TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 4]

C.S 40263

[Localité 3]

N° RG 25/00066 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FQM7

Minute :

JUGEMENT

DU 11 JUIN 2025

AFFAIRE :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

C/

[D] [Z]

Copie certifiée conforme

Copie exécutoire

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEUR :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Lionel GOURVENNEC de la SCP BIARD & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEUR :

Monsieur [D] [Z]

demeurant [Adresse 6]

Rep/assistant : Maître Pierre GENDRONNEAU de la SCP ESTUAIRE AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 44184-2025-000352 du 28/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 2 avril 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 juin 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 avril 2016, la SA [Adresse 5], anciennement dénommée SA HLM ESPACE DOMICILE, a donné à bail à Monsieur [D] [Z] et Madame [O] [N] un local à usage d’habitation et ses annexes situés « [Adresse 7] à [Adresse 10] [Localité 1], moyennant un loyer total et révisable de 466,98 €, provision sur charges incluse.

Madame [O] [N] ayant régulièrement donné congé, Monsieur [D] [Z] est devenu seul titulaire du bail à compter du mois d’août 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 août 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers pour un montant de 1.366,12 €, en visant la clause résolutoire. La dette a été soldée le 14 septembre 2023.

Une nouvelle situation d’impayés a été signalée à la CAF de [Localité 8]-Atlantique le 27 février 2024 par le bailleur. Un nouveau commandement de payer les loyers a été délivré le 21 août 2024 pour un montant de 1.965,36 €.

Par acte du 17 décembre 2024, la SA [Adresse 5] a fait citer Monsieur [D] [Z] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 22 octobre 2024 ;

2 – à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail pour manquement du preneur à ses obligations par application de l’article de 1728 du Code civil ;

3 – ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

4 – condamner le défendeur au paiement des sommes suivantes :

la somme de 2.561,08 € au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 13 décembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.965,36 € à compter du 21 août 2024, date du commandement de payer ; une indemnité d’occupation égale au loyer en cours, augmentée des charges, payable à compter du 22 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues au bail ;la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et du présent acte.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 24 février 2025. Aucun élément d’information n’a pu être transmis concernant la situation de Monsieur [D] [Z] à défaut de contact tant avec le bailleur qu’avec le locataire.

A l’audience du 2 avril 2025 où l’affaire a été retenue, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 2.242,26 € arrêtée au 31 mars 2025.

Monsieur [D] [Z], représenté par son conseil, n’a pas contesté ni la dette ni le montant de celle-ci. A titre principal, il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement afin de conserver le logement. Il a déclaré être en CDI depuis décembre 2024 et percevoir des revenus à hauteur de 1.500 € par mois. Il a proposé de régler 200 € en plus du loyer chaque mois. A titre subsidiaire, il a sollicité l’octroi de délais pour régler la dette et la non application de l’exécution provisoire.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 11 juin 2025.

MOTIFS

Bien que la présente procédure ait été engagée postérieurement à la publication de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, le bail ainsi que le commandement de payer concernés mentionnant les délais de deux mois tels qu’existants avant ladite loi, il sera fait application de ces délais, ceux-ci relevant de la relation contractuelle existante entre le bailleur et le locataire et étant favorables au locataire.

Sur la recevabilité

L’action de la SA [Adresse 5] en constatation de la clause résolutoire est recevable car la citation a été notifiée au préfet de [Localité 8]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 20 décembre 2024, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de la CISN RESIDENCES LOCATIVES, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car la citation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 8]-Atlantique le 27 février 2024 et la citation délivrée le 17 décembre 2024, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Le locataire n’a pas, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, le locataire a actualisé sa situation sociale et financière. Il ressort des pièces versées au dossier et des débats à l’audience qu’il a repris le règlement du loyer courant et propose des délais cohérents tant au regard de sa nouvelle situation professionnelle que du montant de la dette. Dès lors, il convient d’accorder au locataire des délais de paiement tels qu’édictés au dispositif, et ce d’autant que les APL sont maintenues.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus le temps des délais accordés. Si le locataire respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [D] [Z] jusqu’à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer du logement, soit la somme de 454,62 € (424,83 € pour le logement, 17,88 € pour la dépendance et 11,91 € pour le parking), augmenté des charges qu’il aurait payées en cas de non-résolution du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le décompte locatif produit n’appelant aucune critique et n’étant pas contesté par Monsieur [D] [Z], il sera condamné à payer à la SA [Adresse 5] la somme de 1.978,37 € arrêtée au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement de payer en date du 21 août 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail, conformément à la clause résolutoire, conclu le 17 avril 2016 entre la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, et Monsieur [D] [Z] relatif au local à usage d’habitation et ses annexes situés « [Adresse 7] à [Localité 11], et ce à compter du 22 octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] à payer à la SA [Adresse 5] la somme de 1.978,37 € arrêtée au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [D] [Z] à se libérer de sa dette par mensualités de 195 € et ce sur une durée de 10 mois, en sus des loyers et charges courants, la 10ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

RAPPELLE que pendant le temps du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

DIT qu’en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [D] [Z] à la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES sera équivalent au montant du loyer du logement, soit la somme de 454,62 € (424,83 € pour le logement, 17,88 € pour la dépendance et 11,91 € pour le parking), augmenté des charges que le locataire aurait payées en cas de non-résolution du bail, à compter du premier impayé de l’échéancier jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE la SA [Adresse 5] de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 21 août 2024.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 11 JUIN 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

S. MEYER DE LA PROTECTION

E. HAMON