TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

C.S 40263

[Localité 5]

N° RG 25/00272 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FQ4U

Minute :

JUGEMENT

DU 14 MAI 2025

AFFAIRE :

OPH SILENE

C/

[Y] [M]

Copie certifiée conforme

Copie exécutoire

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEUR :

OPH SILENE

demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Mme [H] [E], munie d’un pouvoir

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DEFENDEUR :

Madame [Y] [M]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 5 mars 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 mai 2025

JUGEMENT :

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant actes sous seing privé en date du 27 mai 2019, l’OPH SILENE a donné à bail à Madame [Y] [M] un appartement à usage d’habitation et ses annexes situés au [Adresse 3] à [Adresse 9] [Localité 1], moyennant un loyer total et révisable de 544,99 €, provision sur charges incluse, ainsi que le garage N°05 situé au [Adresse 7], moyennement un loyer de 31,14 €.

Une situation d’impayés de loyers a été signalée auprès de la CAF de [Localité 8]-Atlantique le 9 février 2023 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 1.662,83 €, en visant la clause résolutoire.

Deux plans d’apurement établis par le bailleur les 9 décembre 2022 et 29 octobre 2024 ont été transmis à la locataire. Ils n’ont pas permis de solder la dette locative.

Une tentative de conciliation a donné lieu à l’établissement, par le conciliateur de justice, d’un procès-verbal de carence, la locataire ne s’étant pas présentée à la rencontre organisée le 7 juin 2023.

Par acte du 27 décembre 2024, l’OPH SILENE a fait assigner Madame [Y] [M] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 28 décembre 2023 ;

2 – ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

3 – condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 1.462,75 € à titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 30 novembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

* une indemnité d’occupation égale au loyer en cours soit la somme de 520,81€ (486,58 € pour le logement et 34,23 € pour le garage) augmentée des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues par le bail ;

* la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal le 12 février 2025.

A l’audience du 5 mars 2025, où l’affaire a été retenue, l’OPH SILENE, représenté par Madame [H] [E], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 995,94 €, arrêtée à la date du 28 février 2025. Il a déclaré ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement, la locataire ayant retrouvé un travail, repris les règlements et proposé de verser 150 € en plus du loyer résiduel afin d’apurer la dette locative.

Madame [Y] [M], bien que régulièrement assignée à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 8]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 31 décembre 2024, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 8]-Atlantique le 9 février 2023 et l’assignation délivrée le 27 décembre 2024, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

La locataire n’a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 alinéa 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

La défenderesse n’a pas comparu et n’a pas permis à la juridiction d’apprécier sa situation matérielle au jour de l’audience. Il ressort cependant des débats que la locataire souhaite conserver le logement et voir suspendre les effets de la clause résolutoire, cette dernière ayant repris le paiement du loyer courant depuis le mois de janvier 2025 et versé des sommes complémentaires afin d’apurer sa dette. Dès lors, il convient de lui accorder des délais de paiement tels qu’édictés au dispositif, d’autant plus que les APL sont maintenues.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais accordés. Si la locataire respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [Y] [M] jusqu’à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 520,81 € (486,58 € pour le logement et 34,23 € pour le garage), augmentée des charges qu’elle aurait payé en cas de non-résolution du bail. En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation, s’agissant d’une indemnité et compte-tenu de la résiliation du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur le montant des loyers dus

Bien que la défenderesse n’ait pas comparu, le décompte fourni n’appelant aucune critique et la dette ayant diminué, Madame [Y] [M] sera condamnée à payer la somme de 995,94 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 28 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice, qui sont à inclure dans les dépens, et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 16 novembre 2023.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail, conformément à la clause résolutoire, conclu le 27 mai 2019 entre l’OPH SILENE et Madame [Y] [M] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Adresse 9] [Localité 1] et le parking n°05 situé au [Adresse 7], et ce à compter du 29 décembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [Y] [M] à payer à l’OPH SILENE la somme de 995,94 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 28 février 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [Y] [M] à se libérer de sa dette outre les frais et dépens, par mensualités de 120 € et ce sur une durée de 8 mois, en sus des loyers et charges courants, la 8ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour la locataire d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

DIT qu’en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [Y] [M] à l’OPH SILENE sera équivalent au montant du loyer, soit la somme de 520,81 € (486,58 € pour le logement et 34,23 € pour le garage), augmentée des charges qu’elle aurait payé en cas de non-résolution du bail, et ce à compter du premier impayé de l’échéancier jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’OPH SILENE de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Madame [Y] [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 novembre 2023.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 14 MAI 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

S. MEYER DE LA PROTECTION

E. HAMON