TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

N° RG 24/02179 – N° Portalis DBYT-W-B7I-FORK

Minute :

JUGEMENT

DU 13 AOUT 2025

AFFAIRE :

OPH SILENE

C/

[V] [F]

Copies certifiées conformes

— M^e DAVID

— M^e SASMAYOUX

— Sous-Préfecture

Copie exécutoire

M^e DAVID

délivrées le :

JUGEMENT

________________________________________________________

DEMANDEUR :

OPH SILENE

demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Sylvie DAVID de la SCP GUYON & DAVID, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

__________________________________________________________

DEFENDEUR :

Madame [V] [F]

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Marion SASMAYOUX, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 44184-2024-001657 du 07/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de SAINT NAZAIRE)

__________________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

CADRE GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 7 mai 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 2 juillet 2025.

Délibéré prorogé au 13 août 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 novembre 2016, l’OPH SILENE a donné à bail Madame [V] [F] et Monsieur [E] [I] un logement situé au [Adresse 2], à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel total et révisable de 298,99 €, provision sur charges incluse.

Le contrat de bail indique expressément dans son point 4-7 que tout manquement aux dispositions du règlement intérieur et notamment le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués pourra amener à la saisine du tribunal judiciaire.

Le règlement intérieur, signé le 3 novembre 2016 par les locataires, rappelle l’obligation d’adopter un comportement qui ne nuise pas ou ne trouble pas la tranquillité et la sécurité de ses voisins, ainsi que les obligations concernant la vie collective et l’usage des espaces privatifs et communs (article 3). Il prévoit également l’interdiction de jeter ou déposer des objets quelconques dans les parties communes ainsi qu’aux abords de l’immeuble (articles 13 et 14).

L’état des lieux entrant réalisé le 3 novembre 2016 fait état d’un logement en bon état ou dans un état d’usure normale. Il liste les désordres existants et ne mentionne pas de problème d’infestation.

Monsieur [E] [I] ayant régulièrement donné congé, Madame [V] [F] est devenue seule titulaire du bail.

Le 17 septembre 2024, Madame [V] [F] a fait une réclamation par téléphone auprès de l’OPH SILENE pour solliciter le remplacement d’ampoules dans les parties communes de son immeuble.

Le 17 septembre 2024, un agent de l’OPH SILENE indique avoir reçu un appel de Madame [N] [U] [C] épouse [O], employée de l’OPH SILENE, en pleurs et expliquant avoir été victime d’une agression par une locataire. Il précise s’être rendu sur place et avoir constaté que cette dernière était choquée et avait l’articulation du pouce gauche enflée.

Le 18 septembre 2024, Madame [N] [U] [C] épouse [O], employée de l’OPH SILENE, a déposé plainte contre Madame [V] [F], indiquant avoir été victime de violences et d’insultes de la part de cette dernière le 17 septembre. Elle indique qu’elle faisait le ménage dans les parties communes quand Madame [V] [F] est sortie de son logement en disant qu’elle faisait trop de bruit avec son balai et lui a rappelé qu’une ampoule devait être changée. Ayant précisé qu’elle n’avait pas d’ampoule sur elle, Madame [V] [F] l’a insultée et est venue vers elle, lui a arraché le balai des mains et lui a donné un coup avec sur le poignet gauche avant de le jeter au sol et de rentrer chez elle. Elle précise avoir immédiatement appelé sa responsable et être allée aux urgences.

Madame [N] [U] [C] épouse [O] a transmis un certificat médical en date du 17 septembre 2024 faisant état de douleur à la palpation des deux poignets, de contractures cervicales gauches douloureuse et d’un stress post-traumatique aigu et fixant une ITT de 14 jours. Un arrêt de travail lui a été prescrit jusqu’au 30 septembre 2024.

Le 26 septembre 2024, l’OPH SILENE a écrit à Madame [V] [F] pour lui indiquer que suite aux faits dénoncés par sa chargée de proximité, une plainte avait été déposée à son encontre et qu’une procédure en résiliation de bail allait être engagée.

Le 2 octobre 2024, l’OPH SILENE a été contacté par la Police suite à la réalisation d’un perquisition au domicile de Madame [V] [F] pour signaler un logement en mauvais état, mal entretenu et présentant une infestation de cafards. L’OPH SILENE a indiqué être informé de la difficulté et avoir mandaté la société JSA depuis le mois d’avril 2024 pour intervenir, sans succès, Madame [V] [F] ne donnant pas suite aux propositions de rendez-vous.

Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2024, l’OPH SILENE a fait citer Madame [V] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire ;

— ordonner en conséquence, l’expulsion de la défenderesse et de tout occupants de son chef le cas échéant avec le concours de la force publique ;

— condamner la locataire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer augmenté des charges jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés ;

— la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— aux entiers dépens.

Le 7 octobre 2024, une intervention de la société JSA a pu être réalisée dans le domicile de Madame [V] [F] suite à l’organisation du rendez-vous par la police. Après ce rendez-vous, Madame [V] [F] a informé l’OPH SILENE de sa volonté de se débarrasser de son mobilier. Il lui a été rappelé qu’il ne s’agissait pas d’une préconisation de la société JSA et qu’elle devait déposer son mobilier en déchetterie si elle maintenait sa position.

Par courrier en date du 9 octobre 2024, l’OPH SILENE a rappelé à Madame [V] [F] la nécessité de respecter le protocole de désinsectisation et notamment de permettre les prochains passages de la société JSA.

Les 10 et 29 octobre 2024 et le 14 novembre 2024, trois autres interventions de la société JSA ont pu être réalisées amenant à une nette amélioration de la situation.

Le 28 novembre 2024, lors du passage de la société JSA, cette dernière a noté la présence d’urine et d’excréments de chiens au sol, précisant que la locataire s’est excusée de la situation.

Par courrier en date du 11 octobre 2024, l’OPH SILENE a écrit à Madame [V] [F] pour indiquer à cette dernière que les encombrants qu’elle avait jeté au pied de l’immeuble et non en déchetterie seraient enlevés par une entreprise à ses frais.

Par courrier en date du 26 novembre 2024, l’OPH SILENE a indiqué à Madame [V] [F] avoir fait intervenir la société ISOR pour retirer les encombrants et lui a rappelé que la facture d’un montant de 515,22 € serait à sa charge.

Par courrier en date du 7 janvier 2025, l’OPH SILENE a rappelé à Madame [V] [F] que conformément aux textes applicables, le montant de 89,76 € correspondant au produit utilisé par la société JSA pour la désinsectisation de son logement lui serait facturé.

A l’audience du 7 mai 2025, où le dossier a finalement pu être retenu, l’OPH SILENE, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et le rejet de l’ensemble des demandes formulées par la locataire.

Il rappelle que bien que la plainte soit toujours en cours de traitement, le certificat médical et les attestations des employés de l’OPH SILENE mais également celle de Madame [W], transmise par la locataire, corroborent les déclarations de Madame [N] [U] [C] épouse [O]. Il souligne la gravité des faits et estime que ces seuls faits justifient la procédure en résiliation de bail, et ce afin de protéger ses employés. S’agissant de l’infestation de cafards, il indique que seul le logement de Madame [V] [F] est concerné et qu’il avait mandaté l’entreprise JSA dès le mois d’avril 2024 mais que les interventions n’ont pu avoir lieu qu’en octobre 2024, suite à l’intervention de la police dans le logement dans le cadre d’une perquisition. Il maintient que Madame [V] [F] a jeté son mobilier par la fenêtre alors qu’il n’y avait aucune consigne en ce sens et avoir dû faire intervenir une entreprise pour débarrasser le mobilier.

Madame [V] [F], représentée par son conseil, a sollicité :

— à titre principal le rejet de l’ensemble des demandes formulées par l’OPH SILENE à son encontre,

— à titre subsidiaire, constater que le logement est impropre à l’usage d’habitation et débouter l’OPH SILENE de l’ensemble de ses demandes, condamner l’OPH SILENE à éradiquer définitivement les cafards du logement dans un délai de trois mois et dans l’attente réduire le loyer de moitié,

— à titre infiniment subsidiaire un délai de trois ans pour quitter les lieux et la réduction de l’indemnité d’occupation à la moitié du loyer,

— en tout état de cause, mettre à la charge de l’OPH SILENE l’ensemble des frais relatifs à la désinsectisation du logement et ordonner en conséquence le remboursement de la somme prélevée à tort, débouter l’OPH SILENE de sa demande au titre des frais irrépétibles, condamner l’OPH SILENE à lui verser la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, elle conteste les faits dénoncés par l’employée de l’OPH SILENE et rappelle que la plainte est toujours en cours de traitement. Elle indique avoir eu un échange avec cette dernière concernant l’éclairage des parties communes et que c’est cette dernière qui s’est énervée et a tenté de lui donner des coups de balai. Elle précise avoir d’ailleurs appelé l’OPH SILENE le 17 septembre 2024 pour signaler les faits.

S’agissant de l’infestation de l’appartement par les cafards, elle déclare que tout l’immeuble est concerné et qu’elle est bien sûr favorable au traitement des lieux, y résidant avec ses enfants. Elle précise que les dates transmises par le bailleur et l’entreprise ne sont pas les mêmes, ce qui ne lui permet pas de s’organiser. Elle indique que ce sont les services de l’hygiène qui lui ont dit de jeter le mobilier par la fenêtre, ce qu’elle a fait, car les meubles ne passaient pas par les parties communes, et conteste être propriétaire de tout ce qui apparaît sur les photographies transmises. Elle précise que son frère s’est chargé de déposer en déchetterie les meubles lui appartenant et transmet une attestation en ce sens.

Au regard de l’infestation du logement, elle considère ce dernier comme impropre à l’habitation et rappelle que dès lors cela fait obstacle à la résiliation du bail en application de l’article 1719 1° du code civil. Elle sollicite par ailleurs de ce fait la réduction du montant de loyer de moitié et l’obligation pour le bailleur d’éradiquer définitivement les cafards de son logement.

Madame [V] [F] rappelle qu’elle vit dans le logement avec ses deux enfants mineurs et qu’elle ne bénéficie que des prestations sociales. Elle estime qu’une expulsion lui serait particulièrement préjudiciable, n’ayant pas les moyens de prétendre à un logement dans le parc privé et sollicite en conséquence un délai de trois ans pour quitter les lieux. Elle sollicite également la réduction du montant de l’indemnité d’occupation à la moitié du montant du loyer actuel compte tenu de l’état d’indécence du logement.

S’agissant des frais de désinsectisation, elle estime qu’ils doivent être pris en charge par le bailleur, n’étant pas responsable de cet état de fait.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 2 juillet 2025. Le délibéré a été prorogé au 13 août 2025 par mention au dossier compte tenu d’une surcharge du magistrat.

MOTIFS

Sur la demande principale

Les articles 1728 du Code civil et 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Cela consiste pour le preneur à user du bien loué en bon père de famille, c’est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux ainsi que la tranquillité de son voisinage.

Le contrat de bail et le règlement intérieur, signés le 3 novembre 2016 par la locataire, rappellent les obligations des locataires. Le règlement intérieur rappelle par ailleurs dans son article 2 que « le personnel de gardiennage et/ou employés d’immeuble en charge d’assurer la bonne tenue des parties communes, annexes et abords de l’immeuble est habilité à représenter l’OPH SILENE afin de faire respecter l’application du présent règlement. Les injures, menaces ou gestes dangereux à son encontre donneront lieu à des poursuites judiciaires. »

En application des articles 1217 et suivants, 1728 et 1315 du Code Civil, il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes de la locataire dans l’exécution du contrat de bail, justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail.

Il est constant que le juge doit d’abord vérifier la réalité du manquement invoqué puis en apprécier la gravité.

L’OPH SILENE verse au débat le contrat de bail, le règlement intérieur, le dépôt de plainte de son employée, le certificat médical et l’arrêt de travail ainsi que l’attestation d’un autre salarié.

Bien que la procédure pénale soit toujours en cours, les éléments versés aux débats corroborent les faits tels que dénoncés par l’employée de l’OPH SILENE, y compris l’attestation versée par la locataire. Il n’est pas contesté qu’il y a eu un premier échange sans difficulté concernant les problèmes d’éclairage avant les faits d’agression dénoncés. Madame [V] [F] conteste les faits déclarant que c’est elle qui a été agressée par l’employée mais ne verse aucune pièce venant corroborer ses déclarations. Il n’est pas contesté qu’elle a effectivement appelé l’OPH SILENE le jour des faits, mais il est seulement noté qu’elle s’est plaint du problème d’éclairage qui a été réglé le lendemain.

Le fait pour Madame [V] [F] d’avoir exercé des violences sur une employée de l’OPH SILENE dans l’exercice de ses fonctions constitue une violation manifeste de ses obligations de locataire, au-delà de constituer un délit puni par la loi, et justifie la saisine du Tribunal en vue d’une résiliation de bail.

Il doit donc être conclu à un manquement grave à ses obligations de la locataire, résultant tant de l’article 1728 du Code Civil que de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient en conséquence au regard de la gravité de ce manquement de prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs de la locataire avec effet à la date du présent jugement et d’ordonner l’expulsion du preneur des lieux qu’il louait, ainsi qu’il sera dit au dispositif.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

L’OPH SILENE sollicite par ailleurs la condamnation de Madame [V] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges contractuellement fixés par les parties. Cette demande est parfaitement fondée dès lors que le bail est résilié afin de compenser un éventuel maintien dans les lieux de l’ancienne locataire, ce jusqu’à la libération effective des lieux loués, cette dernière devenant du fait de la résiliation occupante sans droit ni titre du logement.

Sur les demandes reconventionnelles

Le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail, étant précisé que les textes sur la décence des logements ont un caractère d’ordre public.

Il n’est pas contesté en l’espèce que le logement, objet de la procédure, a présenté une infestation importante de cafards. Néanmoins, ce seul constat ne peut suffire à établir le caractère indécent du logement et un éventuel manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Madame [V] [F] ne verse en effet aucun élément au dossier à l’appui de ses déclarations et affirmations.

Il ressort des pièces versées au dossier que lors de l’état des lieux entrant aucune infestation n’était mentionnée et Madame [V] [F] ne communique aucune pièce postérieure indiquant avoir sollicité l’intervention du bailleur pour cette difficulté. Elle déclare par ailleurs que tout l’immeuble est infesté mais ne produit là encore aucune pièce ou attestation en ce sens.

Le bailleur a mandaté l’entreprise JSA pour intervenir dès le mois d’avril 2024 mais l’intervention de cette entreprise n’a été possible que suite à l’intervention de la police en octobre 2024 suite à une perquisition au domicile. Lors de cette perquisition, la police a indiqué que le logement était en mauvais état et mal entretenu et a organisé la première intervention de l’entreprise de désinsectisation. Le bailleur a rappelé à Madame [V] [F] par courrier l’importance de respecter le protocole et l’ensemble des rendez-vous avec l’entreprise JSA.

Les comptes rendus d’intervention de l’entreprise JSA montrent que dès la première intervention l’infestation a diminué et que chaque intervention a amené à une amélioration de la situation. Lors d’une des interventions de l’entreprise JSA, cette dernière a par contre noté que de l’urine et des excréments de chiens étaient présents sur le sol.

Dès lors, au regard des éléments versés au dossier, il y a lieu de constater que l’OPH SILENE a mis à disposition de Madame [V] [F] un logement ne présentant pas de désordre en termes d’infestation et qu’il a mis en œuvre dès le mois d’avril 2024 une réponse adaptée à la présence de cafards dans les lieux. A contrario, Madame [V] [F] en ne permettant pas l’intervention de la société mandatée avant le mois d’octobre 2024 et en n’entretenant pas correctement le logement ainsi mis à disposition a nécessairement contribué à une aggravation de la situation, aggravation dont elle ne peut se plaindre aujourd’hui.

En l’absence d’indécence caractérisée la résiliation du bail peut être prononcée et il n’y a pas lieu de réduire le montant de l’indemnité d’occupation. Par ailleurs, la prise en charge par Madame [V] [F] du produit utilisé pour le traitement insecticide est légitime en application des textes en vigueur, cette dernière ayant contribué à l’infestation ainsi qu’il est démontré ci-dessus.

En conséquence, il y a lieu de rejeter l’ensemble des demandes formulées par Madame [V] [F] à l’égard de l’OPH SILENE.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. »

Aux termes de l’article L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, « la durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, il y a lieu de constater que Madame [V] [F] va bénéficier des délais résultants de la trêve hivernale et qu’il n’y a donc pas lieu de lui accorder de délais supplémentaires pour quitter les lieux.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit compte tenu des délais d’ors et déjà prévus par la loi en matière d’expulsion locative.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 3 novembre 2016 entre l’OPH SILENE et Madame [V] [F] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], à [Localité 4], ce aux torts exclusifs de la locataire, avec effet à la date du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour la locataire d’avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE Madame [V] [F] à payer à l’OPH SILENE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer fixé dans le contrat de bail, augmenté des charges qu’elle aurait payées en cas de non-résolution du bail, due à compter de la présente décision et ce jusqu’à la sortie effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la commission départementale de conciliation des baux d’habitation, Direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités (DDETS) – [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

REJETTE le surplus des demandes formulées par l’OPH SILENE ;

REJETTE l’ensemble des demandes formulées par Madame [V] [F] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Madame [V] [F] aux entiers dépens.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 13 AOÛT 2025

LE CADRE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

S. MEYER DE LA PROTECTION

E. HAMON