TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/11185 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4AVF

Minute :

Madame [H] [Z]

Représentant : M^e Frédéric SORRIAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1895

C/

Monsieur [U] [R] [E]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Frédéric SORRIAUX

Copie délivrée à :

Monsieur [U] [R] [E]

Le 18 mars 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 mars 2026;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [H] [F] [A], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Frédéric SORRIAUX, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [R] [E], demeurant [Adresse 5]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Mme [H] [F] [A] est propriétaire d’un bien situé [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, Mme [H] [F] [A] a fait délivrer à M. [U] [R] [E] une sommation de payer la somme en principal de 31 000 euros dans le délai de deux mois et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Se prévalant d’un bail verbal portant sur le bien précité et consenti à M. [U] [R] [E], par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2025, Mme [H] [F] [A] a fait assigner M. [U] [R] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

«  constater la résiliation du bail,

«  ordonner l’expulsion immédiate de M. [U] [R] [E] et de tout occupant de son chef des lieux qu’il occupe [Adresse 7], [Localité 2], en la forme ordinaire ou avec l’assistance d’un commissaire de police ou d’un serrurier,

«  autoriser la demanderesse à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés sur les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meuble qui plaira aux frais, risques et périls exclusifs du défendeur,

«  condamner M. [U] [R] [E] à payer au demandeur la somme de 34 000 euros assortie des intérêts au taux légal représentant le montant de la dette locative au 2 septembre 2025, à parfaire à la date de la décision à intervenir,

«  condamner M. [U] [R] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et ce jusqu’au départ effectif des lieux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion,

«  condamner M. [U] [R] [E] à verser à la demanderesse une somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le prix des sommations de payer et de justifier d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 janvier 2026, à laquelle elle a été retenue.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du tribunal avant l’audience.

Mme [H] [Z], représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formées dans son assignation.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1184 dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que M. [U] [R] [E] avait été chargé d’exécuter des travaux dans les lieux, puis que faute pour celui-ci de disposer d’un logement, un bail lui avait été consenti. Elle expose qu’elle lui a donné le logement à bail le 15 juillet 2018, et qu’un contrat a été signé le 1er décembre 2022, pour un loyer de 800 euros. Elle fait valoir que le bail a été perdu, mais qu’elle ne conteste pas l’existence de ce bail, et considère que la preuve en est suffisamment apportée par l’état des lieux d’entrée réalisé le 1er décembre 2022 et les échanges de SMS qu’elle produit. Elle soutient que M. [U] [R] [E] s’est abstenu de régler les loyers depuis son entrée dans les lieux et d’assurer le logement, malgré la délivrance de deux sommations.

M. [U] [R] [E], assigné à personne, n’a ni comparu, ni été représenté.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

I. Sur la recevabilité de l’action en résiliation judiciaire du bail pour loyers impayés

Sur la saisine de la préfecture

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’article 24 IV de la même loi prévoit que le II est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-[Localité 3] le 29 septembre 2025, soit dans un délai d’au moins six semaines avant l’audience du 19 janvier 2026.

L’action du demandeur tendant à prononcer la résiliation du bail est donc recevable.

II. Sur l’existence ou non d’un bail d’habitation entre les parties et les conditions de la location

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

Si l’article 3 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le contrat de bail est par principe consenti par écrit, il n’en demeure pas moins que l’accord des parties portant sur la mise à disposition d’un local à usage d’habitation moyennant le paiement d’un loyer mensuel constitue un contrat de bail verbal.

En l’espèce, Mme [H] [F] [A] soutient qu’elle est liée par un bail avec M. [U] [R] [E] depuis le 15 juillet 2018, puis à compter du 1er décembre 2022. S’agissant de la période antérieure au 1er décembre 2022, elle ne produit aucun élément à ce titre permettant d’établir d’une part la présence dans les lieux du défendeur, et d’autre part un accord entre les parties sur l’existence d’une contrepartie onéreuse. Il n’est donc aucunement établi que les parties étaient liées par un contrat de location entre le 15 juillet 2018 et le 1er décembre 2022.

En ce qui concerne la période courant à compter du 1er décembre 2022, Mme [H] [F] [A] produit un état des lieux d’entrée réalisé à cette date, et signé par un locataire et un bailleur, mais dont leurs noms respectifs ne sont pas renseignés. Elle produit en outre des échanges de SMS avec des personnes dont le nom n’est pas connu, l’un du 13 mars sans que l’année ne soit précisée, l’autre du 29 octobre 2023, évoquant pour le premier la présence d’un cousin et une demande de signature d’une attestation auprès de la CAF et une référence à un contrat portant sur la somme de 800 euros, et le second relatif à la réception d’un loyer au 5, 6 ou 20 du mois. Cet état des lieux et les SMS n’émanant pas de M. [U] [R] [E], et ne permettant pas de l’identifier de manière suffisante, ils sont insuffisants pour caractériser sa présence dans les lieux dès le 1er décembre 2022. En revanche, il ressort des sommations d’avoir à justifier d’une assurance et de payer les loyers du 24 juin 2025, que le nom de M. [U] [R] [E] se trouvait bien dans les lieux à cette date, son nom figurant sur la boîte aux lettres, et le voisinage ayant confirmé son domicile. Cette présence a été confirmée lors de la délivrance de l’assignation le 18 septembre 2025, soit trois mois plus tard, et qui lui a été remise à personne. Ainsi, au regard des sommations et de l’assignation délivrées au défendeur dans les lieux objet du litige, il est suffisamment établi que M. [U] [R] [E] a occupé les lieux à partir du mois de juin 2025. Concernant la contrepartie onéreuse à l’occupation, faute pour les SMS produits d’être précis, d’émaner de l’occupant, et pour le premier d’être daté, ils sont dépourvus de toute valeur probante. Ils ne permettent donc pas suffisamment d’établir que les parties ont entendu fixer un loyer à 800 euros, outre 200 euros de provisions pour charges. En revanche, au regard de l’absence de contestation par M. [U] [R] [E] dans le cadre de la présente instance de la mise à disposition du bien à titre onéreux malgré la délivrance d’une sommation de payer au mois de juin 2025, puis de l’assignation à sa personne au mois de septembre 2025, il apparaît suffisamment que l’occupation de M. [U] [R] [E] des lieux était bien à titre onéreux, et que par conséquent, les parties étaient liées par un bail d’habitation à compter du mois de juin 2025.

III. Sur la demande principale en résiliation judiciaire du bail, la demande d’expulsion et le sort des meubles

La partie demanderesse vise l’article 1184 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

Le bail étant postérieur à cette date, il convient de faire application des nouvelles dispositions issues de cette ordonnance et relatives à la résolution judiciaire des contrats.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2026, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

g) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, Mme [H] [F] [A] échoue à apporter la preuve du montant des loyers et des charges au titre de la présente location.

Il ressort néanmoins du décompte produit que M. [U] [R] [E] n’a jamais réglé aucune somme au titre de l’occupation des lieux, qui était nécessairement à titre onéreuse, et qu’il n’y a pas davantage déféré postérieurement à la délivrance de la sommation de payer et de l’assignation, ce qui caractérise un manquement grave aux obligations du locataire.

Au surplus, M. [U] [R] [E] n’a pas davantage justifié avoir assuré les lieux objets du bail.

Ces deux manquements sont suffisamment graves pour que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail à compter de la présente décision.

Le bail étant résilié, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [U] [R] [E], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant.

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La demanderesse ne développe aucun moyen à l’appui de sa demande tendant à prononcer l’expulsion immédiate de l’occupant, c’est-à-dire à supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a donc pas lieu de l’écarter.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur la demande relative à l’arriéré de loyer

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [H] [F] [A] n’apporte pas la preuve du montant du loyer prévu entre les parties.

Elle sera donc déboutée de sa demande en paiement de l’arriéré de loyers.

V. Sur la demande relative à une indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner M. [U] [R] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du présent jugement, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

En l’absence de précision dans le bail sur le montant du loyer, il convient de fixer l’indemnité à une valeur équitable des locaux.

La demanderesse produit attestation de valeur locative du bien, indiquant qu’il est d’une superficie de 55 m², qu’il est composé d’un séjour, de deux chambres, d’une cuisine séparée, d’une salle d’eau avec WC et d’une cave. Il est précisé que le loyer peut être établi pour un prix situé entre 1000 et 1100 euros.

Pour autant, à défaut d’éléments sur l’état actuel du bien avant sa mise à disposition au défendeur, et dès lors que l’attestation a été nécessairement réalisée sans que l’agence ait eu accès au logement, le montant indiqué dans cette attestation doit être nuancé.

Aussi, il sera retenu un montant de 300 euros.

M. [U] [R] [E] sera donc condamné à verser à Mme [H] [F] [A] une indemnité mensuelle d’occupation de 300 euros à compter de la résiliation du bail.

VI. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [U] [R] [E], qui succombe, sera condamné aux dépens, qui comprendront le coût de la sommation de payer et de justifier de l’assurance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner solidairement M. [U] [R] [J] à payer à Mme [H] [F] [A] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre Mme [H] [F] [A] et M. [U] [R] [J] et portant sur le bien situé [Adresse 6] ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Mme [H] [F] [A] pourra faire procéder à l’expulsion de M. [U] [R] [J], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de Mme [H] [F] [A] tendant à condamner M. [U] [R] [J] à lui verser l’arriéré locatif à la date du jugement ;

CONDAMNE M. [U] [R] [J] à payer à Mme [H] [F] [A] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du présent jugement, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale à un montant de 300 euros ;

CONDAMNE M. [U] [R] [J] à payer à Mme [H] [F] [A] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [R] [J] aux entiers dépens, qui comprendront le coût des sommations de payer et de justifier de l’assurance délivrées le 24 juin 2025 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge