SERVICE DES RÉFÉRÉS

19 Mars 2026

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N° RG 25/00370 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DXIT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Monsieur PLOUX Gwénolé, Président

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 5 Février 2026 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

Société, [J] 2, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Caroline LE GOFF de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocats au barreau de SAINT-MALO

Rep/assistant : M^e Gérard MOIRE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Société ENDLESS SUMMER, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Julie CASTEL de la SELARL ALPHA LEGIS, avocats au barreau de SAINT-MALO

Rep/assistant : M^e Vincent RAYNAUD, avocat au barreau de PARIS

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé des 6 et 7 juillet 2022, la société, [J] 2 a consenti à la société ENDLESS SUMMER un bail commercial portant sur un local n°14B au sein de l’ensemble immobilier situé, [Adresse 3] à, [Localité 1].

Le bail stipule que le loyer annuel s’élève à la somme de 36.000 euros hors taxes et hors charges, payable par trimestre, mais qu’il sera réduit les deux premières années du bail selon les modalités suivantes :

Le loyer annuel de la première année suivant la prise d’effet du présent bail sera de 25.000 euros hors charges et hors taxes, Le loyer annuel de la deuxième année suivant la prise d’effet du présent bail sera de 30.500 euros hors charges et hors taxes.

Il est précisé que « chacun de ces montants sont seront indexés conformément à l’article 4.2 » concernant l’indexation du loyer.

Le 12 septembre 2025, la société SOLDALIS 2 a fait délivrer à la société ENDLESS SUMMER un commandement, visant la clause résolutoire du bail commercial, d’avoir à payer un principal 13.662, 04 euros correspondant au solde de loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 4 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2025, la société, [J] 2 a fait assigner la société ENDLESS SUMMER devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°25/370) auquel elle demande, dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 février 2026 de :

Dire que la clause résolutoire du bail commercial en date des 6 et 7 juillet 2022 est acquise par l’effet du commandement de payer en date du 12 septembre 2025 ; Prononcer la résiliation du bail commercial en date des 6 et 7 juillet 2022 avec effet rétroactif au 12 octobre 2025 par application de la clause résolutoire ; En conséquence, condamner la société ENDLESS SUMMER au paiement de la somme provisionnelle de 6.995,90 euros au titre des loyers et charges dus au 28 janvier 2026, sauf à parfaire ; Condamner la société ENDLESS SUMMER au paiement de la somme provisionnelle de 1.366,20 euros à titre provisionnel au titre de l’indemnité contractuelle forfaitaire, restant à parfaire, mais également les intérêts de retards contractuels fixés à 1% des sommes dues par mois de retard, restant à parfaire ; Juger que la société, [J] 2 conservera le dépôt de garantie en raison de la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la société ENDLESS SUMMER d’un montant de 9.733,44 euros ; Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 306,33 euros par jour et si, besoin, condamner la société ENDLESS SUMMER à la régler jusqu’à son départ définitif du local appartenant à la société, [J] 2 ; Ordonner à la société ENDLESS SUMMER de libérer les lieux occupés par elle ainsi que par tous occupants de son chef dans un délai de 15 (quinze) jours à compter de la signification de la décision à intervenir ; Ordonner l’expulsion de la société ENDLESS SUMMER et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et/ou d’un serrurier ; Assortir l’obligation de quitter les lieux et de remettre les lieux en état d’origine d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la libération complète des lieux, de leur remise en état et de remise des clés ;Ordonner l’enlèvement des biens de toute nature se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société ENDLESS SUMMER qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice en charge de l’exécution, et à défaut d’enlèvement dans le mois précité, lui attribuer la propriété de ces biens ; Condamner la société ENDLESS SUMMER au paiement de la somme provisionnelle de 19.466,88 euros au titre de l’indemnité de relocation ; En tout état de cause, débouter la société ENDLESS SUMMER de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner la société ENDLESS SUMMER au paiement de la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile y compris les frais de signification de la présente assignation et du coût du commandement de payer en date du 12 septembre 2025 ; Rappeler que la décision à intervenir est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 29 janvier 2026, la société ENDLESS SUMMER demande au juge des référés de :

In limine litis, annuler le commandement de payer et sa signification en date du 12 septembre 2025 ; A titre principal, constater le paiement d’un montant de 22.410,04 euros en date du 22 janvier 2026 ;Constater l’existence d’une contestation sérieuse concernant la partie de la créance invoquée par, [J] 2 relative à l’indexation du loyer et par conséquent, n’y avoir lieu à référé concernant ces demandes supplémentaires ; Condamner la société, [J] 2 au paiement de la somme de 685,31 euros au titre de l’indexation du dépôt de garantie ; Dire n’y avoir lieu à référé concernant les plus amples demandes de, [J] 2 ; A titre subsidiaire et en tout état de cause suspendre les effets de la clause résolutoire ;Reporter le paiement de la dette au 1er juillet 2026 ;Echelonner le paiement de la dette locative, sur 6 mois à compter de l’ordonnance à intervenir afin qu’elle puisse régulariser sa situation et à titre encore plus subsidiaire reporter le paiement de la dette au 1er juillet 2026.

L’affaire était évoquée à l’audience du 5 février 2026 et mis en délibéré au 19 mars 2026.

A l’audience, la société, [J] 2 maintient ses demandes. Elle soutient qu’elle a régulièrement appliqué la clause d’indexation du loyer que la société défenderesse n’a pas contesté avant 2025. Elle s’oppose à la demande de délais arguant que la société ENDLESS SUMMER ne démontre pas la baisse de son chiffre d’affaires de 16,5 %.

La société ENDLESS SUMMER fait valoir que le commandement de payer ne lui a pas été adressé. Elle évoque des difficultés économiques au regard de la baisse de chiffre d’affaires de 16,5 % depuis le mois de juin 2025 nécessitant qu’elle se sépare d’un salarié. Elle reconnaît un retard d’un trimestre sur le loyer courant. Elle ajoute qu’elle a réglé sa dette locative à hauteur des sommes non sérieusement contestables. Elle sollicite un délai de 6 mois pour régler la somme de 7.000 euros. Elle évoque enfin son souhait de dénoncer le bail et de quitter les lieux.

Motifs

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

En vertu de l’article L. 143-2 du code de commerce, « le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions ».

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par l’article susvisé.

En l’espèce, la société, [J] 2 justifie de l’absence de créancier inscrit sur le fonds de commerce de la société ENDLESS SUMMER.

Sur la demande en nullité du commandement de payer

La société ENDLESS SUMMER conclut à la nullité du commandement de payer du 12 septembre 2025, faisant valoir que cet acte ne lui a pas été signifié à l’adresse de son siège social mais au centre commercial au sein duquel elle exploite son fonds de commerce.

Le commandement de payer du 12 septembre 2025 a été signifié à la société ENDLESS SUMMER située, [Adresse 4] à, [Localité 1], selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile.

Le procès-verbal dressé par le commissaire de justice mentionne :

« Au siège du destinataire dont la certitude est caractérisée par les éléments suivants :

— confirmation par une personne présente sur place,

— enseigne ou plaque professionnelle nominative.

La signification à la personne même du destinataire de l’acte s’avérant impossible pour les raisons :

— personne non habilitée à recevoir les actes ».

En l’espèce, le bail commercial porte sur un local n°14B portant l’enseigne LILA VINTAGE & SPIRIT, au sein d’un ensemble immobilier situé, [Adresse 3] à, [Localité 2].

Le bail comporte une clause d’élection du domicile aux termes de laquelle, « pour l’exécution des présentes et de leurs suites, y compris la signification de tous les actes, les parties font élection de domicile :

— le bailleur en son siège social,

— le preneur dans les lieux loués ».

Dès lors, c’est à bon droit que le bailleur a fait signifier le commandement de payer au local dans lequel la société ENDLESS SUMMER exploite son fonds de commerce situé, [Adresse 3] à, [Localité 2] et non à l’adresse de son siège social.

La société ENDLESS SUMMER prétend que le procès-verbal de signification ne permet pas de vérifier que l’acte a bien été signifié au local qu’elle exploite actuellement et non à celui qu’elle exploitait jusqu’en 2023 et dans lequel son enseigne y figure toujours.

Cependant, au regard des vérifications effectuées par le commissaire de justice et des circonstances caractérisant l’impossibilité de signifier l’acte à la personne du destinataire, il est permis de conclure que le commandement de payer a été régulièrement délivré à l’adresse à laquelle la société ENDLESS SUMMER exploite actuellement le fonds de commerce.

Par conséquent, le moyen tiré de la nullité du commandement de payer sera rejeté et le commandement de payer sera déclaré régulier.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application des dispositions de ces textes, le juge des référés dispose des pouvoirs de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire applicable en cas de défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges à son échéance exacte, un mois après un commandement de payer infructueux.

Le bailleur demande au juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire dès lors que le preneur ne s’est pas acquitté dans les délais des causes du commandement de payer et que la dette locative s’élève à la somme de 6.995,90 euros au 28 janvier 2026.

Le preneur conclut au rejet des demandes et conteste le montant des loyers réclamés par le bailleur. Il évoque notamment l’impossible application de la formule mentionnée dans le bail permettant le calcul du loyer en cours en tenant compte de l’indexation du loyer. Il prétend que le bailleur l’a trop facturé à hauteur de la somme de 6.995,90 euros dont il sollicite la restitution.

Cependant, force est de constater que la société ENDLESS SUMMER ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer dans le mois de sa délivrance puisque le décompte établi à la date du 28 janvier 2026 mentionne qu’elle s’est acquittée de la somme de 13.662,04 euros correspondant au loyer du troisième trimestre 2025 le 3 novembre 2025, soit plus d’un mois après la délivrance du commandement du 12 septembre 2025.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 12 octobre 2025.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Le bail stipule que le loyer annuel s’élève à la somme de 36.000 euros hors taxes et hors charges mais qu’il sera réduit les deux premières années du bail selon les modalités suivantes :

Le loyer annuel de la première année suivant la prise d’effet du présent bail sera de 25.000 euros hors charges et hors taxes, Le loyer annuel de la deuxième année suivant la prise d’effet du présent bail sera de 30.500 euros hors charges et hors taxes.

Il est précisé que « chacun de ces montants seront indexés conformément à l’article 4.2 » concernant l’indexation du loyer.

Il ressort des éléments du dossier que la première année du bail, le bailleur a facturé au preneur un loyer annuel de 25.000 hors taxes et hors charges (9.300 euros trimestriel auquel il a appliqué un abattement de 2.750 euros).

Lors de la deuxième année du bail et alors que le bail prévoit que le loyer était fixé à la somme de 30.500 hors taxes et hors charges, le bailleur a calculé l’indexation sur le loyer fixe de 36.000 euros, soit la somme trimestrielle de 9.315 euros auquel il a retranché un abattement trimestriel de 1423,13 euros.

Lors de la troisième année du bail, le bailleur a de nouveau indexé le loyer pour le fixer à la somme trimestrielle de 9.641,03 euros, sans appliquer d’abattement dès lors que le bail se trouvait en troisième année.

Un tel calcul n’apparaît cependant pas conforme à la prévision d’un loyer à une somme fixe sur les deux premières années, de sorte qu’il existe des contestations sérieuses sur le calcul du loyer et l’application de la clause d’indexation, ainsi que sur le solde de la dette locative du preneur.

La société ENDLESS SUMMER, qui s’est acquittée le 22 janvier 2026 de la somme de 22.410,04 euros, conteste la somme de 6.995,90 euros considérant que cette somme vient en compensation des sommes trop versées au regard de l’application illicite de la clause d’indexation par le bailleur.

Au regard de ce qui a été précédemment exposé, il existe une contestation sérieuse sur le montant du loyer dont le montant non sérieusement contestable s’élève à la somme annuelle de 36.000 euros hors taxes et hors charges.

En conséquence, il convient de dire qu’à compter du 22 janvier 2026 la société ENDLESS SUMMER s’est acquittée des sommes non sérieusement contestables. Il convient donc de lui accorder un délai de paiement rétroactif jusqu’au 22 janvier 2026 et de constater que celui-ci ayant été respecté, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

Il n’y a donc plus lieu à référé sur les demandes connexes de la société, [J] 2 tenant à l’expulsion, au paiement de l’arriéré locatif, de l’indemnité contractuelle forfaitaire, de l’indemnité de relocation, en fixation de l’indemnité d’occupation et à la conservation du dépôt de garantie.

Sur la restitution de l’indexation du dépôt de garantie

La société ENDLESS SUMMER sollicite la condamnation de la société, [J] 2 au paiement de la somme de 685,31 euros au titre de l’indexation du dépôt de garantie. Elle prétend que le montant du dépôt de garantie varie en fonction du montant du loyer et qu’en l’absence de détermination d’un loyer de base clair, il lui est impossible de calculer le montant du dépôt de garantie.

L’article 6-1 du bail stipule que le preneur devra verser au bailleur un dépôt de garantie représentant un terme de loyer de base hors taxes. Selon l’article 6-2, il est expressément convenu que dans le cas où par l’effet de l’indexation, le loyer de base tel que stipulé ci-dessus, serait augmenté ou diminué, la somme versée à titre de dépôt de garantie sera également augmentée ou diminuée dans la même proportion.

Il résulte des factures produites que le bailleur a facturé le dépôt de garantie à la somme de 6.250 euros en 2022 correspondant à un terme du loyer annuel réduit à 25.000 euros hors taxes et hors charges. En 2023 (année 2 du bail), le bailleur a facturé la somme de 1.375 euros correspondant à l’augmentation de loyer, celui-ci passant de 25.000 euros à 30.500 euros annuel hors taxes et hors charges, outre la somme de 266,87 euros correspondant à l’indexation du loyer. En 2024 (année 3 du bail), le bailleur a facturé la somme de 1.423,13 euros correspondant à l’augmentation de loyer, celui-ci passant de 30.500 euros à 36.000 euros annuel hors taxes et hors charges, outre l’indexation de 326,03 euros.

Cependant, comme il a été exposé précédemment, il existe des contestations sérieuses concernant le montant loyer au regard de l’application de la clause réduisant le loyer pour les deux premières années et de la clause d’indexation.

Le dépôt de garantie variant avec le loyer, les mêmes contestations se répercutent sur la fixation de son montant, le juge des référés n’étant pas en mesure calculer avec évidence le montant du dépôt de garantie.

Il convient donc de dire qu’il n’y a lieu à référé sur la demande de remboursement d’une partie du dépôt de garantie.

Sur les autres demandes

La société ENDLESS SUMMER sera condamnée aux dépens de l’instance.

Les considérations d’équité justifient de rejeter les demandes de chacune des parties au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande en nullité du commandement de payer délivré le 12 septembre 2025 ;

Disons régulier le commandement de payer délivré le 12 septembre 2025 ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail à la date du 12 octobre 2025 ;

Accordons à la société ENDLESS SUMMER un délai expirant le 22 janvier 2026 pour s’acquitter de l’arriéré locatif ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

Constatons que la société ENDLESS SUMMER s’est intégralement acquitté de sa dette non sérieusement contestable dans ce délai et qu’elle est donc à jour de ses loyers, charges et accessoires à la date du 28 janvier 2026 ;

Disons en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion des locaux assortie d’une astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision de l’arriéré locatif, de l’indemnité contractuelle forfaitaire et de l’indemnité de relocation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société, [J] 2 en conservation du dépôt de garantie et en fixation de l’indemnité d’occupation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande en remboursement d’une partie du dépôt de garantie ;

Disons que la société ENDLESS SUMMER 2 sera condamnée aux dépens de l’instance ;

Rejetons les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier le juge des référés