TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

C.S 40263

[Localité 6]

N° RG 25/00661 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FR7D

Minute :

JUGEMENT

DU 13 AOUT 2025

AFFAIRE :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

C/

[F] [N]

Copies certifiées conformes

— M^e GOURVENNEC

— M. [N]

— Sous-Préfecture

Copie exécutoire

M^e GOURVENNEC

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEUR :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Lionel GOURVENNEC de la SCP BIARD & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEUR :

Monsieur [F] [N]

demeurant Chez Monsieur et Madame [N] – [Adresse 2]

comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

CADRE GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 7 mai 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 août 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 octobre 2023, la SA [Adresse 8] a donné à bail à Monsieur [F] [N] un local à usage d’habitation et ses annexes situés au [Adresse 5], moyennant un loyer révisable et total de 490,68 €, provision sur charge incluse.

Une situation d’impayés de loyers a été signalée auprès de la CCAPEX de [Localité 9]-Atlantique le 12 décembre 2024 par le bailleur.

Par actes de commissaire de justice le bailleur a fait délivrer à Monsieur [F] [N], le 29 juillet 2024, un premier commandement de payer les loyers à hauteur de 2.140,80 €, puis le 5 décembre 2024, un second commandement de payer à hauteur de 1.558,60 € en visant la clause résolutoire.

Par acte du 19 février 2025, la SA [Adresse 8] a fait assigner Monsieur [F] [N] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir constater la résiliation du bail et voir ordonner son expulsion du logement.

Par courrier reçu par le bailleur le 3 mars 2025, Monsieur [F] [N] a indiqué avoir quitté le logement. Par un second courrier, reçu par le bailleur le 17 mars 2025, il a précisé avoir perdu son emploi et a sollicité en conséquence une réduction de son préavis à un mois. Par courrier du 20 mars 2025, le bailleur a donné son accord sur la réduction du préavis, à effet du 3 avril 2025.

A l’audience du 7 mai 2025, où l’affaire a été retenue, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, représentée par son conseil, se référant à ses écritures, a indiqué se désister de ses demandes tendant à voir prononcer l’expulsion du locataire, ce dernier ayant quitté le logement le 2 avril 2025. Elle a toutefois maintenu ses autres demandes aux fins de voir condamner Monsieur [F] [N] au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 2.324,71 € au titre de sa dette locative une fois déduit le dépôt de garantie au 7 avril 2025, avec intérêt au taux légal sur la somme de 1.558,60 € à compter du 5 décembre 2024, date du commandement de payer ;

* la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer.

Monsieur [F] [N], comparant en personne, n’a pas contesté l’existence, ni le montant de la dette locative, y compris le montant des réparations locatives. Il a indiqué avoir quitté le logement et être sans domicile fixe. Il a précisé être sans emploi et percevoir 800 € d’aides au retour à l’emploi. Il a déclaré avoir deux enfants et être en capacité de verser environ 100 € pendant 24 mois, afin d’apurer la dette locative.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du tribunal le 14 mars 2025. Les éléments d’information concernant la situation de Monsieur [F] [N] ont pu être contradictoirement débattus à l’audience.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 13 août 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’action de la SA [Adresse 8] en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 9]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 20 février 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée le le 12 décembre 2024 et l’assignation délivrée le 19 février 2025,, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur les sommes dues

Il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 07 a) de la loi du 6 juillet 1989 applicable en matière de bail d’habitation, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le décret n°87-712 du 26 octobre 1987 détermine la répartition des charges entre bailleur et locataire.

Par ailleurs, il résulte de l’article 1353 du Code civil que celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Il appartient donc au locataire, qui s’estime libéré de son obligation contractuelle de paiement de sa dette locative, de démontrer que le décompte fourni est incomplet.

Le décompte locatif produit n’appelant aucune critique et la dette n’étant pas contestée, Monsieur [F] [N] sera condamné à payer à la SA [Adresse 8] la somme de 2.314,32 € arrêtée au 7 avril 2025.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice, qui sont à inclure dans les dépens, et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. […] La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

En l’espèce, Monsieur [F] [N] a sollicité l’octroi de délais de paiement et a actualisé sa situation financière et sociale.

Au regard de cette situation, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [F] [N] selon les modalités édictées au présent dispositif.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [N] au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont notamment le coût des commandements délivrés les 29 juillet 2024 et 5 décembre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [F] [N] à payer à la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES la somme de 2.314,32 € au titre de sa dette locative arrêtée au 7 avril 2025, concernant le logement et ses annexes situés [Adresse 4] [Localité 1], avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à Monsieur [F] [N] à un délai de grâce de 24 mois pour se libérer de sa dette locative par paiements mensuels et successifs de 90 €, la 24ème mensualité devant en outre solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, l’intégralité de la dette deviendra exigible de plein droit, huit jours après une mise en demeure de payer restée infructueuse ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE la SA [Adresse 8] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [F] [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer délivrés les 29 juillet 2024 et 5 décembre 2024.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 13 AOÛT 2025

LE CADRE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

S. MEYER DE LA PROTECTION

E. HAMON