme de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT