TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

N° RG 25/00769 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FSKB

Minute :

JUGEMENT

DU 02 JUILLET 2025

AFFAIRE :

[S] [L], [Y] [O] épouse [L]

C/

[C] [F]

Copies certifiées conformes

— M^e EMERIAU

— Mme [F]

— Sous-Préfecture

Copie exécutoire

M^e EMERIAU

délivrées le :

JUGEMENT

________________________________________________________

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [L]

demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Isabelle EMERIAU, avocat au barreau de NANTES

Madame [Y] [O] épouse [L]

demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Isabelle EMERIAU, avocat au barreau de NANTES

__________________________________________________________

DEFENDEUR :

Madame [C] [F]

demeurant [Adresse 8]

comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Hélène CHERRUAUD

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 14 mai 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 2 juillet 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

Exposé du litige

Par contrat sous seing privé du 12 février 2018 prenant effet à compter du 15 février 2018, monsieur [S] [L] et madame [Y] [O] épouse [L], représentés par leur mandataire [Adresse 9], ont donné à bail à madame [C] [F] un appartement situé au premier étage du bâtiment B au sein de la résidence [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 675 €, pour une durée de trois ans. Le bail a été reconduit tacitement.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait délivrer à madame [F] le 21 novembre 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour la somme en principal de 2.499,48 € et sommation de justifier de l’occupation du logement.

Ils l’ont ensuite fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2025, aux fins de constat de la résiliation du bail, de paiement et d’expulsion.

Le diagnostic social et financier de la situation de la locataire a été réceptionné par le greffe le 6 mai 2025 ; il a été transmis à l’avocat des demandeurs le 7 mai 2025.

L’affaire a été retenue à la première audience du 14 mai 2025 à laquelle les parties ont comparu, les demandeurs représentés par leur avocat et la défenderesse en personne.

Monsieur et madame [L] ont soutenu leurs demandes dans les termes de leur assignation, en actualisant le montant de l’arrière locatif, aux fins de voir au visa notamment des articles 1193, 1231-6, 1231-7, 1728, 1217 et 1219 du code civil, des articles 514, 514-1, 696 et 700 du code de procédure civile, des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;

— constater que la location consentie à madame [F] a cessé de plein droit ;

— à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts de madame [F] ;

— ordonner l’expulsion de madame [F] ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner madame [F] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à payer la somme de 492,35 € selon décompte arrêté au 6 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de l’assignation ou de la décision à intervenir ;

— condamner madame [F] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la complète libération des locaux ;

— condamner madame [F] au paiement d’une somme de 800 € au titre des frais irrépétibles ;

— condamner madame [F] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation, de la notification à la Préfecture.

Madame [F] a déclaré souhaiter rester dans le logement par souci d’éviter un déménagement dans l’immédiat, bien qu’elle renouvelle chaque année depuis 2021 une demande de logement social.

Elle a sollicité des délais suspensifs de paiement, en proposant de régler 30 € par mois, en plus du loyer courant, en déclarant des ressources à hauteur de 2.200 € et avoir une charge de prêt à hauteur de 400 € par mois.

L’avocat des demandeurs a indiqué ne pas avoir de mandat pour accepter des délais de paiement, tout en reconnaissant une reprise de paiement du loyer courant.

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LA RÉSILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6]-Atlantique par la voie électronique le 14 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle version alors en vigueur.

De plus, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le bail consenti à madame [F] contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant que le bail sera résilité de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer les loyers demeuré infructueux, pour défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie des loyers, charges et accessoires.

Les bailleurs ont fait délivrer le 21 novembre 2024 un commandement de payer un arriéré locatif de 2.694,54 € suivant un décompte détaillé arrêté au 31 octobre 2024.

Il ressort du décompte fourni par les époux [L] que l’intégralité de la somme n’a pas été réglée dans le délai imparti.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 21 janvier 2025.

II – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…).

Le montant de l’arriéré locatif sollicité n’est pas contesté par madame [F].

Il convient de la condamner au paiement de la somme de 492,35 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III – SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS SUSPENSIFS DE PAIEMENT

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’audience, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1345-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa (…) ».

Il ressort du décompte arrêté au jour de l’audience que la dette locative de madame [F] a significativement diminué grâce à un versement de [Localité 7] HUMANIS d’un montant de 2.169 € ; que madame [F] a repris le paiement du loyer courant qui s’élève désormais à 849,91 € depuis trois mois, en versant jusqu’à 900 € le 23 avril 2025.

D’après le diagnostic social et financier, madame [F] a sollicité de l’aide auprès de l’Espace départemental des solidarités dès décembre 2024 ; elle a obtenu une aide financière de sa caisse de retraite complémentaire, après avoir souscrit des crédits revolving pour régulariser ses impayés.

Madame [F] âgée de 78 ans perçoit des pensions à hauteur de 2.200 € par mois ; en dépit d’une charge conséquente liée au remboursement de prêts, elle est en situation de régler sa dette locative d’un montant de 492,35 €.

En dépit de l’absence d’accord des bailleurs, il convient d’autoriser madame [F] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités sollicitées sur 17 mois, les 16 premières mensualités fixées à 30 €, la 17ème mensualité pour le solde restant de la dette.

Il convient de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés. Les demandes relatives à l’expulsion deviennent alors sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de madame [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et autorisera le bailleur à faire procéder à son expulsion à défaut de libération volontaire des lieux.

Il convient également de préciser qu’à la moindre défaillance et quinze jours après une dernière mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception, l’intégralité de la dette redeviendra exigible.

IV – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, madame [F], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, il serait inéquitable de laisser à leur charge les frais irrépétibles. Néanmoins il convient de réduire l’indemnité sollicitée à de plus justes proportions. Madame [F] sera condamnée à leur verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision, en application de l’article 514 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de déroger au principe.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le

12 février 2018 entre monsieur [S] [L] et madame [Y] [O] épouse [L] d’une part et madame [C] [F] d’autre part, portant sur l’appartement situé au premier étage du bâtiment B au sein de la résidence [Adresse 5], sont réunies à la date du 21 janvier 2025 ;

CONDAMNE madame [C] [F] à payer à monsieur [S] [L] et madame [Y] [O] épouse [L] la somme de 492,35 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 mai 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE madame [C] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, sur 17 mois, en 16 premières mensualités de 30 € chacune, la 17ème permettant de solder la dette en principal et intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour madame [C] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que madame [C] [F] soit condamnée à verser à monsieur [S] [L] et madame [Y] [O] épouse [L] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er du mois suivant le présent jugement ;

CONDAMNE madame [C] [F] à verser à monsieur [S] [L] et madame [Y] [O] épouse [L] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [C] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DÉBOUTE les demandeurs du surplus de leurs prétentions ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par le greffe à la préfecture de [Localité 6]-Atlantique en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

S. MEYER H. CHERRUAUD