18 Novembre 2025

N° RG 25/00092 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FRRV

Ord n°

S.C.I. [Y]

c/

S.A.R.L. PASSIFLORA

Le :

Exécutoire à :

la SELARL O2A & ASSOCIES

Copies conformes à :

la SELEURL MC2 AVOCAT

la SELARL O2A & ASSOCIES

Expertises

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-NAZAIRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 18 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [Y]

RCS [Localité 6] 440 497 428 dont le siège social est situé [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Sébastien GUERRIER de la SELARL O2A & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE, substitué par ME PAVY

DEFENDERESSE

S.A.R.L. PASSIFLORA

RCS [Localité 6] 881 312 466 dont le siège social est situé [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Marie-caroline CLAEYS de la SELEURL MC2 AVOCAT, avocats au barreau de RENNES, substitué par ME DELAUNAY

LE PRÉSIDENT, JUGE DES RÉFÉRÉS : Hélène CHERRUAUD

LE GREFFIER : Julie ORINEL

DÉBATS : à l’audience publique du 07 Octobre 2025

ORDONNANCE : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte notarié du 6 janvier 2023, madame [C] [O] a fait l’acquisition auprès de monsieur [P] [I] une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 5]. Cette maison fait partie d’un ensemble immobilier à usage d’habitation et de commerce.

Peu de temps après son aménagement, elle a constaté diverses traces d’humidité. Une expertise amiable diligentée par son assureur a permis la constatation d’un solin fortement dégradé entre son habitation et la cellule commerciale occupée par un fleuriste.

Madame [O] a fait assigner en référé expertise monsieur [I] et la SCI [Y] propriétaire du local commercial.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 16 juillet 2024, le président du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE a ordonné une mesure d’expertise, désigné pour y procéder monsieur [W] [V] devant préalablement à sa mission prêter serment par écrit, fixé à la somme de 3.500 € la provision concernant les frais d’expertise devant être consignée par madame [O].

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2025, la SCI [Y] a fait assigner devant la juridiction des référés la SARL PASSIFLORA en sa qualité de preneur du local commercial, aux fins d’extension des opérations d’expertise.

La société défenderesse a constitué avocat le 11 mars 2025.

L’affaire appelée à la première audience du 25 mars 2025 a fait l’objet de plusieurs renvois, à la demande des parties.

A l’audience du 24 juin 2025, l’affaire a été plaidée.

La SCI [Y] a soutenu ses demandes dans les termes de ses conclusions N°3, aux fins de voir au visa des articles 145, 245 et 835 du code de procédure civile :

— débouter la SARL PASSIFLORA des demandes dirigées à son encontre ;

— condamner par provision la SARL PASSIFLORA à lui verser les sommes suivantes :

—  3.025,25 € au titre de la taxe foncière 2022,

—  3.145,00 € au titre de la taxe foncière 2023 ;

— ordonner à la SARL PASSIFLORA de libérer l’espace réservé au stationnement des véhicules situé à l’avant du local commercial et ce sous astreinte de 100 € par jour du retard après 30 jours suivant signification de l’ordonnance ;

— ordonner l’extension des opérations d’expertise judiciaire confiées à monsieur [W] [V] suivant l’ordonnance de référé du 16 juillet 2024 afin de les rendre communes et opposables à la SARL PASSIFLORA ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

La SARL PASSIFLORA a soutenu ses demandes dans les termes de ses conclusions n°3, aux fins de voir au visa des articles 145, 149, 236 et 835 du code de procédure civile, ainsi que des articles 1103, 1222, 1719 et 1720 du code civil :

— décerner acte de ses protestations et réserves d’usage quant à la demande d’extension à son encontre des opérations d’expertise judiciaire confiées à monsieur [W] [V] suivant odonnance de référé du 16 juillet 2024 ;

— ordonner l’extension de la mission de l’expert et lui donner également pour mission de :

— vérifier la réalité des désordres invoqués dans l’assignation, le procès-verbal de constat en date du 8 janvier 2024, les rapport d’expertise de la société SARETEC du 13 juin et 13 septembre 2024 et le rapport de recherche de fuites du 19 juin 2024, et dans l’affirmative en décrire la nature, en rechercher les causes ;

— fournir tout élément d’analyse technique propre à permettre de situer dans le temps l’apparition de ces dommages, d’en mesurer l’importance, la gravité ou l’évolution prévisible, ainsi que de mettre en lumière les travaux de conservation de l’immeuble à prescrire, le cas échéant en urgence ;

— indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état nécessaires à l’aide de devis détaillés ;

— donner un avis technique sur tous les éléments de préjudice susceptibles d’être invoqués (trouble de jouissance…) en précisant leur origine et leur relation avec les désordres constatés ;

— de manière générale, fournir tout élément technique et faire toute constatation permettant à la juridiction qui sera le cas échéant saisie, d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

— obtenir l’autorisation à consigner, entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats de Rennes, désigné en qualité de séquestre, les loyers dus à la SCI [Y] en vertu du bail, à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la réalisation des travaux ;

— déclarer la SCI [Y] irrecevable en ses demandes additionnelles relatives à l’exploitation de la surface devant la vitrine du local et au paiement de la taxe foncière, en l’absence de lien suffisant avec les prétentions originaires ;

— débouter la SCI [Y] de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires ;

— condamner la SCI [Y] au paiement d’une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance mixte en date du 22 juillet 2025, le juge des référés a :

— déclaré la SCI [Y] irrecevable en ses demandes relatives à l’exploitation de la surface devant la vitrine du local et au paiement de la taxe foncière ;

— dit que les dispositions de l’ordonnance rendue le 16 juillet 2024 sont rendues communes et opposables à la SARL PASSIFLORA ;

— dit que monsieur [W] [V] désigné expert voit sa mission étendue pour inclure la société susvisée parmi les parties à la mesure diligentée et qu’il devra l’appeler à participer aux opérations d’expertise en cours ;

— ordonné la réouverture des débats à l’audience du 9 septembre 2025 à 10 heures, en vue de recuellir l’avis de l’expert sur le complément de mission sollicité par la SARL PASSIFLORA ;

— invité les parties à préciser si l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 5] est soumis au régime de la copropriété, ainsi que la SARL PASSIFLORA à justifier de l’impact des infiltrations d’eau sur l’exploitation de son commerce au soutien de sa demande de séquestre des loyers ;

— dit surseoir à statuer sur la demande de mise sous séquestre des loyers et la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— réservé les dépens de l’instance en référé.

L’affaire rappelée à l’audience du 9 septembre 2025 a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties.

A l’audience du 7 octobre 2025, les parties ont comparu, représentées par leur avocat respectif.

La SCI [Y] a soutenu ses demandes dans les termes de ses conclusions postérieures à la réouverture des débats, aux fins de voir, au visa des articles 145, 245 et 835 du code de procédure civile :

— débouter la SARL PASSIFLORA de ses demandes dirigées à son encontre ;

— condamner la SARL PASSIFLORA au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle sollicite le rejet de la demande de complément de mission formulé par la SARL PASSIFLORA, tentant d’orienter la mission de l’expert judiciaire, par manque d’objectivité et de réalisme, en proposant une autre formulation des chefs de mission.

Elle se défend de toute responsabilité des infiltrations d’eau dénoncées par la SARL PASSIFLORA, faute de constatatation de dommage matériel. Elle fait valoir que les réparations de canalisations y compris vétustes n’intéressent pas l’immeuble en sa structure et sa solidité et qu’elles incombent au preneur. Elle tient à rappeler que le paiement du loyer aux termes convenus est une des obligations principales du locataire en vertu de l’article 1728 du code civil. Elle se réfère à la jurisprudence de la Cour de cassation exigeant pour admettre l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers des désordres ayant rendu les locaux loués impropres à l’usage auxquels ils étaient destinés. Elle soutient que la SARL PASSIFLORA ne démontre pas qu’elle ne soit plus en mesure d’exercer son activité commerciale à l’aide de photographies horodatées mettant en exergue les stigmates de l’humidité, laquelle peut aussi s’expliquer par l’activité de fleuriste. Elle fait remarquer que les attestations produites par la partie adverse sont signées de la gérante de la SARL et de ses salariés et que la SARL PASSIFLORA n’est pas à l’origine de la procédure d’expertise judiciaire.

La SARL PASSIFLORA a soutenu ses demandes dans les termes de ses conclusions n°4, aux fins de voir au visa des articles 145, 149, 236 et 825 du code de procédure civile, ainsi que des articles 1103, 1222, 1719 et 1720 du code civil :

— décerner acte de ses protestations et réserves d’usage quant à la demande d’extension à son encontre des opérations judiciaires confiées à monsieur [W] [V] suivant ordonnance rendue le 16 juillet 2024 ;

— ordonner l’extension de la mission de l’expert et lui donner également pour mission de :

— vérifier la réalité des désordres invoqués dans l’assignation, le procès-verbal de constat en date du 8 janvier 2024, les rapports d’expertise de la société SARETEC du 13 juin et 13 septembre 2024 et le rapport de recherche de fuites du 19 juin 2024, et dans l’affirmative :

— en déduire la nature ;

— en rechercher les causes ;

— fournir tout élément d’analyse technique propre à permettre de situer dans le temps l’apparition de ces dommages, d’en mesurer l’importance, la gravité ou l’évolution prévisible, ainsi que de mettre en lumière les travaux de conservation de l’immeuble à prescrire, le cas échéant, en urgence ;

— indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état nécessaires à l’aide de devis détaillés ;

— donner un avis technique sur tous les éléments de préjudice susceptibles d’être invoqués (trouble de jouissance…) en précisant leur origine et leur relation avec les désordres constatés ;

— de manière générale, fournir tout élément technique et faire toute constatation permettant à la juridiction qui sera le cas échéant saisie, d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

— autoriser la SARL PASSIFLORA à consigner, entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats de Rennes, désigné en qualité de séquestre, les loyers dus à la SCI [Y] en vertu du bail, à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire ;

— débouter la SCI [Y] de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires ;

— condamner la SCI [Y] au paiement d’une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fonde sa demande d’extension de l’expertise aux nombreuses infiltrations subies dans le local qu’elle loue à la SCI [Y] et impactant son activité, sur l’obligation de délivrance de cette dernière d’un local couvert et étanche. Elle se réfère aux différents courriers adressés à la baillerese, ainsi qu’à la tentative de conciliation qu’elle a initiée. Elle dénonce plusieurs d’étanchéité de la couverture, ainis qu’à une rupture de canalisation encastrée dans le faux-plafond.

Elle fonde sa demande de consignation des loyers sur l’article 1222 du code civil, en invoquant le risque que la SCI [Y] ne soit pas en mesure de financer les travaux nécessaires qu’elle qualifie de dommage imminent, en ce que l’intégralité des loyers qu’elle lui verse depuis le 10 mars 2022 fait l’objet d’une saisie administrative à tiers détenteur au profit de la direction générale des finances publiques ; qu’à la du 2 mai 2023, elle restait redevable auprès de la DGFP d’un montant significatif de 321.036,57 €. Elle fait valoir que l’expert a d’ores et déjà constaté que la toiture présentait de nombreuses anomalies, suceptibles de causer des infiltrations d’eau ; que la réfection de la toiture a été devisée en 2020 pour un montant total de 86.141 € ; qu’il s’agit d’une grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil. Elle se défend de l’interprétation donnée aux stipulations contractuelles par le bailleur sur les travaux devant être pris en charge par elle. Elle invoque par ailleurs que la canalisation litigieuse est localisée entre la cellule commerciale et la chambre de madame [O].

Il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition au grefe le 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande de complément de mission donnée à l’expert désigné

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, que l’action envisagée ne soit pas manifestement vouée à l’échec et que la mesure soit de nature à améliorer sa situation probatoire.

L’article 245 du même code en son troisième alinéa dispose que le juge ne peut, sans avoir préalablement recueilli les observations du technicien commis, étendre la mission de celui-ci ou confier une mission complémentaire à un autre technicien.

En l’espèce, la SARL PASSIFLORA a été interrogée par courrier de l’expert en date du 17 décembre 2024, lui demandant notamment les documents en sa posessision quant aux sinistres “dégâts des eaux” évoqués par monsieur [Y]. A ce titre, elle produit le rapport d’intervention des [Localité 4] des Eaux aux fins de recherche de fuite en date du 18 juin 2024. Il en ressort qu’un écoulement d’eau continu provient des réseaux sanitaires cheminant dans le faux-plafond. Elle produit également un procès-verbal de constat établi le 8 janvier 2024 mettant en évidence des fuites d’eau provenant du plafond. Monsieur [J] [X] du cabinet d’expertise SARETEC, mandaté par son assureur, a conclu à des désordres évolutifs, faute de réparation de la couverture.

Elle justifie ainsi d’un motif légitime à faire examiner contradictoirement les désordres affectant le local commercial qu’elle loue à la SCI [Y], en déterminer l’origine ainsi que les travaux nécessaires à y rémédier, dans le but d’engager la responsabilité contractuelle de la bailleresse.

Elle a depuis la réouverture des débats recueilli l’avis de monsieur [V], favorable au complément de mission sollicité, en ce que les désordres d’infiltrations d’eau invoqués nécessitent des investigations d’ensemble eu égard au démembrement antérieur initié par la SCI [Y] et l’imbrication constructive des lots.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de complément de mission, en mettant à la charge de la SARL PASSIFLORA la consignation complémentaire qu’il convient de fixer à 3.500 € comme sollicité par monsieur [V] dans sa note du 27 août 2025.

Le complément de mission est défini dans les termes du dispositif selon la proposition sollicitée et conformément aux dispositions de l’article 238 du code de procédure civile faisant interdiction au technicien de porter d’appréciations d’ordre juridique.

II – Sur la demande de mise sous séquestre des loyers commerciaux

L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 1222 du code civil, après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci ; il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin ; il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction.

En l’espèce, la matérialité des désordres d’infiltrations d’eau par le plafond affectant le local commercial loué par la SARL PASSIFLORA à la SCI [Y] est établie.

Les personnes qui y travaillent régulièrement ou occasionnellement attestent de la dégradation manifeste de l’état des lieux, par le développement des moisissures et la présence d’eau constante sur le sol les contraignant à un nettoyage significatif dans le cadre de l’exploitation d’une activité commerciale.

Si des investigations techniques demeurent nécessaires, l’origine d’au moins une cause des infiltrations d’eau les plus problématiques a été identifiée, les canalisations encastrées. Il est prématuré de retenir également la vétusté de la toiture.

S’il n’appartient pas au juge des référés de faire application de l’article 1222 du code civil, il lui revient de prévenir un dommage imminent, tel que l’arrêt d’exploitatation du fonds de commerce en raison de la dégradation des locaux loués, au vu de l’état d’endettement de la bailleresse de nature à la présumer dans l’incapacité de financer les moindres travaux de réfection qui lui incomberaient.

Dans ces circonstances, il convient d’autoriser la SARL PASSIFLORA à consigner, entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats de SAINT-NAZAIRE, désigné en qualité de séquestre, les loyers dus à la SCI [Y] en vertu du bail, à compter de la décision à intervenir et jusqu’au dépôt du rapport définitif de l’expert judiciaire.

Les parties seront déboutées de leurs prétentions respectives plus amples ou contraires.

III – Sur les demandes accessoires

Les dépens doivent demeurer à la charge de la SCI [Y], l’extension étant ordonnée à sa demande et dans son intérêt, en application des articles 491 et 696 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leur demande respective de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

Vu l’ordonnance mixte de référé en date du 22 juillet 2025,

Disons que les dispositions de l’ordonnance de référé en date du 16 juillet 2024 (RG N°24/00196) sont étendues à l’examen des désordres d’infiltrations affectant le local commercial loué situé [Adresse 1] à [Localité 5] ;

Disons compléter la mission d’expertise judiciaire donnée à monsieur [W] [V] :

— décrire la nature des désordres invoqués dans l’assignation, le procès-verbal de constat en date du 8 janvier 2024, les rapport d’expertise de la société SARETEC du 13 juin et 13 septembre 2024 et le rapport de recherche de fuites du 19 juin 2024 ;

— en rechercher les causes ;

— fournir tout élément d’analyse technique dans le but de dater l’apparition de ces dommages, d’en mesurer l’importance, la gravité ou l’évolution prévisible ;

— déterminer les travaux de nature à y remédier, y compris de conservation en cas d’urgence ;

— évaluer le coût et la durée prévisibles des travaux de remise en état, à l’aide de devis détaillés fournis par les parties ;

— donner un avis technique sur tous les éléments de préjudice susceptibles d’être invoqués (trouble de jouissance…) en précisant leur origine et leur relation avec les désordres constatés;

— de manière générale, fournir tout élément technique et de fait permettant à la juridiction du fond de se prononcer sur les responsabilités encourues et d’apprécier les préjudicus subis ;

Autorisons la SARL PASSIFLORA à consigner, entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats de SAINT-NAZAIRE, désigné en qualité de séquestre, les loyers dus à la SCI [Y] en vertu du bail, à compter de la décision à intervenir et jusqu’au dépôt du rapport définitif de l’expert judiciaire ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge de la SCI [Y] ;

Déboutons les parties de leurs prétentions respectives plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier qui a assisté au prononcé.

Le greffier, Le président,

Julie ORINEL Hélène CHERRUAUD