DOSSIER : N° RG 23/00322 – N° Portalis DB2P-W-B7H-EH4B

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

CHAMBRE CIVILE

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J U G E M E N T

RENDU LE 18 NOVEMBRE 2025

JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

DEMANDERESSE :

Société LCCM, société civile immatriculée au RCS de CHAMBERY sous le n° 509 513 545 dont le siège social est sis 8 allée Elvire – 73100 TRESSERVE agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Virginie DUBOUCHET de la SCP VISIER PHILIPPE – OLLAGNON DELROISE & ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDERESSE :

Société KAFA, SAS immatriculée au RCS de CHAMBERY sous le n° 820 246 429 dont le siège social est sis 345 Boulevard Président Wilson – 73100 AIX-LES-BAINS agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Isabelle ROSADO, avocat au barreau de CHAMBERY

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

Société JS HOTEL, SAS immatriculée au RCS de CHAMBERY sous le n° 948 597 402 dont le siège social est sis 255 bis route d’Autigny – 73000 SONNAZ agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social,

Représentée par Maître Isabelle ROSADO, avocat au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Sophie JOUAN statuant en qualité de juge des loyers commerciaux

Avec l’assistance, lors des débats et du prononcé, de Madame Amélie DEGEORGES, faisant fonction de Greffière.

DEBATS :

A l’audience publique du 16 Septembre 2025, l’affaire a été débattue et mise en délibéré. A l’issue des débats, le Président a, conformément aux dispositions de l’article 450al2 du Code de procédure civile, informé les parties que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 18 Novembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 1er février 1994, monsieur [T] [B] [J] et son épouse, madame [I] [D], ont donné à bail commercial à la SARL LA REGENCE un bien immobilier sis cadastré section CD n°203 lieudit “2 place de la Gare” sur la commune d’AIX LES BAINS et ce pour une durée de neuf ans à compter du 1er février 1994 moyennant un loyer annuel de 240 000 francs HT et HC.

Le 30 novembre 1998, la SARL ALP’SARL a acquis le fonds de commerce de la SARL LA REGENCE par adjudication dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire diligentée à l’égard de cette société.

Par acte authentique du 24 juillet 2001, la SARL ALP’SARL a cédé son fonds de commerce à la SARL WILL’S.

Par acte authentique du 4 avril 2003, le bail commercial a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er février 2003, et ce moyennant un loyer annuel de 40 459,56 euros HT et HC.

Par acte authentique des 20 et 22 octobre 2004, la SARL WILL’S a cédé son fonds de commerce à la SARL SOCIETE EVENEMENTIELLE HOTELIERE DE SAVOIE.

Par acte authentique du 14 juin 2011, le bail commercial a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 14 juin 2013, et ce moyennant un loyer annuel de 50 400 euros HT et HC. Lors de ce renouvellement l’assiette du bail et la destination des locaux ont été modifiés.

Par acte authentique du 7 juillet 2016, la SARL SOCIETE EVENEMENTIELLE HOTELIERE DE SAVOIE a cédé son fonds de commerce à la SAS KAFA.

Par acte authentique du 23 décembre 2020, les consorts [B] [J] ont cédé à la SC LCCM l’ensemble immobilier.

Par exploit du 28 mars 2022, la SAS KAFA a fait signifier à la SC LCCM une demande de renouvellement du bail à compter du 13 juin 2022.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 30 juin 2022, la SC LCCM a donné son accord en vue du renouvellement du bail à compter du 14 juin 2022 et sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme totale de 88 000 euros HT, soit 59 178 euros HT pour la partie hébergement, 4 125 euros HT pour la salle de petit-déjeuner, 20 496 euros HT pour le logement de fonction et 4 320 euros HT pour les places de stationnement.

En l’absence d’accord, la SC LCCM a, par exploit du 7 octobre 2022, fait notifier à la SAS KAFA un mémoire préalable en vue de la fixation du bail renouvelé à compter du 14 juin 2022 à la somme annuelle de 88 000 euros HT.

Puis, par exploit en date du 18 janvier 2023, la SC LCCM a fait assigner la SAS KAFA devant le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 14 juin 2022.

Par acte authentique du 10 février 2023, la SAS KAFA a cédé son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à la SAS JS HOTEL.

La SAS JS HOTEL est intervenue volontairement à la présente instance.

Par jugement du 21 novembre 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de la SAS JS HOTEL,

— dit que le loyer du bail renouvelé était dû à compter de la date qui en est faite, soit le mois suivant le 6 juillet 2022,

— dit que les locaux donnés à bail étaient monovalents,

— ordonné une expertise judiciaire en désignant pour y procéder madame [U] [O],

— maintenu le loyer en cours à titre de loyer provisionnel.

L’expert judiciaire, madame [U] [O], a déposé son rapport au greffe du tribunal judiciaire le 26 août 2024 en concluant à une valeur locative des locaux à hauteur de 70 200 euros HT.

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Suite au dépôt du rapport d’expertise, l’affaire a été rappelée à l’audience du 15 octobre 2024 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 16 septembre 2025.

A l’issue de l’audience du 16 septembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

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Aux termes de son dernier mémoire post-expertise, la SC LCCM sollicite:

In limine litis : au visa des dispositions des articles R 145-23 du code de commerce, R 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire, 49 et 75 du code de procédure civile, de :

— juger que le juge des loyers commerciaux n’a pas compétence pour statuer sur la demande de la SAS JS HOTEL tendant à ce qu’il soit jugé que la valeur locative ne sera pas applicable durant la période pendant laquelle le bailleur ne satisfait pas à ses obligations de délivrance conforme, et ce au profit du tribunal judiciaire de Chambéry,

Sur le fond : au visa des dispositions des articles L 145-33, L 145-34, L 145-36 et R 145-10 du code de commerce, de :

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 81 030 euros HT et subsidiairement à la somme annuelle de 70 200 euros HT, et ce à compter du 1er août 2022,

— dire que la SAS KAFA et la SAS JS HOTEL devront payer les intérêts de retard au taux légal sur la différence entre l’ancien et le nouveau loyer à compter du 18 janvier 2023,

— dire que faute pour les parties d’avoir dressé un nouveau bail dans le mois de la décision à venir, celle-ci vaudra bail aux conditions judiciairement fixées,

— débouter la SAS KAFA et la SAS JS HOTEL de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner solidairement la SAS KAFA et la SAS JS HOTEL au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire sur le tout,

— condamner solidairement la SAS KAFA et la SAS JS HOTEL aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Au soutien de ses prétentions, la SC LCCM rappelle en préambule que le juge des loyers commerciaux ayant retenu le caractère monovalent des présents locaux au terme du jugement du 21 novembre, le loyer du bail renouvelé doit nécessairement correspondre à la valeur locative des locaux.

In limine litis, elle fait valoir que le juge des loyers commerciaux n’a compétence que pour fixer le loyer d’un bail renouvelé et n’a donc pas compétence pour se prononcer sur un éventuel manquement de sa part quant à son obligation de délivrance suite aux dégâts des eaux survenus en septembre 2024 et par suite dispenser la SAS JS HOTEL du paiement du loyer et encore moins du loyer à sa valeur locative.

S’agissant de la valeur locative de la partie hôtel, elle fait valoir que le chiffre d’affaires théorique de 705 114 euros calculé par l’expert judiciaire peut être retenu, que toutefois, il convient, au vu de ce qu’avait précédemment indiqué la SAS KAFA, de considérer que 70% de son chiffre d’affaires est réalisé via des intermédiaires et de retenir ainsi un abattement de 15% sur 70% du chiffre d’affaires, que doit par ailleurs être retenu un taux d’occupation moyen de 50% lequel apparaît davantage justifié au vu du rapport amiable qui avait été établi par madame [Z] [N] et du taux d’occupation moyen en Savoie pour des hôtels 2*, et que par suite doit ainsi être retenue pour la partie hôtel une valeur locative annuelle de 50 486 euros HT.

S’agissant des places de stationnement, elle expose qu’au vu de l’acte de renouvellement du bail en date du 14 juin 2013, lequel fait état “d’un vaste parking pour véhicules automobiles” et du rapport établi par madame [Z] [N] qui avait retenu 8 places de stationnement, il convient de retenir 7, et non 6, places de stationnement, qu’il convient par ailleurs d’exclure tout taux de captage, eu égard au taux d’occupation moyen de 45% déjà pratiqué et ce d’autant que l’hôtel se situe en plein centre-ville où les places de stationnement sont limitées et payantes et que par suite doit être retenue pour les places de stationnement une valeur locative annuelle de 5 320 euros HT.

S’agissant des logements annexes, elle fait valoir que l’ensemble immobilier donné à bail comprend deux appartements, l’un de 107,8 m², l’autre de 70,7 m², avec terrasse adjacente de 238 m², qu’eu égard à l’avantage que représentent ces appartements pour l’exploitation de leur hôtel ainsi qu’à leur localisation et à la présence d’un terrasse, doit être retenu un taux d’abattement pour situation de 10% pour le premier appartement et de 15% pour le second, et que par suite doit être retenue pour ces logements une valeur locative annuelle de 25 561 euros HT.

Elle indique que par suite, et compte tenu de l’abattement de 5% retenu par l’expert judiciaire au titre des travaux de mise en norme mis à la charge du preneur, il en résulte une valeur locative annuelle totale de 81 030 euros HT.

Aux termes de leur dernier mémoire post-expertise en réponse, la SAS KAFA et la SAS JS HOTEL sollicitent, au visa des articles L 145-33, L 145-34, L 145-36 et R 145-10 du code de commerce et des articles 328 et suivants du code de procédure civile, de :

— débouter la SC LCCM de l’ensemble de ses demandes,

— fixer la valeur locative annuelle à la somme annuelle de 56 750,50 euros HT,

— juger que la valeur locative ne sera pas applicable durant la période pendant laquelle la bailleresse ne satisfait pas à ses obligations de délivrance conforme,

— condamner la SC LCCM aux frais d’expertise,

— écarter l’exécution provisoire,

— réserver les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les SAS KAFA et SAS JS HOTEL rappellent que l’expert qu’elles avaient mandaté, madame [Z] [N], avait conclu à une valeur locative moyenne de 53 184 euros HT en procédant à la moyenne de la valeur obtenue selon la méthode hôtelière et de la valeur obtenue selon la méthode par comparaison, et que le rapport établi par l’expert judiciaire est erroné sur plusieurs points.

S’agissant de la valeur locative de la partie hôtel, elles exposent que le taux d’effort ne saurait excéder 14% aux motifs que par principe, un hôtel 2* n’offre que peu de prestations, que par ailleurs, l’hôtel dispose d’un ascenseur et de chambres qui sont toutes dotées de la climatisation et du chauffage gaz ce qui engendrent des frais d’exploitation importants et ce d’autant que le coût du gaz et de l’électricité ont augmenté, que de plus, il ne relève d’aucune chaîne d’hôtels et ne dispose d’aucune renommée particulière et qu’enfin, de par sa localisation et ses caractéristiques, il ne donne lieu qu’à des courts séjours, le plus souvent d’une nuit. Elles ajoutent que le taux d’occupation de 45% retenu par l’expert judiciaire est tout à fait justifié au regard des justificatifs produits à ce titre de même que le taux d’abattement sur remise, 90% du chiffre d’affaires étant désormais réalisé via des intermédiaires.

S’agissant des places de stationnement, elles exposent que dans une note établie à leurs demandes, madame [Z] [N] indique qu’au regard des plans, seules 6 places de stationnement apparaissent en effet exploitables, qu’au final la recette théorique retenue par l’expert judiciaire est cohérente bien que plus faible que la recette réelle réalisée en 2023, et que si 2 des 6 places de stationnement sont affectées aux appartements annexes, doit dès lors être retenue une valeur locative de 1 314 euros HT pour 4 places de stationnement.

S’agissant des logements annexes, elles soulignent que compte tenu de la configuration des lieux, les deux appartements sont difficiles d’accès, que selon madame [Z] [N], les valeurs locatives sont trop élevées, qu’il n’y a pas lieu à pondérer les surfaces de la terrasse si les références avec terrasse n’ont pas été pondérées sauf à augmenter artificiellement la valeur locative des appartements, que nonobstant la taille de la terrasse, elle n’apporte pas une valorisation particulière à l’appartement s’agissant d’un logement à usage de personnel, que par ailleurs les accès à l’appartement n°2 sont particulièrement malaisés, que s’agissant de l’appartement n°2, il convient de retenir au vu de sa localisation et de ses caractéristiques un abattement de 30% et une valeur locative annuelle de 6 636 euros HT et pour l’appartement n°1 un abattement de 25% d’où une valeur locative de 10 800 euros HT, soit une valeur locative annuelle totale pour les deux logements de 17 436 euros HT. Elles ajoutent que madame [Z] [N] expose que l’appartement n°2 pourrait correspondre à 3 chambres exploitées d’où une valeur locative annuelle de 3 600 euros HT pour cet appartement.

Elles indiquent que par suite, et compte tenu de l’abattement de 5% retenu par l’expert judiciaire au titre des travaux de mise en norme mis à sa charge, il en résulte une valeur locative annuelle totale de 58 335 euros HT en retenant une valeur locative annuelle de 17 736 euros HT pour les logements et de 55 166 euros HT en retenant une valeur locative de 14 400 euros pour ces logements, d’où une valeur locative moyenne annuelle de 56 750,50 euros HT.

Elles font en outre valoir que postérieurement à l’expertise judiciaire, la cave où se trouvait la chaudière a été inondée depuis le fonds voisin, que la chaudière a été mise hors d’usage en attendant sa réparation ou son remplacement par l’assureur de la SC LCCM, que cette dernière ayant manqué à son obligation de délivrance, il n’est dès lors pas possible de fixer un loyer correspondant à la valeur locative des locaux. Elles ajoutent que la SC LCCM a de mauvaise foi fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 décembre 2024 et que la SAS JS HOTEL a fait assigner la SC LCCM en nullité de ce commandement, qu’il est donc d’une bonne administration de la justice d’ordonner un sursis à statuer ou d’exclure du dispositif la période concernée par le sinistre.

Elles exposent enfin que la demande tendant au paiement des intérêts sur la différence entre l’ancien loyer et le nouveau loyer n’est pas justifiée dès lors qu’elles n’ont pas à supporter la durée de la procédure et ses contraintes et ce d’autant que le loyer ancien a été maintenu pendant la durée de l’instance.

MOTIVATION :

Sur la demande principale de fixation du loyer du bail renouvelé :

En application de l’article L 145-33 alinéa 1 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord des parties, une exception à ce principe est prévue par l’article L 145-34 du code de commerce en application duquel, si la durée du bail échu n’est pas contractuellement supérieure à neuf ans et n’a pas excédé douze ans par l’effet d’une tacite reconduction, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, à moins que ne soit survenue pendant la durée du bail expiré une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du code de commerce, à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité ou que la valeur locative soit inférieure au loyer actualisé.

Par ailleurs, les locaux monovalents, à savoir les locaux construits en vue d’une seule utilisation, ne sont pas soumis aux dispositions de l’article L 145-34 du code de commerce, et conformément aux dispositions des articles L 145-36 et R 145-10 du code de commerce, le montant du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être fixé, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-3 du code de commerce, selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

En l’espèce, comme indiqué dans le jugement du 21 novembre 2023, les présents locaux, à usage d’hôtel, sont des locaux monovalents, ce qui n’est pas contesté par les parties.

Par suite, le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative des locaux, laquelle doit, au terme du jugement du 21 novembre 2023, être déterminée selon la méthode hôtelière, l’expert judiciaire commis ayant eu pour mission de procéder à l’estimation de la valeur location selon la méthode hôtelière.

Il doit être rappelé que l’ensemble immobilier donné à bail commercial comprend, outre des chambres d’hôtel, une salle de petits déjeuners, des places de stationnement et deux appartements à usage de logements de fonction, et que l’expert judiciaire, madame [U] [O], a procédé à des évaluations distinctes, sans que l’évaluation différenciée faite ne soit contestée par les parties. Dans ces conditions, il sera procédé de même dans le cadre de la présente décision.

° S’agissant de la partie hôtel (chambres d’hôtel) :

Il résulte des éléments du dossier et notamment de l’expertise judiciaire que l’ensemble hôtelier comprend 31 chambres et est classé comme un hôtel 2*.

L’expert judiciaire a, conformément à la mission donnée par jugement du 21 novembre 2023, procédé à une estimation de la valeur locative selon la méthode hôtelière qui repose sur une évaluation de la recette théorique globale HT issue de données statistiques du marché relatives à des établissements de catégorie comparable du même secteur géographique à laquelle sont par suite appliqués divers taux et abattement.

En ce qui concerne la recette théorique :

L’expert judiciaire conclut à une recette théorique annuelle de 705 113,64 euros HT, laquelle n’est pas contestée par les parties et apparaît d’ailleurs en adéquation avec les données chiffrées de l’expert qui avait été mandaté par la SC LCCM (à savoir monsieur [V] [Y]) et les éléments du dossier.

Sera donc retenue comme base de calcul une recette théorique annuelle de 705 113,64 euros HT.

En ce qui concerne le taux sur remise :

L’expert judiciaire retient un taux sur remise de 15% sur 80% du chiffre d’affaires.

Les parties ne contestent pas le taux sur remise de 15% lequel correspond d’ailleurs au taux moyen pratiqué en cas de recours à des intermédiaires et des sites de réservation et sera par suite retenu.

La SC LCCM considère toutefois que ce taux de 15% doit s’appliquer sur 70% de la recette théorique et non sur 80% au vu des propres dires de la SAS KAFA selon lesquels 70% de son chiffre d’affaires était réalisé via des intermédiaires.

Les parties ne produisent aucune donnée précise et probante à ce titre et il appert que l’expert judiciaire a fait le choix de retenir un taux médian de 80% au regard des dires de la SAS KAFA selon lesquels 70% de son chiffre d’affaires était réalisé via des intermédiaires et ceux de la SAS JS HOTEL selon lesquels le taux était en réalité de 90%.

Ce pourcentage de 80 % sera retenu en ce qu’il apparaît davantage en adéquation avec les caractéristiques de l’hôtel s’agissant d’un hôtel classé 2* ne présentant aucune spécificité et n’offrant pas de prestations particulières et ne dépendant d’aucune chaîne, de sorte qu’il y a tout lieu de considérer que sa visibilité et par suite les réservations sont principalement garanties par les intermédiaires et les sites de réservation.

Il en résulte par suite une recette théorique annuelle corrigée de 620 500 euros HT.

En ce qui concerne le taux d’occupation :

Le taux d’occupation moyen de 45% retenu par l’expert judiciaire est contesté par la SC LCCM, laquelle souhaite voir appliquer un taux d’occupation de 50%.

L’expert mandaté par la SAS KAFA (madame [Z] [N]) avait retenu un taux d’occupation moyen de 49,33 % et celui mandaté par la SC LCCM (monsieur [V] [Y]) un taux d’occupation de 57%.

Au regard des diverses données produites par la SC LCCM relativement à la fréquentation des établissements hôteliers en SAVOIE sur la période considérée et notamment dans la région des lacs et nonobstant la réponse de l’expert judiciaire aux dires des parties, il convient de retenir un taux d’occupation moyen de 50%, lequel apparaît d’ailleurs davantage en adéquation avec les taux retenus par les experts mandatés par les parties.

Il en résulte par suite une recette théorique annuelle corrigée de 310 250 euros HT.

En ce qui concerne le taux sur recette :

L’expert judiciaire retient un taux sur recette de 16%, lequel est contesté par les SAS KAFA et JS HOTEL qui souhaitent voir appliquer un taux de 14%.

L’expert mandaté par la SAS KAFA (madame [Z] [N]) avait retenu un taux sur recette de 14% et celui mandaté par la SC LCCM un taux de 18%.

Il est constant que le taux sur recette dépend notamment des prestations offertes, étant rappelé que plus un hôtel offre de prestations et de services en plus de l’hébergement, plus le taux est bas afin de tenir compte du coût des prestations venant grever les charges de l’exploitant.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que si pour les hôtels de catégorie 2*, le taux sur recette est usuellement compris entre 18 et 21%, la nouvelle grille auquelle l’Institut Français de l’Expertise Immobilière préconise de se référer retient pour les hôtels 2* situés hors région Ile de France un taux compris entre 11% et 16%.

Ces nouveaux taux apparaissent davantage pertinents en ce qu’ils permettent de davantage tenir compte de l’augmentation du coût des énergies (électricité, gaz,…) qui représente une part certaine des charges supportées par l’exploitant d’un hôtel.

Par ailleurs, les éléments du dossier font apparaître que les réservations pour le présent hôtel concernent généralement des courts séjours, le plus souvent d’une nuit, ce qui engendre nécessairement des frais accrus en terme notamment de ménage.

Dans ces conditions et compte tenu également du nombre de chambres, il convient de retenir un taux sur recette de 14%.

Par suite, et compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, la valeur locative annuelle de la partie hôtel sera fixée à hauteur de 43 435 euros HT.

S’agissant de la partie salle de petits déjeuners :

L’expert judiciaire retient une valeur locative annuelle de 3 930,05 euros HT.

Cette évaluation n’est pas contestée par les parties et apparaît d’ailleurs en adéquation avec l’évaluation à hauteur de 4 125 euros HT qui avait été faite de cette partie des locaux par l’expert mandaté par la SC LCCM selon toutefois une autre méthode basée sur la surface utile pondérée des locaux et un prix moyen au m² pondéré de 250 euros mais qui permet toutefois d’attester de la pertinence de l’évaluation de l’expert judiciaire.

Par suite, la valeur locative annuelle de la salle de petits déjeuners sera fixée à hauteur de 3 930,05 euros HT.

S’agissant des places de stationnement :

L’expert judiciaire conclut à une valeur locative annuelle de 2 053,13 euros HT en retenant l’existence de 6 places de stationnement, laquelle évaluation est contestée par la SC LCCM qui expose que doit notamment être retenue l’existence de 8 places de stationnement.

Les éléments du dossier ne permettent pas de déterminer avec certitude le nombre de places de stationnement. En effet, l’acte authentique du 14 juin 2011 par lequel est intervenu le dernier renouvellement du bail fait seulement d’un “vaste parking pour véhicules automobiles” sans précision quant au nombre de places de stationnement et à leur affectation (clientèle ou personnel). L’expert mandaté par la SC LCCM (monsieur [V] [Y]) retient en page l’existence de 7 places de stationnement affectées à l’hôtel puis finalement en page 21 la présence de 6 places de stationnement affectées à l’hôtel. L’expert mandaté par la SAS KAFA (madame [Z] [N]) fait quant à elle état d’un garage comportant “8 places environ”.

Dans ces conditions, et en l’absence de pièces complémentaires permettant de se prononcer utilement sur le nombre exact de places de stationnement, il convient, au vu des explications données par l’expert judiciaire en réponse aux dires de la SC LCCM, de retenir la présence de 6 places de stationnement, nombre qui apparaît d’ailleurs le plus cohérent au vu notamment du rapport d’expertise de monsieur [V] [Y].

La SC LCCM conteste également le correctif appliqué par l’expert judiciaire au titre du “taux de captage”. Pour autant, les explications apportées par cet expert en réponse aux dires de la LCCM permettent d’établir la pertinence de l’application d’un tel taux eu égard notamment à la localisation de l’hôtel, a proximité immédiate de la gare, de sorte qu’il convient de faire d’application du taux de captage de 50% retenu par l’expert judiciaire.

En revanche, afin de tenir compte du taux d’occupation moyen retenu pour la partie hôtel stricto sensu sera retenu au titre du taux d’occupation un taux de 50%.

Par suite, la valeur locative des places de stationnement sera fixée à hauteur de 2 281,25 euros HT.

S’agissant des deux appartements correspondant à des logements de fonction :

Il résulte des éléments du dossier que les locaux donnés à bail comprennent deux appartements avec terrasse commune situés au premier étage de l’ensemble immobilier, étant rappelé que les chambres d’hôtel sont quant à elles situées sur les étages supérieurs (du deuxième au cinquième étages).

La valeur locative de ces appartements a été évaluée par l’expert judiciaire non pas selon la méthode hôtelière mais selon la méthode par comparaison sur la base de leur superficie et du prix moyen pratiqué dans le voisinage pour des appartements similaires avec application d’un abattement de 20% pour tenir compte tenu de leur situation dans un hôtel.

La méthode utilisée n’est pas contestée par les parties et sera donc retenue en ce qu’elle apparaît en effet comme la plus pertinente eu égard à la nature des locaux et à leur usage.

En revanche sont notamment contestés par les parties la manière dont est prise en compte la terrasse, le prix moyen au m² retenu et l’abattement de 20% appliqué par l’expert judiciaire.

S’agissant de la terrasse, il appert que la terrasse, d’une superficie de 238m², est commune aux deux appartements. Bien que la présence de cette terrasse, eu égard notamment à sa surface, représente un avantage certain pour les deux appartements et doive nécessairement être valorisée, la méthode retenue par l’expert judiciaire, qui consiste en pondérer la superficie de cette dernière et à ajouter à la moitié de la surface pondérée à celle des appartements, n’apparaît toutefois pas pertinente en ce que certains des éléments de comparaison visés par l’expert judiciaire comportent pour certains une terrasse, ce qui est de nature à engendrer un prix au m² plus élevé et in fine à valoriser doublement et excessivement la terrasse, et que par ailleurs, en dépit du coefficient de pondération de 0,2 appliqué à la superficie de la terrasse, sa prise en compte telle que faite par l’expert judiciaire revient à accroître la surface de chaque appartement de près de 20 m². Il convient donc de retenir comme base de calcul uniquement la superficie des seuls appartements, soit, au vu des superficies mentionnées dans les différents rapports d’expertise, une superficie 71 m² pour l’appartement n°1 et une superficie de 113 m² pour l’appartement n°2.

S’agissant du prix au m² à retenir, l’expert judiciaire retient pour l’appartement n°1 un prix au m² de 140 euros et pour l’appartement n°2 un prix au m² de 120 euros, étant rappelé que le prix au m² est usuellement inversement proportionnel à la superficie, soit une valeur locative avant abattement pour localisation de 13 231 euros pour l’appartement n°1 et de 15 792 euros pour l’appartement n°2. L’expert mandaté par la SC LCCM (monsieur [V] [Y]) retient quant à lui pour l’appartement n°1 une valeur locative avant abattement de 9 324 euros et pour l’appartement n°2 de 13 980 euros tandis que celui par la SAS KAFA (madame [Z] [N]) retient quant à lui une valeur locative avant abattement pour l’appartement n°1 de 9 336 euros et pour l’appartement n°2 de 15 048 euros étant souligné que madame [Z] [N] a retenu un prix au m² identique pour les deux appartements nonobstant leurs différences de superficie. Au vu des éléments de comparaison cités par les différents experts et compte tenu de la présence d’une terrasse commune aux deux appartements et de sa superficie, les prix au m² retenus par l’expert judiciaire apparaissent justifiés, de sorte qu’il convient de retenir pour l’appartement n°1 un prix au m² de 140 euros et pour l’appartement n°2 un prix au m² de 120 euros.

S’agissant d’un abattement compte tenu de la localisation des appartements au sein d’un ensemble immobilier, l’expert judiciaire retient un abattement de 20% étant rappelé que l’expert mandaté par la SC LCCM avait retenu à ce titre un abattement de 15% pour l’appartement n°1 et un abattement de 10% pour l’appartement n°2 un abattement de 15% tandis que l’expert mandaté par la SAS KAFA avait retenu un abattement à ce titre de 50%. Compte tenu de la situation de ces appartements dans un ensemble hôtelier mais aussi des conditions d’accès et notamment de l’absence d’accès autonome, il convient de retenir un abattement de 25%.

Par suite, et compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, la valeur locative annuelle des deux appartements sera fixée à hauteur de [(71 m² X 140 euros par m²)-25% + (113 m² x 120 euros par m²)-25%] = 17 625 euros.

° S’agissant d’un abattement pour travaux de mise aux normes :

L’expert judiciaire retient un abattement de 5% au titre de la mise à la charge du preneur des travaux de mise en norme, lequel abattement n’est pas contesté par les parties que ce soit dans son principe que dans son appréciation chiffrée et correspond d’ailleurs aux abattements usuellement pratiqués en la matière pour de telles clauses qui justifient une minoration de la valeur locative de locaux commerciaux.

Par suite, sera retenu un taux d’abattement de 5% sur l’ensemble de la valeur locative des locaux.

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, il convient de retenir une valeur locative annuelle de l’ensemble des locaux à hauteur de [(43 435 + 3 930,05 + 2 281,25 + 17 625) – 5%] 63 907,74 euros HT laquelle sera arrondie à 63 908 euros HT.

Le montant annuel du loyer du bail renouvelé au 14 juin 2022 sera fixé à hauteur de 63 908 euros HT étant rappelé que conformément au jugement du 21 novembre 2023, le loyer ainsi fixé ne sera dû qu’à compter du mois suivant le 6 juillet 2022.

Sur la demande relative aux intérêts :

Les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer ancien courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge.

Les intérêts sont dus quelque soit la durée de la procédure et le montant du loyer provisionnel fixé sans que le juge ne puisse en disposer autrement.

En l’espèce, l’instance a été introduite par la SC LCCM en sa qualité de bailleresse de sorte que les intérêts ont vocation à commencer à courir à compter de l’assignation.

Les intérêts dus sur la différence entre le loyer ancien et le loyer fixé par la présente décision produiront donc intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2023.

Sur la demande tendant à l’absence d’application de la valeur locative durant la période pendant laquelle le bailleur ne satisfait pas à ses obligations de délivrance conforme

Aux termes de l’article R 145-23 du code de commerce, le juge des loyers commerciaux a seulement compétence pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé ou révisé et n’a pas compétence pour connaître des demandes portant sur l’exécution ou l’inexécution des obligations contractuelles de l’une ou l’autre des parties, lesquelles relèvent de la compétence du tribunal judiciaire.

En l’espèce, le juge des loyers commerciaux n’a pas compétence pour juger que la valeur locative, et par suite le montant du loyer du bail renouvelé tel que fixé, ne s’appliquera pas durant la période pendant laquelle le bailleur ne satisfait pas à ses obligations de délivrance conforme, une telle demande ayant vocation à relever de l’exécution des obligations contractuelles des parties et par suite de la compétence du tribunal judiciaire.

Il convient de se déclarer ainsi incompétent pour connaître de cette demande au profit du tribunal judiciaire de céans.

Sur la demande relative à la rédaction du nouveau bail :

Il résulte de l’article L 145-57 du code de commerce que « dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail ».

Compte tenu des dispositions de l’article R 145-23 du code de commerce, qui limite la compétence du juge des loyers commerciaux à la fixation du loyer du bail renouvelé ou révisé, les dispositions de cet article seront seulement rappelées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. L’article 699 du même code permet d’en ordonner le recouvrement direct au profit de l’avocat ayant avancé les frais.

En l’espèce, compte tenu du sens de la présente décision et notamment eu égard au montant du loyer fixé, la SC LCCM doit être considérée comme partie perdante et sera par suite condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles engagés.

La demande formée par la SC LCCM au titre de l’article 700 du code de procédure pénale sera donc rejetée étant relevé que les SAS KAFA et JS HOTEL n’ont, dans le dispositif de leur dernier mémoire, formé aucune demande à ce titre.

Conformément aux dispositions nouvelles des articles 514 et 514-1, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement », le juge pouvant, par décision spécialement motivée, d’office ou à la demande d’une partie, écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, rien ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire, de droit, de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Chambéry statuant après débat en audience publique, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé au 14 juin 2022 à la somme annuelle 63 908 euros HT ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions du jugement du 21 novembre 2023 le montant du loyer ainsi fixé ne sera dû qu’à compter du mois suivant le 6 juillet 2022 ;

DIT les trop-perçus de loyer produiront intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2023 ;

SE DECLARE INCOMPETENT, au profit du tribunal judiciaire de Chambéry, pour connaître de la demande de la SAS KAFA et de la SAS JS HOTEL tendant à ce qu’il ne soit pas fait application de la valeur locative durant la période pendant laquelle le bailleur ne satisfait pas à ses obligations de délivrance conforme ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L 145-57 du code de commerce « dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail » ;

LAISSE à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles engagés par elles ;

REJETTE par suite la demande de condamnation formée par la SC LCCM au titre de l’article 700 du code de procédure pénale ;

CONDAMNE la SC LCCM aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé le 18 Novembre 2025 par le Tribunal judiciaire de CHAMBERY, la minute étant signée par Madame Sophie JOUAN, Président, et Madame Amélie DEGEORGES, Greffier.

Le Greffier, Le Président,