N° 25/00140

JUGEMENT du

10 JUIN 2025

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N° RG 25/00119 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DUZO

[N] [W] épouse [C]

C/

[V] [M]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de [Localité 8], assistée de BENARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 13 Mai 2025 ;

Jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 10 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDERESSE :

Madame [N] [W] épouse [C]

née le 26 Juillet 1964 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

Représentée par Maître Julie CASTEL de la SELARL ALPHA LEGIS, avocats au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDERESSE :

Madame [V] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Comparante à l’appel des causes

*********

Mme [N] [W] épouse [C] représentée par son mandataire Agence Emeraude a donné à bail à Mme [V] [M] un logement à usage d’habitation principale situé [Adresse 3] par contrat du 23 mars 2023 pour un loyer mensuel de 620 € outre 25 € à titre de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [N] [W] épouse [C] a fait signifier le 11 décembre 2024 un commandement de payer la somme en principal de 4830 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2025, Mme [N] [W] épouse [C] a fait assigner Mme [V] [M] demandant au juge des contentieux de la protection de :

— prononcer la résiliation du bail, de déclarer en conséquence Mme [V] [M] occupant sans droit ni titre et d’ordonner son expulsion des lieux précités dans le délai de deux mois à compter d’un commandement d’avoir à quitter les lieux et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, et à défaut de départ volontaire, avec assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Mme [V] [M] à lui payer la somme de 6765 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date du 5 février 2025 et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner Mme [V] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit la somme mensuelle de 645 euros à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif,

— condamner Mme [V] [M] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 13 mai 2025, Mme [N] [W] épouse [C] représentée par son conseil, maintient les demandes formées dans l’acte introductif d’instance.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude, Mme [V] [M] n’est ni présente ni représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu en amont de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 10 juin 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

À titre liminaire,

Il convient de rappeler que des règles particulières s’appliquent lorsque la demande de prononcé de la résiliation du bail repose sur l’existence d’une dette locative. Le IV. de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en effet que les II (Impossibilité pour le bailleur personne morale – autre qu’une SCI familiale – de délivrer une assignation en résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX) et III (obligation pour tous les bailleurs de notifier l’assignation en résiliation du bail au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience) du même article sont applicables.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 28 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

I. SUR LA RESILIATION JUDICIAIRE DU BAIL

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Le juge peut, sur le fondement des dispositions de l’article 1184 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats (commandements de payer, assignation et échanges de S.M. S.) que Mme [V] [M] a, à plusieurs reprises et depuis juin 2023, manqué de régler son loyer et qu’il existe une dette locative importante au jour de l’assignation (6765 euros) correspondant à plus de 10 mois d’impayé.

Mme [V] [M] non comparante à l’évocation du dossier mais présente en début d’audience n’apporte aucun élément de nature à contester la dette et il ressort des échanges de S.M. S. produits que Mme [V] [M] écrivait rechercher des solutions auprès de sa banque pour apurer sa dette.

Mme [V] [M] s’étant abstenue à plusieurs reprises de l’exécution de son obligation au paiement des loyers aux termes convenus entre les parties, ces manquements constituent des faits répétés et suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement.

Son expulsion sera en conséquence ordonnée sans qu’il soit besoin de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant un moyen suffisant et la demanderesse obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation (cf. Infra).

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Mme [N] [W] épouse [C] démontre que Mme [V] [M] reste devoir la somme de 6765 euros à la date de l’assignation, soit le 27 février 2025, échéance de février 2025 comprise.

Comme vu ci-avant, les éléments du dossier permettent d’établir la dette. Mme [V] [M] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

À toutes fins utiles, il convient de préciser que si l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le “juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”, aucune demande n’a été formulée en ce sens et les éléments du dossier ne permettent pas d’établir que Mme [V] [M] est en situation de régler sa dette locative.

Mme [V] [M] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la résiliation à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, soit 645 euros. Cette indemnité d’occupation permettra de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [V] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens et sera condamnée à verser à Mme [N] [W] épouse [C] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que la bailleresse a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail liant Mme [N] [W] épouse [C] et Mme [V] [M] selon acte du 23 mars 2023 concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], aux torts exclusifs de la défenderesse et ce, à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Mme [V] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [V] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [N] [W] épouse [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que dans le cadre des opérations d’expulsion, l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que: « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer » dans le délai de deux mois à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE Mme [V] [M] à verser à Mme [N] [W] épouse [C] la somme de 6765 euros (décompte arrêté au 27 février 2025, échéance de février 2025 comprise ), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Mme [V] [M] à verser à Mme [N] [W] épouse [C] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 645 euros, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE Mme [V] [M] à verser à Mme [N] [W] épouse [C] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [V] [M] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes formées par Mme [N] [W] épouse [C] en ce compris la demande d’astreinte ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que le présent jugement sera communiqué par les soins du greffe à Monsieur le sous-préfet de [Localité 8] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de la défenderesse dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,