SERVICE DES RÉFÉRÉS

21 Mai 2026

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N° RG 26/00022 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DX3R

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Monsieur PLOUX Gwénolé, Président

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 30 Avril 2026 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEURS :

Monsieur [B] [Y], né le8 Septembre 1949 à [Localité 1] (75), demeurant [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Jean-Michel SOURDIN, avocat au barreau de SAINT-MALO

Monsieur [J] [Y], né le 26 Août 1952 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3] [Localité 4]

Rep/assistant : M^e Jean-Michel SOURDIN, avocat au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [O] né le 23 Août 1960 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4] – [Adresse 5] [Localité 6]

Rep/assistant : Maître Amaury GAULTIER de la SELARL DE MORHERY-GAULTIER, avocats au barreau de SAINT-MALO

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 10 mars 1992, Monsieur [H] [O] a acquis de Monsieur [P] un fonds de commerce d’hôtel-café-restaurant connu sous le nom de L’Hôtel de France sis [Adresse 6] à [Localité 7] comprenant un droit au bail relatif aux bâtiments dans lesquels le commerce est exploité, composé notamment d’un bâtiment principal à usage d’hôtel-restaurant et d’un bâtiment annexe.

Ce bail avait été consenti par Monsieur [F] [Y] et Madame [R] [C] épouse [Y], par acte notarié en date du 1er septembre 1956 et avait été renouvelé, pour la dernière fois, par acte des 5 et 10 mai 1988.

Suivant acte notarié en date du 9 juin 1993, l’ensemble immobilier a fait l’objet d’une donation par les époux [Y] à leurs deux fils Messieurs [B] [Y] et [D] [Y].

Par un jugement en date du 19 août 2008, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Rennes du 10 février 2010, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Dinan a fixé le loyer à la somme de 10.800 euros par an à compter du 15 septembre 2004.

Faisant valoir que les bâtiments nécessitaient d’importants travaux de remise en état, Monsieur [O] a sollicité et obtenu la désignation d’un expert par ordonnance de référé en date du 2 décembre 2009. Celui-ci a déposé son rapport le 28 décembre 2010.

Par jugement en date du 22 juin 2012, le tribunal de grande instance de Saint-Malo a condamné solidairement les consorts [Y] au paiement de diverses sommes au titre des travaux à effectuer dans les lieux loués devenus vétustes mais a rejeté les demandes concernant l’annexe.

Suivant acte extrajudiciaire en date du 14 mars 2013, les consorts [Y] ont délivré un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction à Monsieur [O].

Suivant ordonnance en date du 16 avril 2013, Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 8] a ordonné la consignation sur le compte CARPA séquestre de Monsieur le Bâtonnier de l’ordre des avocats de [Localité 9] par Messieurs [Y] de la somme de 46.655,86 euros.

Monsieur [O] a été autorisé à demander à concurrence de cette somme le prélèvement de celles correspondant aux situations des entrepreneurs réalisant les travaux par le dispositif du jugement du tribunal de grande instance de Saint Malo en date du 22 juin 2012.

Suivant acte d’huissier en date du 17 juin 2014, à l’initiative de Monsieur [O], il a été fait itératif commandement de payer aux consorts [Y], le solde des condamnations au titre des travaux du bâtiment principal sur le fondement du jugement du tribunal de grande instance de Saint-Malo du 22 juin 2012 et de l’ordonnance en date du 16 avril 2013 de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Rennes, déduction faite des dettes locatives de Monsieur [O] et de la somme consignée à la CARPA.

Par arrêt du 25 septembre 2013, la Cour d’appel de Rennes a infirmé partiellement le jugement prononcé le 22 juin 2012 et condamné solidairement les consorts [Y] à payer la somme totale de 59. 051,94 euros au titre des travaux et réparations, celle de 145 000 euros au titre de la réfection du bâtiment annexe loué ainsi que celle de 10 000 euros en réparation du préjudice lié à la perte de l’exploitation pour l’exercice 2010 et 2011.

Monsieur [O] considérant être en droit d’obtenir une indemnité d’éviction suite au congé avec refus de renouvellement notifié par ses bailleurs, a, suivant acte d’huissier en date du 30 juillet 2014, fait assigner les consorts [Y] devant le tribunal de grande instance de Saint-Malo aux fins de désignation d’un expert pour donner son avis sur les indemnités d’éviction et d’occupation. Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG n° 14/1351.

Le 21 juin 2016, Monsieur [O] a fait délivrer un commandement de payer la somme de 145 000 euros.

Par jugement en date du 6 février 2017, le tribunal de grande instance de Saint-Malo a, notamment, constaté le droit à indemnité d’éviction de Monsieur [O] et à son maintien dans les lieux jusqu’à complet paiement de l’indemnité et avant dire droit, a ordonné une mesure d’expertise.

Le 10 mars 2017, Monsieur [B] [Y] et Monsieur [D] [Y] ont interjeté appel de cette décision. Par arrêt en date du 19 février 2020, la cour d’appel de [Localité 8] a confirmé le jugement de première instance et élargi la mission de l’expert.

Par jugement en date du 17 octobre 2017, le juge de l’exécution près le tribunal de grande instance de Créteil a homologué l’accord des parties pour que la somme de 145.000 euros soit consignée sur le compte CARPA séquestre du bâtonnier de l’ordre des avocats de Saint-Malo.

La somme de 145.000 a été transférée, le 13 janvier 2018, par les consorts [Y] sur le compte CARPA de l’ordre des avocats.

L’expert a déposé son rapport le 25 août 2021.

Suivant acte extrajudiciaire en date du 1er février 2023, Messieurs [Y] ont fait délivrer à l’encontre de Monsieur [O] commandement de payer visant la clause résolutoire, compte-tenu du non-paiement des loyers depuis 2013.

Par acte extrajudiciaire en date du 28 février 2023, Monsieur [O] a fait assigner Messieurs [Y] devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo afin de contester la validité de ce commandement de payer. Cette procédure a été enregistrée sous le RG n°23/400.

Suivant ordonnance en date du 11 décembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures enrôlées sous les numéros de RG 14/1351 et 23/400 sous le RG n°14/1351.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 31 août 2023, Messieurs [Y] ont assigné Monsieur [O] en redressement judiciaire devant le Tribunal de commerce Saint-Malo.

Par jugement du 8 septembre 2025 (RG n°14/1351), le tribunal judiciaire de Saint-Malo a notamment :

Déclaré Monsieur [N] bien fondé en ses prétentions émises à l’encontre de Monsieur [B] [Y] et de Monsieur [D] [Y], sur le fondement des articles L 145-14 du code de commerce,Dit que le commandement qui lui a été délivré le 1er février 2023 est dépourvu de tout effet,Dit qu’aucun manquement suffisamment grave pour prononcer la perte du droit à l’indemnité d’éviction n’est établi,En conséquence, condamné Monsieur [B] [Y] et Monsieur [D] [Y] in solidum à payer à Monsieur [H] [O] les sommes suivantes : 66 000 euros au titre de l’indemnité principale d’éviction, 6 600 euros au titre de l’indemnité de réemploi, 2 500 euros au titre du trouble commercial, 65 000 euros au titre de la perte d’exploitation. Condamné Monsieur [H] [O] à verser à Monsieur [B] [Y] et Monsieur [D] [Y] la somme de 120 900 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 15 septembre 2013 au 15 septembre 2025,Condamné Monsieur [H] [O] à régler à Monsieur [B] [Y] et à Monsieur [D] [Y] la somme de 775 euros mensuellement, du 15 septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs,Ordonné la compensation des créances réciproques,Débouté Monsieur [H] [O], Monsieur [B] [Y] et Monsieur [D] [Y] du surplus de leurs demandes,Condamné Monsieur [B] [Y] et Monsieur [D] [Y] in solidum aux entiers dépens,Dit que les frais d’expertise seront partagés entre les parties, selon la répartition suivante à savoir 2/3 à la charge des consorts [Y] et 1/3 à la charge de Monsieur [N],Condamné Monsieur [B] [Y] et Monsieur [D] [Y] in solidum à régler à Monsieur [H] [O] la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Rappelé que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Par courrier officiel de leur conseil, les consorts [Y], prenant acte de la décision du 8 septembre 2025, ont demandé au conseil de Monsieur [O] de leur confirmer son accord sur le montant de la somme dont ils sont redevables après compensation, soit 28 866,68 euros au bénéfice Monsieur [O] (151 433,34 euros – 122 566,66 euros).

Le 27 octobre 2025, la somme de 29 173,46 euros était transférée sur le compte CARPA du conseil de Monsieur [O].

Le 17 novembre 2025, le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo était signifié à Monsieur [O] par acte de commissaire de justice. Le même jour, il était fait sommation à Monsieur [O] de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2026, Monsieur [B] [Y] et Monsieur [J] [Y] ont fait assigner Monsieur [H] [O] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°26/22) auquel elle demande, dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 avril 2026 de :

Débouter Monsieur [O] de toutes ses demandes ; En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [O] et de tous ayant-droit dans les lieux de son fait des locaux situés, [Adresse 6] à [Localité 10], avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;Ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux dans un garde-meuble qui sera désigné par le président du tribunal ou dans tel autre lieu, au choix du bailleur, en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues ;Condamner par provision Monsieur [O] à leur restituer 1% du montant de l’indemnité d’éviction par jour de retard à remettre les clefs, passé le 27 janvier 2026, soit 291,73 euros, en application des dispositions de l’article L 145-30 du code de commerce ;Condamner Monsieur [O] aux dépens ;Condamner Monsieur [O] à leur verser la somme de 2 500 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 31 mars 2026, Monsieur [H] [O] demande au juge des référés de :

Débouter Messieurs [Y] de l’ensemble de leurs demandes ; Condamner Messieurs [Y] à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire était évoquée à l’audience du 30 avril 2026 et mise en délibéré au 21 mai 2026.

Motifs

Sur la demande d’expulsion

D’après l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite, justifiant que le juge prescrive les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent.

L’article L 145-28 du code de commerce dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

L’article L 145-29 du même code précise qu’en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. A défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.

L’indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives.

En l’espèce, par jugement du 8 septembre 2025, le tribunal judiciaire de Saint-Malo a notamment :

Condamné in solidum les consorts [Y] à payer à Monsieur [O] les sommes suivantes : 66 000 euros au titre de l’indemnité principale d’éviction, 6 600 euros au titre de l’indemnité de réemploi, 2 500 euros au titre du trouble commercial, 65 000 euros au titre de la perte d’exploitation. Condamné Monsieur [O] à verser aux consorts [Y] la somme de 120 900 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 15 septembre 2013 au 15 septembre 2025,Condamné Monsieur [H] [O] à régler à Monsieur [B] [Y] et à Monsieur [D] [Y] la somme de 775 euros mensuellement, du 15 septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs,Ordonné la compensation des créances réciproques,Condamné in solidum les consorts [Y] aux entiers dépens,Dit que les frais d’expertise seront partagés entre les parties, selon la répartition suivante à savoir 2/3 à la charge des consorts [Y] et 1/3 à la charge de Monsieur [N],Condamné in solidum les consorts [Y] à régler à Monsieur [O] la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que cette décision est assortie de l’exécution provisoire de telle sorte que l’appel n’est pas suspensif.

Or le tribunal judiciaire a fixé les créances respectives des parties et ordonné la compensation de ces créances réciproques. Le moyen tiré de ce que les consorts [Y] n’ont pas versé la somme de 66 000 euros due au titre de l’indemnité d’éviction ne peut donc prospérer.

En outre, Monsieur [O] conteste le décompte, considérant qu’il ne tient pas compte de certaines sommes prétendument dues par les consorts [Y], notamment au titre de l’indemnité d’occupation versé à hauteur de 1 000 euros depuis le mois de décembre 2023 et de certaines sommes dont serait redevable les consorts [Y] au titre des condamnations obtenues à leur encontre suivant jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo du 22 juin 2012.

Cependant, il sera relevé d’une part que le tribunal a statué sur le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [O] et a fixé son montant. D’autre part, Monsieur

[O] évoque sans davantage de justification des sommes qui seraient dues par les consorts [Y] au titre d’une condamnation par jugement du 22 juin 2012.

Au regard du décompte produit par les consorts [Y], ces derniers se sont acquittés de l’indemnité d’éviction due au locataire en respectant les termes de la décision du 8 septembre 2025.

Par conséquent, le preneur ne peut plus prétendre au droit de se maintenir dans les lieux en vertu des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce.

En revanche, le délai de trois mois suivant la date de versement de l’indemnité d’éviction ayant expiré le 27 janvier 2026, les consorts [Y] sont fondés à solliciter l’expulsion du preneur en application de l’article L.145-29 du code de commerce.

L’expulsion sera ordonnée sous astreinte dans les termes du dispositif.

Sur la pénalité de 1% prévue par l’article L.145-30 du code de commerce

Selon l’article L.145-30 du code de commerce, en cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l’indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa seule quittance.

Lorsque le délai de quinzaine prévu l’article L. 145-58 a pris fin sans que le bailleur ait usé de son droit de repentir, l’indemnité d’éviction doit être versée au locataire ou, éventuellement, à un séquestre, dans un délai de trois mois à compter de la date d’un commandement fait par acte extrajudiciaire qui doit, à peine de nullité, reproduire le présent alinéa.

Cependant, il est constant que la pénalité de 1 % prévue par l’article précité ne peut commencer à courir tant que n’a pas été fixé, par une décision passée en force de chose jugée, le montant de l’indemnité d’éviction.

En l’occurrence, Monsieur [O] a interjeté appel de la décision du 8 septembre 2025 fixant le montant de l’indemnité d’éviction. En conséquence, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.

Sur les autres demandes

Monsieur [O] sera condamné aux dépens de l’instance.

Les considérations d’équité justifient de condamner Monsieur [O] à verser aux consorts [Y] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons l’expulsion de Monsieur [O] ou de tout occupant de son chef, des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 10] dans les 30 jours suivant la signification de la présente ordonnance, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, ceci pendant au maximum 60 jours ;

Ordonnons le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux dans un garde-meuble qui sera désigné par le président du tribunal ou dans tel autre lieu, au choix du bailleur, en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboutons les consorts [Y] de leur demande formulée au titre de l’article L.145-30 du code de commerce ;

Condamnons Monsieur [O] à verser aux consorts [Y] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [O] aux dépens de l’instance.

Le greffier le juge des référés