N° 25/00130

JUGEMENT du

10 JUIN 2025

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N° RG 25/00047 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DTNZ

[Adresse 8]

C/

[X] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de [Localité 10], assistée de BENARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 13 Mai 2025 ;

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 10 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 10] [Adresse 7]”, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualités audit siège social

[Adresse 1]

Représenté par [Z] [K], munie d’un pouvoir

Comparant

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [Y]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Comparant

*********

Par contrat du 22 mars 2018, l’Office public de l’habitat de [Localité 10] agglomération « Emeraude Habitation » a donné à bail à M. [X] [Y] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 269,49 euros, outre les charges locatives.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office public de l’habitat de [Localité 10] Agglomération "[Adresse 8]" a fait signifier le 6 décembre 2024 à M. [X] [Y] un commandement de payer la somme en principal de 333,49 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 février 2025, l’Office public de l’habitat de [Localité 10] Agglomération « Emeraude Habitation » a fait assigner M. [X] [Y] en constatation de la résiliation du bail les liant, et ce, pour défaut de paiement des loyers, provisions sur charges et charges y afférents, expulsion des lieux précités avec au besoin assistance de la force publique et autorisation de faire transporter et séquestrer, aux frais des locataires les meubles et effets mobiliers se trouvant dans les lieux, et si des délais de paiement étaient accordés, en résiliation du bail au moindre manquement.

L’Office public de l’habitat de [Localité 10] [Adresse 6]" sollicite également sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la somme de 503,32 euros au titre de la dette locative arrêtée au 6 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— une indemnité d’occupation mensuelle équivalant au dernier loyer avec charges, révisable dans les mêmes termes que le contrat de bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens, en ce notamment compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

À l’audience du 13 mai 2025, l’Office public de l’habitat de [Localité 10] Agglomération « Emeraude Habitation » représenté par [Z] [K] régulièrement munie d’un pouvoir, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1610,88 euros, précisant que le défendeur bénéficie d’une suspension d’exigibilité de la créance locative par décision de la commission de surendettement. Le bailleur indique par ailleurs que le défendeur a repris le paiement du loyer courant.

M. [X] [Y] comparait en personne. Il ne conteste pas le montant de la dette locative qu’il explique par des revenus très irréguliers. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux, proposant un échéancier sur la base de mensualités de 30 euros.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe en amont de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 12 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office public de l’habitat de [Localité 10] agglomération "[Adresse 8]" justifie avoir saisi l’organisme payeur de l’aide au logement le 1er décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 22 mars 2018 contient une clause résolutoire (article 5-5 Contrat de location – Conditions générales) comportant une stipulation faisant expressément état d’un délai de deux mois pour régulariser l’impayé. Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il en sera fait application.

Ainsi, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 décembre 2024 pour la somme en principal de 333,49 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 6 février 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

L’Office public de l’habitat de [Localité 10] agglomération « Emeraude Habitation » produit un décompte démontrant que M. [X] [Y] reste lui devoir la somme de 1610,88 € à la date du 6 février 2025, échéance de janvier 2025 comprise et étant précisé que les sommes dues depuis le 6 février 2025 sont des indemnités d’occupation.

M. [X] [Y] ne conteste la dette ni en son principe ni en son montant.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 1610,88 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 503,32 euros à compter de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus.

III. SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE DE RÉSILIATION DE PLEIN DROIT

L’article 24 VI de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que “ Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

[…]

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.”

L’article 24 VII de cette même loi ajoute notamment que “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.”

À l’audience, le bailleur a fait état du moratoire en cours concernant la créance locative et M. [X] [Y] a sollicité le maintien du bail. Il ressort des éléments produits qu’il bénéficie d’un moratoire d’un an à compter du 19 décembre 2024, que la créance locative à cette date a été incluse dans lesdites mesures.

Dans ces conditions et par application des dispositions précitées, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au 19 mars 2026 (date de fin du moratoire plus trois mois).

Il convient cependant de rappeler que, faute pour M. [X] [Y] de s’acquitter, pendant cette durée, du paiement du loyer courant, majoré des charges, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique. En cas de résiliation du bail, M. [X] [Y] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisé selon la réglementation applicable aux HLM, jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [X] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité et la situation économique de M. [X] [Y] justifient de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mars 2018 entre l’Office public de l’habitat de [Localité 10] agglomération "[Adresse 8]" et M. [X] [Y] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] (logement n°2948) [Localité 2] sont réunies à la date du 6 février 2025 ;

CONDAMNE M. [X] [Y] à verser à l’Office public de l’habitat de [Localité 10] agglomération « Emeraude Habitation » la somme de 1610,88 € (décompte arrêté au 6 février2025, échéance de janvier 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 503,32 euros à compter de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus ;

SUSPEND le cours des intérêts et l’exigibilité de cette dette jusqu’au 19 mars 2026 ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, le délai sera prorogé et l’exigibilité de la créance locative demeurera suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement et qu’à défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le délai accordé ;

DIT que si la dette est intégralement payée pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT que, pendant le délai consenti, à défaut de paiement à l’échéance du montant du loyer courant majoré des charges :

1°) la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;

2°) la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 6 février 2025 ;

3°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de M. [X] [Y] et de tous occupants de son chef de l’appartement situé [Adresse 4] (logement n°2948) [Localité 2], à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que que dans le cadre des opérations d’expulsion, l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que: « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer » dans le délai de deux mois à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

4°) M. [X] [Y] sera condamné à verser à l’Office public de l’habitat de [Localité 10] agglomération "[Adresse 8]" une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE la demande formée par l’Office public de l’habitat de [Localité 10] Agglomération « Emeraude Habitation » au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que le présent jugement sera communiqué par les soins du greffe à Monsieur le sous-préfet de [Localité 10] en vue de la prise en compte de la demande de relogement du défendeur dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,