TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

DU 18 Décembre 2025

N° RG 23/00234 – N° Portalis DBYT-W-B7H-FAVY

JUGEMENT n°

AFFAIRE :

S.A.S. LITVEN

C/

S.A.S. PROMOCEAN, S.C.I. SALENGRO

1ère Section

Copie exécutoire + expédition délivrées

le :

à

Maître Sabine RIAUD

M^e Charlotte BARON ([Localité 10])

_______________________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A.S. LITVEN

dont le siège social est situé [Adresse 6] inscrite au RCS de [Localité 9] sous le n° 793.077.611 prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Rep/assistant : Maître Sabine RIAUD de la SELARL ALCYON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE et par Maître Katia TAGZIRT, avocat au barreau de PARIS

_______________________________________________________

DEFENDERESSES :

S.A.S. PROMOCEAN

dont le siège social est situé [Adresse 7] inscrite au RCS de [Localité 14] sous le n°382.671.014 prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

S.C.I. SALENGRO

dont le siège social est situé [Adresse 7] inscrite au RCS de [Localité 14] sous le n° 839.056.686 prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Tous Rep/assistant : M^e Charlotte BARON, avocat au barreau de NANTES

_______________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENT : Amélie COUDRAY, magistrat du siège délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Soline JEANSON à l’audience, Christel KAN à la mise à disposition

DEBATS : A l’audience publique du 06 Février 2025

JUGEMENT : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats, prorogé au 16 Octobre 2025 puis au 18 Décembre 2025.

* * *

*

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 14 mars 2018, la société LITVEN a consenti à la SAS PROMOCEAN une promesse de vente portant sur un terrain à bâtir [Adresse 1]), cadastré section AV numéros [Cadastre 8], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], moyennant le prix de 1.350.000 euros.

Il était stipulé une indemnité d’immobilisation de 67.500 euros, à verser par le bénéficiaire au promettant en cas de non réalisation de la vente malgré la réalisation des conditions suspensives.

La promesse de vente était notamment soumise à la condition suspensive de transfert du permis de construire PC n°93053 14 B 0008 du 22 octobre 2014 délivré par la mairie de [Localité 12] au bénéficiaire de la promesse ou à toute personne qu’il se substituera. En cas de non-réalisation de la vente, le contrat précisait que le bénéficiaire dudit permis de construire s’engageait à le retransférer au promettant sans délai ni frais.

La promesse de vente expirait le 29 juin 2018 à 16h.

Par arrêté en date du 28 juin 2018 de la mairie de [Localité 12], le permis de construire a été transféré à la société civile construction vente SALENGRO (ci-après la SCCV SALENGRO).

La vente n’a pas été réitérée.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 mars 2019, la société LIVTEN a mis en demeure les sociétés PROMOCEAN et SALENGRO de procéder aux formalités de transfert du permis de construire au bénéfice de la société LITVEN et de payer la somme de 67.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 3 avril 2019, la société PROMOCEAN a effectué les formalités relatives au transfert du permis de construire.

Le 31 mai 2019, la société LITVEN a sollicité le transfert du permis de construire à son bénéfice puis au bénéfice de la société DUO HABITAT HOLDING qui s’était engagée à acquérir le terrain.

Par arrêté du 15 juillet 2019, la mairie de [Localité 11] adressait un certificat de caducité de la demande de permis de construire.

La société LITVEN a formé un recours gracieux puis, en l’absence de réponse, un recours en excès de pouvoir aux fins de voir annuler le certificat de caducité et le refus de transfert de permis qui en découle.

Par jugement du 2 décembre 2020, le tribunal administratif de Montreuil a rejeté le recours de la société LITVEN et confirmé la péremption du permis de construire, au regard de l’interruption du chantier depuis l’achèvement des travaux de démolition, daté du 13 mars 2018.

Par acte d’huissier en date du 15 novembre 2021, la société LITVEN a assigné la société PROMOCEAN et la société SALENGRO devant le tribunal judiciaire de BOBIGNY, sollicitant la condamnation solidaire de la SAS PROMOCEAN et de la SCCV SALENGRO à lui verser :

— La somme de 67.500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2019,

— La somme de 800.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— La somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance du 5 décembre 2022, le juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de Bobigny s’est déclaré incompétent au profit du Tribunal Judiciaire de SAINT NAZAIRE.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 avril 2024, la société LITVEN demande au tribunal, vu les articles 1103, 1231-1, 1240 du code civil de :

— CONDAMNER solidairement la SAS PROMOCEAN et la SCCV SALENGRO à lui payer 67.500 euros avec intérêt de droit au taux légal à compter du 7 mars 2019,

— CONDAMNER solidairement la SAS PROMOCEAN et la SCCV SALENGRO à lui payer 979.526 euros à titre de dommages et intérêts,

Subsidiairement :

— CONDAMNER in solidum la SAS PROMOCEAN et la SCCV SALENGRO à lui verser la somme de 67.500 euros avec intérêt de droit au taux légal à compter du 7 mars 2019,

— CONDAMNER in solidum la SAS PROMOCEAN et la SCCV SALENGRO à lui payer 979.526,00 euros à titre de dommages et intérêts,

En toute hypothèses :

— DEBOUTER la SAS PROMOCEAN et la SCCV SALENGRO de leurs demandes,

— CONDAMNER solidairement la SAS PROMOCEAN et la SCCV SALENGRO à payer à la SAS LITVEN la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 CPC,

— Les CONDAMNER solidairement aux entiers dépens.

A titre liminaire, la SAS LITVEN justifie son assignation à l’encontre de la SCCV SALENGRO par la substitution de la SCCV SALENGRO à la SAS PROMOCEAN. Elle souligne que les deux sociétés ont le même dirigeant.

Elle fait valoir que le permis de construire a été transféré à la SCCV SALENGRO et que cette dernière a aussi entamé, en son nom, des négociations avec une société tierce pour commercialiser le terrain.

Elle ajoute que les deux défenderesses forment une demande reconventionnelle pour se voir indemniser des frais engagés par la SCCV SALENGRO.

Elle en déduit qu’elle est recevable à agir contre la SCCV SALENGRO.

Pour contester la demande de la SAS PROMOCEAN tendant à voir prononcer la nullité de la promesse de vente du fait d’une erreur commise par le bénéficiaire de la promesse sur les qualités essentielles de la chose vendue, la SAS LITVEN relève en premier lieu que la chose vendue était bien un terrain à bâtir pourvu d’un permis de construire valide dans les conditions décrites à l’acte.

Elle soutient par ailleurs que le permis de construire était parfaitement exécutable en terme de nombre de logements et de surface à construire, comme en témoigne l’accord de réservation passé par la SCCV SALENGRO avec un bailleur social IMMOBILIERE 3 F sur la base de ce même permis de construire.

La SAS LITVEN rappelle que la SAS PROMOCEAN est un professionnel de la construction immobilière ; que la promesse de vente décrit la date de validité du permis de construire et énonce que la phase de démolition est achevée depuis le 13 mars 2018 ; que dans ces conditions, les défenderesses, professionnelles de l’immobilier, ne pouvaient pas ignorer les risques de caducité du permis à défaut d’entreprendre les travaux dans le délai d’un an à compter de cette date d’interruption des travaux.

Elle soutient donc que la SAS PROMOCEAN et la SCCV SALENGRO ont commis une faute en ne procédant pas à la réitération de la vente dans le délai contractuel, et ce malgré ses relances à compter du mois d’août 2018.

Elle prétend qu’elles ont également commis une faute en ne retransférant pas le permis de construire à son bénéfice dans le délai utile, en l’absence de réitération de la promesse de vente, en repoussant sans cesse la date de cet acte. Selon elle, ce comportement a rendu impossible l’exécution du permis de construire accordé aux conditions de 2014.

Au vu de ces éléments, elle soutient que la promesse de vente n’est pas entachée de nullité.

Compte-tenu de la validité de la promesse de vente, la SAS LITVEN demande le versement de l’indemnité d’immobilisation prévue contractuellement, en application de l’article 1103 du Code civil. Elle soutient que la vente n’a pas été réalisée à cause du refus infondé du bénéficiaire de contracter, alors que les conditions suspensives étaient levées.

Elle fait valoir le caractère forfaitaire de cette clause, qui indemnise l’immobilisation du bien.

Elle ajoute que, contrairement aux stipulations contractuelles, la SAS PROMOCEAN n’a pas versé le montant de l’indemnité entre les mains du notaire.

Elle fait valoir que la seule cause de la non réitération de la promesse de vente est le comportement du bénéficiaire.

Elle rappelle que le permis de construire lui a été transféré dans le délai prévu au contrat.

En exécution du contrat, elle demande que le bénéficiaire qui a choisi de pas réitérer la vente, lui verse la somme de 67.500 euros en principal plus intérêts, et que, conformément aux stipulations contractuelles, la personne qu’il s’est substitué, en l’espèce la SCCV SALENGRO, soit condamnée in solidum à verser ce montant.

Au titre de ses demandes indemnitaires, elle demande de voir engager la responsabilité contractuelle des deux défenderesses.

A titre subsidiaire, elle demande de voir engager la responsabilité délictuelle de la SCCV SALENGRO à son profit, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Elle leur reproche d’avoir retardé la réalisation de l’acte authentique de vente. Elle fait remarquer que les sociétés ont tenté de monnayer ledit permis de construire, en demandant que la société LIVTEN abandonne l’indemnité d’immobilisation pour que le permis lui soit retransféré. Elle ajoute que les défenderesses n’ont fourni aucune information au tribunal administratif lorsqu’il a confirmé la caducité du permis de construire, malgré les relances. Selon elle, il importe peu que les parties n’étaient pas propriétaires du terrain, dans la mesure où elles étaient seules titulaires du permis de construire, plus spécifiquement la SCCV SALENGRO.

S’agissant du préjudice subi, la société LITVEN explique que les agissements des deux sociétés lui ont fait perdre le permis de construire initial. Elle rappelle qu’elle a dû verser de nombreux frais pour le permis de construire, soit la somme de 329.256 euros.

Également, elle attribue la perte de la constructibilité du terrain, 1.397 m2 à l’origine et 787,05 m2 désormais, aux agissements des sociétés, dans la mesure où le PLU de la commune a été modifié entre temps. Par conséquent, elle leur reproche aussi la dévaluation de la valeur du terrain, ce dernier étant estimé à 700.000 euros, soit une perte de 650.000 euros.

Par conséquent, elle demande l’indemnisation de ses préjudices à la somme de 979.526,39 euros.

La SAS LITVEN s’oppose aux arguments des défenderesses selon lesquels le versement de l’indemnité d’immobilisation se confondrait avec le préjudice. Elle explique que l’indemnité d’immobilisation vise à garantir l’exclusivité du bien et diffère par nature du préjudice. Elle expose également la différence entre les sommes versées pour lutter contre la caducité du permis de construire et la perte de valeur du bien.

S’agissant de la demande reconventionnelle de la Société PROMOCEAN et de la SCCV SALENGRO, elle prétend que les frais pour l’étude du dossier de faisabilité du permis de construire ne sont pas justifiés. Le document rapporté n’est pas daté et il est donc impossible de déterminer son authenticité. Aucun préjudice financier ou moral ne pourra donc être réparé selon elle.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 décembre 2023, la SAS PROMOCEAN et la SCCV SALENGRO demandent au tribunal, vu les articles 31 et 32 du code de procédure civile, 1130 et suivants du code civil, l’article 1186 du Code civil, les articles 1103 et suivant et 1231-1 et suivants du Code civil, les articles 1240 et suivants du code civil et l’article 700 du Code de Procédure Civile, de :

— METTRE HORS DE CAUSE la SCCV SALENGRO,

— DECLARER la société SCCV SALENGRO et la société PROMOCEAN recevables et bien fondées en leurs demandes,

A titre principal :

— ANNULER la promesse de vente signée le 14 mars 2018 entre la société LITVEN et la société PROMOCEAN,

— DEBOUTER la société LITVEN de toutes ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire :

— PRONONCER LA CADUCITE de la promesse de vente signée le 14 mars 2018 entre la société LITVEN et la société PROMOCEAN,

— DEBOUTER la société LITVEN de toutes ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

— DEBOUTER la société LITVEN de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER la société LITVEN au paiement de la somme de 16.904,40 euros TT au titre de l’indemnisation du préjudice subi par la société PROMOCEAN et la SCCV SALENGRO,

— CONDAMNER la société LITVEN au paiement de la somme de 2.000 euros à chacune des sociétés PROMOCEAN et SCCV SALENGRO en indemnisation de leur préjudice moral,

— CONDAMNER la société LITVEN à payer à la société PROMOCEAN et la SCCV SALENGRO une somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER la société LITVEN aux entiers dépens

A titre liminaire, la Société PROMOCEAN et la SCCV SALENGRO demandent la mise hors de cause de la SCCV SALENGRO, en application des articles 31 et 32 du Code de procédure civile. Elles exposent que la SCCV SALENGRO n’a pas signé la promesse de vente et qu’elle ne s’est pas non plus substituée à la SAS PROMOCEAN. Elles estiment qu’une telle substitution n’aurait pu intervenir que lors de la réitération de la promesse de vente. Ainsi, elles considèrent que la SCCV SALENGRO est dépourvue du droit d’agir.

Au fond, la SAS PROMOCEAN et la SCCV SALENGRO remettent en cause la validité de la promesse de vente, et par voie de conséquence, leur obligation de verser le montant de la clause pénale stipulée dans l’acte.

Les défenderesses se fondent sur l’erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, en application de l’article 1130 du code civil.

Elles font valoir que le permis de construire, accordé pour une opération de construction déterminée, valorisait le terrain à bâtir et que par conséquent, il constituait une condition déterminante du consentement de la SAS PROMOCEAN à la vente.

Or, elles soutiennent que l’opération projetée n’était pas réalisable, au regard des normes de sécurité et de dimensions des circulations prévues au projet de construction.

Elles demandent donc de voir prononcer la nullité de la vente en application de l’article 1130 du code civil.

A titre subsidiaire, la SAS PROMOCEAN et la SCCV SALENGRO se fondent sur l’article 1186 du Code civil, pour se prévaloir de la caducité de la promesse de vente.

Elles rappellent que la validité du permis de construire constituait une condition déterminante du consentement de la SAS PROMOCEAN.

Or, elles prétendent que celui-ci est devenu caduc avant l’expiration du délai d’option. Elles se prévalent du refus de transfert du permis de construire de la SCCV SALENGRO à la SAS LITVEN prononcé en 2019 par la mairie de [Localité 11], qui établit que le permis de construire est caduc depuis le 15 février 2018, mais également des écritures de la SAS LITVEN, laquelle reconnaît que les opérations de démolition ont été achevées en réalité le 11 avril 2017.

Elle font valoir par ailleurs, que la déclaration d’achèvement de la démolition déposée par la SAS LITVEN était artificielle et ne pouvait avoir pour effet d’interrompre le délai de péremption du permis de construire.

Elles relèvent donc que le permis de construire était caduc au plus tard le 11 avril 2018, soit moins d’un mois après la signature de la promesse de vente et en tout état de cause avant la date prévue pour la réitération de la vente.

Concernant les demandes indemnitaires de la SAS LITVEN, la SAS PROMOCEAN et la SCCV SALENGRO contestent que leur responsabilité soit engagée.

Elles font valoir que la SAS PROMOCEAN avait la faculté de ne pas lever l’option d’achat, et que cette faculté n’est pas fautive.

Elles relèvent que, d’autre part, la SAS LITVEN pouvait se prévaloir de la caducité de la promesse de vente, d’une part en l’absence de versement de la somme d’un montant égal à l’indemnité d’immobilisation par la SAS PROMOCEAN, ou en l’absence de réitération de la promesse dans le délai contractuel. Elles en déduisent qu’en ne sollicitant pas la rétrocession du permis de construire avant le 15 février 2019, la SAS LITVEN est mal fondée à mettre en jeu leur responsabilité.

Plus encore, elles font valoir qu’elles ne pouvaient engager de travaux de nature à proroger le permis de construire dans la mesure où elles n’étaient pas propriétaires du terrain, et que la SAS LITVEN ne les a pas informées de la date réelle de la dernière interruption du délai de péremption du permis de construire, en l’espèce le 11 avril 2017.

Enfin, elles font valoir leur absence de faute concernant le délai de rétrocession du permis de construire à la SAS LITVEN, dans la mesure où elles ont reçu cette demande le 7 mars 2019 et qu’elles ont effectué les démarches le 2 avril 2019.

S’agissant du préjudice allégué par la demanderesse, la SAS PROMOCEAN et la SCCV SALENGRO soutiennent qu’il n’est pas démontré.

Elles soutiennent que le permis de construire était irréalisable. Par conséquent, sa perte ne constitue pas un préjudice indemnisable.

Elles considèrent que les demandes relatives aux frais engagés pour l’obtention du permis de construire font doublon avec le prix de vente, compris dans la seconde somme demandée de 650.000 euros.

Puis, elles exposent avoir adressé des propositions alternatives au vendeur, qui ont été refusées par la SAS LITVEN . De ce fait, aucun préjudice ne peut leur être imputé selon elles concernant la dévalorisation du terrain.

Enfin, elles considèrent que la prétendue revalorisation du terrain à 700.000 euros a été établie pour les besoins de la cause, sans réelle justification.

A titre reconventionnel, la Société PROMOCEAN et la SCCV SALENGRO demandent le remboursement des sommes versées à leur architecte pour vérifier la faisabilité du permis de construire, en application des articles 1231-1 et 1240 du Code civil. Elles rappellent que le vendeur ne les a pas informées des difficultés relatives au permis.

Elles demandent également l’indemnisation de leur préjudice moral.

La clôture de l’instruction a eu lieu le 9 décembre 2024.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 6 février 2025.

Le dossier a été mis en délibéré au 19 juin 2025, prorgé au prorogé au 16 octobre 2025 puis au 18 décembre 2025.

MOTIFS

I – Sur la demande de mise hors de cause de la SCCV SALENGRO

Vu l’article 789 du code de procédure civile, l’article 122 du code de procédure civile,

La SCCV SALENGRO soutient qu’elle n’a pas la qualité de cocontractant de la SAS LITVEN et que celle-ci est donc irrecevable à agir contre elle.

D’une part la compétence du juge de la mise en état est exclusive s’agissant d’un défaut de qualité à agir qui a été soulevé alors que le juge de la mise en état était saisi.

D’autre part, la SAS LITVEN recherche à titre principal la condamnation de la SCCV SALENGRO sur le fondement de la responsabilité contractuelle, mais subsidiairement sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Or, la SCCV SALENGRO est la personne morale à qui la SAS LITVEN a transféré le permis de construire litigieux en application de la promesse de vente la liant à la SAS PROMOCEAN.

Par conséquent, la SCCV SALENGRO est déboutée de sa demande de mise hors de cause.

II – Sur la demande tendant à voir prononcer la nullité de la promesse de vente

Vu l’article 1130 du code civil,

La SAS PROMOCEAN et la SCCV SALENGRO arguent de la nullité de la promesse de vente au motif que le permis de construire accordé pour 22 logements, lequel avait déterminé le consentement de la SAS PROMOCEAN à bénéficier de la promesse de vente, était en réalité irréalisable.

La SAS PROMOCEAN et la SCCV SALENGRO se fondent sur une étude non datée provenant du cabinet d’architecte IP3 (pièce 3).

Or, il ressort du contrat de réservation signé entre la SCCV SALENGRO et l’IMMOBILIERE 3F le 31 décembre 2018 (pièce 36 du demandeur) , mais également des plans édités par le même cabinet d’architecte IP3 en juillet 2018, du relevé des surfaces des logements, et de la notice descriptive (pièces 37 à 40 du demandeur), que la SCCV SALENGRO a proposé un projet identique à un nouveau cocontractant.

Par conséquent, la SAS PROMOCEAN et la SCCV SALENGRO ne démontrent pas que le permis de construire était irréalisable et que la SAS PROMOCEAN a commis une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue en signant la promesse de vente la liant à la SAS LITVEN.

Cette demande est rejetée.

III – Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Vu l’article 1103 du code civil,

A. Sur le moyen de défense fondé sur la caducité anticipée de la promesse du fait de la caducité du permis de construire

L’article R 424-17 du code de l’Urbanisme dispose que " Le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue.

Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.

Les dispositions du présent article sont applicables à la décision de non-opposition à une déclaration préalable lorsque cette déclaration porte sur une opération comportant des travaux. "

La SAS PROMOCEAN et la SCCV SALENGRO soutiennent que le permis de construire est caduc depuis le 11 avril 2018, à défaut pour la SAS LITVEN de justifier de travaux intervenus depuis le 11 avril 2017. A titre subsidiaire, elles se prévalent de la caducité du permis de construire avant la date de réitération de la promesse de vente le 4 janvier 2019.

Cela est contesté par la SAS LITVEN. Elle rétorque que depuis le mois d’août 2018, elle a relancé en vain la SAS PROMOCEAN et la SCCV SALENGRO pour réitérer la vente.

Sur ce,

Il résulte d’un procès-verbal de constat réalisé le 21 juin 2019 et notifié le 2 juillet 2019 par un agent assermenté de la Commune de [Localité 12], que les travaux litigieux sont à l’arrêt depuis la finalisation des travaux de démolitions entrepris en février 2017, suite à la déclaration d’ouverture du chantier du 10 février 2017.

Il ressort du recours gracieux exercé par la SAS LITVEN contre le refus du Maire de [Localité 12] de transférer le permis de construire, que celle-ci évoque des travaux de démolition, dont la dernière facture date du 11 avril 2017, mais également des travaux supplémentaires sur ces parcelles en avril 2018.

Par ailleurs, aucun document versé au débat ne permet de dater précisément la fin des travaux réalisés par la SAS LITVEN.

De plus, celle-ci a déclaré avoir achevé ces travaux le 13 mars 2018 à la Commune, dans une déclaration transférée le 20 mars 2018, dont la commune lui a signifié qu’elle était inefficace à interrompre le délai de péremption de son permis de construire.

Vu cette déclaration émanant du débiteur d’exécuter les travaux dans les délais fixés à l’article précité, la date du 13 mars 2018 est retenue comme étant la date d’interruption des travaux.

Il y a lieu de souligner que le Tribunal administratif de Montreuil, dans son jugement du 2 décembre 2020, a pris cette date également comme point de départ du délai d’un an d’interruption de travaux.

Il est également relevé que la déclaration de la SAS LITVEN relative à la date d’achèvement des travaux de démolition, a été faite dans l’intérêt de la SAS PROMOCEAN prise en qualité de bénéficiaire de la promesse de vente des parcelles et du transfert du permis de construire y afférent, donnant un délai d’un an au bénéficiaire du transfert du permis de construire pour reprendre l’exécution des travaux.

Au vu de ces éléments, la SAS PROMOCEAN et la SCCV SALENGRO sont mal fondées à prétendre que la promesse de vente était caduque dès le jour où elle a été contractée par la SAS LITVEN et la SAS PROMOCEAN.

Compte-tenu de la date de l’interruption des travaux, le 13 mars 2018, elles sont également mal fondées à se prévaloir de la caducité de la promesse de vente au jour fixé pour sa réitération le 29 juin 2018.

B. Sur l’attribution de la somme due à titre d’indemnité d’immobilisation

La promesse de vente érige le transfert du permis de construire accordé à la SAS LITVEN en condition suspensive.

Or, il ressort des pièces versées au débat que le transfert du permis de construire délivré par le Maire de la Commune de [Localité 12] a été transféré à la SCCV SALENGRO le 28 juin 2018.

Ce transfert n’a pas fait l’objet d’un recours.

Dès le 8 août 2018, la SAS LITVEN a sollicité le dirigeant de la SAS PROMOCEAN et de la SCCV SALENGRO pour fixer un rendez-vous de signature.

Celui-ci a évoqué des difficultés en octobre 2018, avec un premier opérateur qui s’est désisté.

Le notaire de la SAS LITVEN a proposé un rendez-vous de signature le 31 octobre 2018, en vain.

Le 29 octobre 2018, le dirigeant de la SAS PROMOCEAN et de la SCCV SALENGRO a évoqué l’imminence de la signature d’un contrat avec la société IMMOBILIERE 3F.

La SCCV SALENGRO n’a pas comparu au rendez-vous de signature du 18 janvier 2019 auquel elle a été sommée de comparaître par acte d’huissier du 14 janvier 2019.

Le dirigeant de la SAS PROMOCEAN et de la SCCV SALENGRO a alors évoqué les possibilités de signer à partir du 7 février 2019, mais il ne s’est pas présenté à la signature fixée au 15 février 2019, à laquelle il a été sommé de se présenter par acte d’huissier de justice.

En revanche, par courrier électronique du 14 février 2019 envoyé au dirigeant de la SAS LITVEN, le dirigeant de la SAS PROMOCEAN et de la SCCV SALENGRO n’a pas évoqué la signature du 15 février, mais plusieurs propositions alternatives allant du désengagement pur et simple de la SAS PROMOCEAN, à la baisse du prix d’achat à 1.000.000 d’euros, et au partage du risque sur l’opération de construction.

Il ressort de ces documents que la SAS PROMOCEAN et la SCCV SALENGRO ont repoussé la date de réitération de la vente, malgré la levée de la condition suspensive de transfert du permis de construire.

Il est souligné que la promesse de vente ne subordonne pas la réitération à la pré-vente du programme par la SAS PROMOCEAN ou toute société substituée.

La promesse de vente stipule en page 10, que la promesse de vente " sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

L’absence de réitération de la vente est causée par la carence de la SAS PROMOCEAN.

Par conséquent, elle est condamnée à verser à la SAS LITVEN la somme de 67.500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation en principal.

La SAS LITVEN justifie avoir mis en demeure la SAS PROMOCEAN et la SCCV SALENGRO de lui verser cette somme à titre d’indemnité d’immobilisation par lettre recommandée du 7 mars 2019.

En application de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal courent donc sur cette somme à compter de cette date.

La SCCV SALENGRO s’est substituée à la SAS PROMOCEAN en qualité de titulaire du permis de construire. Néanmoins, la SAS PROMOCEAN est restée la seule co-contractante de la SAS LITVEN au stade de la promesse de vente.

Par conséquent, la SAS LITVEN est déboutée de sa demande de condamnation de la SCCV SALENGRO au titre de l’indemnité d’immobilisation.

IV – Sur les demandes indemnitaires de la SAS LITVEN

A. Sur la faute alléguée relative au transfert tardif du permis de construire

La SAS LITVEN reproche à la SAS PROMOCEAN et à la SCCV SALENGRO de ne pas lui avoir re-transféré le permis de construire dans un délai utile, alors que la SAS PROMOCEAN ne réitérait pas la vente.

La promesse de vente stipule en page 14 qu’en cas de non rélisation des présentes, le bénéficiaire s’oblige à retransférer ledit permis au promettant sans délais et à ses frais.

Sur ce,

La SAS PROMOCEAN étant cocontractant de la SAS LITVEN, sa responsabilité est susceptible d’être engagée sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

La SCCV SALENGRO est substituée à la SAS PROMOCEAN en qualité de cessionnaire du permis de construire dont la SAS LITVEN était titulaire. Néanmoins, elle n’est pas tenue des obligations afférentes à la promesse de vente envers la SAS LITVEN. Sa responsabilité est encourue sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil.

En l’espèce, la non réitération de la vente n’a été actée par la SAS LITVEN que le 9 mars 2019, date à laquelle elle a mis en demeure la SAS PROMOCEAN et la SCCV SALENGRO de lui re transférer le permis de construire.

Or, le permis de construire était atteint de péremption dès le 13 mars 2019.

La SAS PROMOCEAN et la SCCV SALENGRO ont envoyé les documents nécessaires le 5 avril 2019.

Il ressort des échanges ci-dessus relatés entre les parties à compter d’août 2018 et des différentes sommations de se présenter au rendez-vous de réitération de l’acte de vente, que la SAS LITVEN n’a pas entendu se prévaloir de la caducité de la promesse de vente, et qu’elle a accepté tacitement sa prorogation au bénéfice de la SAS PROMOCEAN jusqu’à sa mise en demeure du 9 mars 2019.

Dès lors, elle est mal fondée à se prévaloir d’une faute de la SAS PROMOCEAN et de la SCCV SALENGRO concernant le défaut de diligences relatives au transfert du permis de construire alors que les conditions de ce transfert n’étaient pas réunies.

B. Sur la faute alléguée relative à l’absence d’actes interruptifs de péremption du permis de construire par son titulaire

La SAS LITVEN soutient qu’à compter du transfert du permis de construire, la SCCV SALENGRO avait seule la qualité pour réaliser des travaux susceptibles d’interrompre la péremption du permis de construire.

La promesse de vente stipule en page 9 que le transfert de propriété et de jouissance du bien aura lieu le jour de la constatation de la vente en la forme authentique.

Sur ce,

En l’absence de réitération de la promesse de vente, la SAS LITVEN demeurait propriétaire des parcelles bénéficiant du permis de construire litigieux, sans droit de jouissance consenti à la SAS PROMOCEAN.

Par ailleurs, le titulaire d’un permis de construire n’est pas dans l’obligation de réaliser les travaux pour lesquels il a obtenu cette autorisation administrative.

Par conséquent, la SCCV SALENGRO, en qualité du titulaire du permis de construire à compter du 28 juin 2018, n’a commis aucune faute en ne procédant à aucuns travaux sur le terrain appartenant à la SAS LITVEN à compter de cette date.

C. Conséquence de l’absence de faute de la SAS PROMOCEAN et de la SCCV SALENGRO

A défaut de justifier des fautes qu’elle allègue de la part de la SAS PROMOCEAN et de la SCCV SALENGRO, la SAS LITVEN est déboutée des demandes indemnitaires formées contre les défenderesses.

V – Sur les demandes indemnitaires de la SAS PROMOCEAN et de la SCCV SALENGRO

La SAS PROMOCEAN et la SCCV SALENGRO soutiennent que la SAS LITVEN a engagé sa responsabilité contractuelle envers la SAS PROMOCEAN et délictuelle envers la SCCV SALENGRO, du fait de ses manquements à son obligation de les informer des non conformités et erreurs attachées au permis de construire, de la transmission d’un permis de construire caduc et tout au moins du risque de caducité de ce permis de construire.

Or, il est jugé ci-dessus que la SAS PROMOCEAN ne démontre pas que le permis de construire était irréalisable. D’autre part, il est jugé que le permis de construire transféré à la SCCV SALENGRO n’était pas caduc au jour de la promesse de vente ni au jour de la réitération de l’acte de promesse.

La SCCV SALENGRO et la SAS PROMOCEAN ne démontrent donc aucune faute de la part de la SAS LITVEN et sont déboutées de leurs demandes indemnitaires à son égard.

VI – Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Succombant principalement à l’instance, la SAS PROMOCEAN est condamnée à en payer les entiers dépens.

Il est équitable qu’elle indemnise la SAS LITVEN de ses frais irrépétibles à hauteur de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est équitable que la SCCV SALENGRO et la SAS PROMOCEAN supportent la charge de leurs frais irrépétibles.

Le jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction le 18 décémbre 2025, après prorogation du délibéré fixé au 19 juin 2025 puis au 16 octobre 2025,

DEBOUTE la SCCV SALENGRO de sa demande de mise hors de cause,

DEBOUTE la SAS PROMOCEAN et la SCCV SALENGRO de leur demande tendant à voir prononcer la nullité de la promesse de vente consentie par la SAS LITVEN à la SAS PROMOCEAN le 14 mars 2018,

CONDAMNE la SAS PROMOCEAN à verser à la SAS LITVEN la somme de 67.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2019,

DEBOUTE la SAS LITVEN de ses plus amples demandes formées contre la SAS PROMOCEAN et la SCCV SALENGRO,

DEBOUTE la SAS PROMOCEAN et la SCCV SALENGRO de leurs demandes indemnitaires formées contre la SAS LITVEN,

CONDAMNE la SAS PROMOCEAN aux dépens de l’instance,

DIT que la SAS PROMOCEAN et la SCCV SALENGRO supporteront la charge de leurs frais irrépétibles,

CONDAMNE la SAS PROMOCEAN à verser à la SAS LITVEN la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Christel KAN Amélie COUDRAY