10 Mars 2026

N° RG 25/00515 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FYAV

Ord n°

[B] [O] [T] pacsée [Q], [O] [B] [Q]

c/

S.A.S. SOCIÉTÉ SUEZ EAU FRANCE, [G] [N], [D] [F], [C] [R], [L] [J] [P] époux [A], [J] [L] [A] épouse [P], S.C.I. SCI [W] [E] [Z], S.E.L.A.R.L. SELARL ENTRE LOIRE ET VILAINE NOTAIRES, S.A.R.L. SARL CARAT TRANSACTIONS

Le :

Exécutoire à :

M^e Véronique BAILLEUX

Copies conformes à :

M^e Véronique BAILLEUX

la SELARL EFFICIA

M^e Amélie FERNANDEZ

M^e Jennifer LABARRE

la SELARL MGA

la SELARL POLYTHETIS

la SELARL SELARL KERGALL

Régie

Expertises

TRIBUNAL JUDICIAIRE [W] SAINT-NAZAIRE

ORDONNANCE [W] RÉFÉRÉ

du 10 Mars 2026

DEMANDEURS

Madame [B] [O] [T] pacsée [Q]

née le 12 Décembre 2000 à [Localité 1] (44), demeurant [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]

Monsieur [O] [B] [Q]

né le 28 Octobre 1997 à [Localité 3] (44), demeurant [Adresse 3]

Tous deux rep/assistant : M^e Véronique BAILLEUX, avocat au barreau de NANTES

DEFENDEURS

S.A.S. SOCIÉTÉ SUEZ EAU FRANCE

RCS [Localité 4] 410 034 607 dont le siège social est situé [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Sophie LABARRE de la SELARL MGA, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

Monsieur [G] [N]

demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : M^e Amélie FERNANDEZ, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Madame [D] [F]

demeurant [Adresse 6]

Rep/assistant : M^e Amélie FERNANDEZ, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Monsieur [C] [R]

demeurant [Adresse 7]

Rep/assistant : M^e Jennifer LABARRE, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [L] [J] [P] époux [A]

né le 07 Février 1951 à [Localité 5] (92), demeurant [Adresse 8]

Rep/assistant : Maître Sabrina KERGALL de la SELARL SELARL KERGALL, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

Madame [J] [L] [A] épouse [P]

née le 23 Mai 1949 à [Localité 6] (44),demeurant [Adresse 9]

Rep/assistant : Maître Sabrina KERGALL de la SELARL SELARL KERGALL, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

S.C.I. SCI [W] [E] [Z]

RCS [Localité 7] 483 346 086 dont le siège social est situé [Adresse 10]

Rep/assistant : Maître Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL de la SELARL POLYTHETIS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

S.E.L.A.R.L. SELARL ENTRE LOIRE ET VILAINE NOTAIRES

RCS [Localité 7] 853 073 774 dont le siège social est situé [Adresse 11]

Rep/assistant : Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES

S.A.R.L. SARL CARAT TRANSACTIONS

RCS [Localité 7] 499 369 858 dont le siège social est situé [Adresse 12]

Rep/assistant : Maître Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL de la SELARL POLYTHETIS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

LE PRÉSIDENT, JUGE DES RÉFÉRÉS : Stéphane BENMIMOUNE

LE GREFFIER : Julie ORINEL

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Février 2026

ORDONNANCE : Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats.

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES

Le 30 août 2005, la SCI [E] [Z] a acquis une ancienne longère située [Adresse 13] à [B] (44260), qu’elle a ensuite divisée en trois parties, entièrement rénovées, en séparant le commerce de deux nouvelles maisons à usage d’habitation. Celle située sur la parcelle cadastrée Section ZO n°[Cadastre 1], sise [Adresse 14], est la propriété de M. [G] [N] et Mme [D] [F]. La partie ouest, correspondant à l’ancien commerce, située [Adresse 15], cadastrée [O] n°[Cadastre 2] a été vendue à M. [C] [R].

Une promesse synallagmatique de vente, établie par la S.A.R.L CARAT TRANSACTIONS, exploitant une agence immobilière, a été conclue, le 10 février 2023, entre M. [O] [Q] et Mme [B] [T], d’une part, et M. [C] [R], d’autre part, portant sur la parcelle précitée.

L’acte authentique de vente a été reçu le 11 avril 2023 par Maître [X] [H], notaire associé de la S.E.L.A.R.L ENTRE LOIRE ET VILAINE NOTAIRES, en son office à [Localité 8].

Mme [J] [A] épouse [P] et M. [L] [P], sont propriétaires d’un bien immobilier sis [Adresse 16] à [Localité 9] cadastré [T] ZO n°[Cadastre 3], parcelle jouxtant la propriété de M. [Q] et de Mme [T].

A la suite de différents engorgements et dégâts des eaux subis par Mme [T] et M. [Q], la S.A.S SUEZ EAU FRANCE, qui avait procédé à un contrôle du raccordement avant la vente, a établi le 4 juillet 2025, un rapport mettant en exergue une non-conformité du réseau d’assainissement.

Par lettre recommandé avec accusé de réception du 9 septembre 2025, M. et Mme [P] ont informé Mme [T] et M. [Q] qu’ils avaient découvert lors d’un contrôle de leur réseau d’assainissement que les canalisations d’eaux usées du bien appartenant à ces derniers se déversaient sur leur terrain sans leur accord et demandaient à ceux-ci de procéder à son retrait sans délai.

Mme [T] et M. [Q] ont mandaté M. [V], expert en bâtiment, qui a déposé un rapport le 26 novembre 2025 relatif à l’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice du 9, 11 décembre 2025, Mme [T] et M. [Q], ont fait assigner M. [C] [R], M. et Mme [P], la S.C.I [E] [Z], la S.A.R.L CARAT TRANSACTIONS, la S.A.S SUEZ EAU France, la S.E.L.A.R.L ENTRE LOIRE ET VILAINE NOTAIRE, M. [N] et Mme [F], devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Le dossier a été évoqué à l’audience du 3 février 2026, au cours de laquelle Mme [T] et M. [Q] sollicitent, aux termes de leurs dernières conclusions notifiées et auxquelles ils se sont expressément référés, que le juge des référés :

Désigne un expert judiciaire ;Dise qu’en cas de besoin et pour procéder aux travaux estimés indispensables par l’expert M. [Q] et Mme [T] pourront faire passer sur les propriétés voisines notamment les parcelles cadastrées ZO [Cadastre 3] et ZO [Cadastre 1] ses architectes, entrepreneurs et, qu’en cas de difficultés il en sera référé à nouveau ; A titre principal, rejeter la demande de complément de la mission expertale de Mme et M. [P] ;A titre subsidiaire, dire que les frais et honoraires de l’expert relatifs à cette demande seront mis à leur charge avancée en leur qualité de demandeurs reconventionnels ; Réserver toute autres demandes, notamment indemnitaires ;Juger mal fondée la demande de Mme et M. [P] de condamner sous astreinte de 1.000 par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance Mme [T] et M. [Q] à cesser de déverser leurs eaux usées sur la parcelle de ces derniers ; Juger mal fondée la demande de Mme et M. [P] formée au titre de l’article 700 de Mme [T] et M. [Q] ; Condamner in solidum la S.A.R.L CARAT TRANSACTIONS, la S.E.L.A.R.L ENTRE LOIRE ET VILAINE NOTAIRE, Mme et M. [P], la S.A.S SUEZ EAU France et M. [R] au paiement chacun de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner in solidum les mêmes, aux entiers dépens de la présente instance, incluant les frais et honoraires de Monsieur [V], expert, ainsi que les frais et honoraires de Me [S], commissaire de justice.

Pour fonder leur demande d’expertise, ils font valoir que l’expert technique qu’ils ont mandaté a constaté plusieurs malfaçons portant sur l’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales constitutives de vices cachés ; relevé que la canalisation principale collectant les eaux usées de la cuisine traverse de manière souterraine la parcelle n°[Cadastre 3] avant de rejoindre le collecteur et que ces malfaçons correspondent à la réalisation des travaux de division réalisés par la SCI [W] [E] [Z]. Ils ajoutent que le compromis de vente comme l’acte authentique de vente ne font aucunement mention de l’existence d’une servitude de tréfonds ou de canalisation. Ils soulignent que les malfaçons et non-conformités relevées entraînent des engorgements chroniques et des refoulements au niveau des équipements empêchant l’usage normal et continu des équipements de cuisine et que l’absence de servitude sur les parcelles voisines entraînent une insécurité juridique.

Ils s’opposent à la demande de complément de mission formée notamment par M. et Mme [P] soutenant que ceux-ci ne justifient d’aucun motif légitime alors qu’ils sont à l’origine de la destruction de la canalisation des eaux usées avec une mini-pelle et l’ont ensuite bouchée nonobstant leur proposition de faire intervenir un professionnel. Ils précisent que l’acte de vente de leurs voisins fait état de l’existence d’un puit mitoyen, dont ils n’ont jamais été informés de l’existence, qui pourrait être à l’origine de la pollution alléguée du terrain de ces derniers.

S’agissant des demandes reconventionnelles formées à leur encontre, ils s’opposent à la demande présentée par M. et Mme [P] tendant à leur voir enjoindre de ne plus déverser leurs eaux usées sur leur parcelle estimant que la preuve de la pollution alléguée n’est pas rapportée et qu’une telle demande contrevient au principe de loyauté procédurale.

Par leurs écritures notifiées et auxquelles ils se sont expressément référés à l’audience, Mme et M. [P] émettent toutes protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise judiciaire. En outre, ils demandent au juge des référés de :

Débouter M. [Q] et Mme [T] de toutes leurs demandes dirigées à leur encontre et de compléter la mission de l’expert en ce qu’il devra : analyser les terres de leur parcelle,déterminer, à cette suite, la nature de la pollution des sols, son origine et ses conséquences, la date de son apparition, les moyens à mettre en œuvre pour y remédier, chiffrer le coût de la dépollution du sol et sous-sol, dire si cette pollution rend l’immeuble impropre à sa destination et à qui elle est imputable ; Condamner M. [Q] et Mme. [T], sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, à intervenir, à cesser de déverser leurs eaux usées sur leur parcelle.

A l’appui de leurs demandes, ils soutiennent justifier d’un motif légitime à ce que la mission de l’expert soit complétée afin qu’il puisse donner son avis sur la pollution du terrain dont ils sont victimes en raison du déversement des eaux usées des demandeurs sur sa propriété. En outre, ils estiment que ces derniers sont à l’origine d’un trouble manifestement illicite sur leur terrain qui doit cesser, soulignant que les eaux usées des demandeurs ressortent par une évacuation posée sur leur terrain. En revanche, n’étant pas à l’origine du trouble des demandeurs, la demande de la S.C.I [W] [E] [Z] et de la S.A.R.L CARAT TRANSACTIONS, dont ils contestent l’intérêt à agir, de condamnation sous astreinte dirigée à leur encontre devra être rejetée.

Par ses écritures notifiées et auxquelles il s’est expressément référé à l’audience, M. [R] émet toutes protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise judiciaire et demande au juge des référés de condamner in solidum M. [Q] et Mme [T], M. et Mme [P], la S.C.I [E] [Z], la S.A.R.L CARAT TRANSACTIONS, la S.A.S SUEZ EAU France et la S.E.L.A.R.L LOIRE ET VILAINE NOTAIRE à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 et les entiers dépens.

M. [N] et Mme [F], aux termes de leurs dernières conclusions notifiées et auxquelles ils se sont expressément référés à l’audience, émettent toutes protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise judiciaire.

La S.A.S SUEZ EAU France, par ses dernières écritures notifiées et auxquelles elle s’est expressément référée à l’audience, émet également toutes protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise judiciaire et demande que les dépens et frais irrépétibles soient réservés.

La S.E.L.A.R.L ENTRE LOIRE ET VILAINE NOTAIRE, aux termes de ses dernières conclusions notifiées et auxquelles elle s’est expressément référée à l’audience, émet toutes protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise judiciaire et conclut au débouté des demandes formées à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.C.I [W] [E] [Z] et la S.A.R.L CARAT TRANSACTIONS, aux termes de leurs dernières conclusions notifiées et auxquelles elles se sont expressément référées à l’audience, émettent toutes protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise judiciaire. Elles demandent également au juge des référés de :

Confier à l’expert la mission de vérifier dans les titres si les fonds concernés (parcelles [Cadastre 4] [Cadastre 3], [Cadastre 2] et [Cadastre 1]) sont grevés les uns au profit des autres de servitudes d’écoulement des eaux et de canalisations, y compris celles qui auraient pu faire l’objet d’une prescription acquisitive ; Condamner in solidum Mme et M. [P], sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à faire procéder aux travaux de remise en fonctionnement des réseaux d’eaux usées et d’eaux pluviales de la maison [K] qui se trouvent en servitude sur sa parcelle cadastrée Section ZO n°[Cadastre 3] ; Condamner in solidum les mêmes à payer à la S.C.I [W] [E] [Z] et à la S.A.R.L CARAT TRANSACTIONS une indemnité de 2.000 euros chacune au titre des frais non-répétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens.

Contestant être intervenues sur les réseaux d’eaux usées et d’eaux pluviales enterrés à l’extérieur de l’ancienne longère et s’être contentées de se raccorder aux réseaux existants, elles demandent à ce que l’expert désigné vérifient dans les titres des trois parcelles concernées l’existence de servitude d’écoulement des eaux et de canalisations, y compris celles qui auraient fait l’objet d’une prescription acquisitive. Au soutien de leur prétention tendant à voir condamner M. et Mme [P], elles estiment avoir intérêt à agir afin que le préjudice des demandeurs soit limité et font valoir que ces derniers sont à l’origine du trouble illicite causé à Mme [T] et M. [Q], précisant que les réseaux en question sont très anciens et qu’ils fonctionnaient parfaitement avant l’intervention intempestive de M. et Mme [P].

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026, date de la présente ordonnance, par mise à disposition du greffe.

MOTIFS

— Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, Mme [T] et M. [Q] n’ont pas à démontrer l’existence de désordres ou fautes qu’ils invoquent puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir. Ils doivent seulement justifier d’éléments rendant crédibles leurs suppositions.

Aux termes du rapport d’expertise technique établi le 26 novembre 2025, M. [V], expert technique du bâtiment mandaté par les demandeurs, a constaté que « la conception du réseau principal collectant les eaux usées de la cuisine (évier, lave-vaisselle) est défectueuse. Il présente un sous-dimensionnement (diamètre de 40-42 mm insuffisant sur une longue distance), des changements de direction à 90 degrés qui favorisent les blocages, et une pente probablement insuffisante voire une contre-pente, provoquant des engorgements chroniques et des refoulements dans l’habitation ». Ce dernier estime que la propriété concernée est « affectée par une triple précarité juridique due à l’absence de servitudes légales pour le passage des canalisations ». Il conclut que les désordres constatés sur cette propriété relèvent, à son sens, de vices cachés majeurs et multiples notamment « les anomalies constructives initiales relatives aux réseaux d’eaux usées et d’eaux pluviales et l’absence de servitudes d’égout pour les réseaux individuels et l’existence d’une canalisation générale non actée traversant de nombreuses parcelles adjacentes ».

Le dysfonctionnement de l’écoulement des eaux usées est également constaté par le commissaire de justice qui a dressé un procès-verbal de constat en date du 25 novembre 2025, lequel relève que « le pourtour du tuyau de vidage est sale. Des eaux usées se sont déversées à l’aplomb, sous l’évier et sur le sol. Les requérants sont dans l’impossibilité d’utiliser leurs équipements électroménagers ».

Il importe peu à ce stade que ces éléments, qui rendent crédibles les suppositions des demandeurs, n’aient pas été contradictoirement débattus, la mesure d’instruction sollicitée ayant précisément pour objet de rendre les constatations de l’expert contradictoires.

Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, Mme [T] et M. [Q] disposent d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’ils allèguent, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec à l’encontre de leur vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés ainsi qu’à l’encontre de la SCI [W] [E] [Z], ancienne propriétaire des trois parcelles ayant donné lieu à division.

Les demandeurs justifient également d’un motif légitime à voir mener les opérations d’expertise au contradictoire du rédacteur de la promesse de vente, la SARL CARAT TRANSACTIONS, et du notaire rédacteur de l’acte authentique, la S.E.L.A.R.L ENTRE LOIRE ET VILAINE NOTAIRE, leur responsabilité civile respective étant susceptible d’être recherchée.

Il est également justifié d’attraire la SAS SUEZ EAU France aux opérations d’expertise dans la mesure où le contrôle des réseaux d’assainissement effectué préalablement à la vente s’est avéré erroné, ce qui est susceptible d’engager sa responsabilité civile à l’égard des demandeurs.

Enfin, il est nécessaire que les opérations d’expertise soient menées au contradictoire des voisins des demandeurs directement concernés par les problèmes liés aux raccordements aux réseaux d’assainissement, M. et Mme [P] d’une part, et M. [N] et Mme [F], d’autre part.

La mission confiée à l’expert devra comprendre l’analyse des sols de la parcelle appartenant à M. et Mme [P] et l’appréciation des conséquences du pollution qui pourraient en résulter dès lors qu’il ressort des pièces versées aux débats que des eaux usées provenant de la propriété des demandeurs se déversent sur la propriété de ces derniers, étant rappelé que la teneur et l’imputabilité de ce désordre relève de la seule appréciation du juge du fond.

En outre, si la caractérisation d’une servitude, qui est une notion juridique, relève de l’appréciation du juge du fond, il apparaît pertinent, afin d’éclairer ce dernier s’il était saisi d’une telle demande, de confier à l’expert désigné la mission de donner son avis technique sur les raccordements aux réseaux existants, sur leur ancienneté, notamment en s’appuyant sur la lecture des actes notariés, et sur une éventuelle situation d’enclavement.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de Mme [T] et M. [Q] le paiement de la provision initiale, étant toutefois précisé que le coût de l’analyse des sols et de la pollution pouvant en résulter, laquelle nécessitera la désignation d’un sapiteur, sera mise à la charge de M. et Mme [P] lorsqu’une demande de provision complémentaire sera présentée par l’expert judiciaire au juge chargé du contrôle des expertises.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande d’injonction formée par la SCI [W] [E] [Z] et la SARL CARAT TRANSACTIONS :

La S.C.I [W] [E] [Z] et la S.A.R.L CARAT TRANSACTIONS demandent la condamnation sous astreinte de M. et Mme [P] à procéder aux travaux de remise en fonctionnement des réseaux d’eaux usées et d’eaux pluviales de la maison des demandeurs afin de faire cesser le trouble manifestement illicite qu’ils ont provoqué par leur intervention sur la propriété des demandeurs.

M. et Mme [P] leur opposent leur absence d’intérêt à agir.

S’il est acquis que la S.C.I [W] [E] [Z] et la S.A.R.L CARAT TRANSACTIONS justifie d’un intérêt à agir au regard de l’engagement éventuel de leur responsabilité civile, elles n’ont en revanche pas qualité à agir, alors qu’elles ne sont ni propriétaires ni possesseurs ou locataires de la parcelle appartenant aux demandeurs, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile pour faire cesser un trouble manifestement illicite causés aux seuls demandeurs, qui ne forment pas une telle demande.

Partant, la S.C.I [W] [E] [Z] et la S.A.R.L CARAT TRANSACTIONS seront déclarées irrecevables en leurs demandes.

Sur la demande reconventionnelle formée par M. et Mme [P] :

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés l’imminence d’un dommage, d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines, un dommage purement éventuel ne pouvant être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés.

Il ressort de l’ensembles des pièces versées aux débats que des canalisations d’eaux usées provenant de la propriété des demandeurs passent sur le terrain de M. et Mme [P] et que l’une de ces canalisations a été endommagée alors que ces derniers ont entrepris des travaux sur leur terrain.

Pour autant, dans la mesure où il est possible que l’existence de ces canalisations soit ancienne et que leur usage paisible le soit tout autant, ce qui serait susceptible, au regard de la configuration des lieux, de caractériser l’acquisition d’une servitude, de sorte que le seul fait que les eaux usées provenant de la propriété des demandeurs se déversent sur celle de M. et Mme [P] ne suffit pas à caractériser l’existence d’un trouble manifestement illicite au sens des dispositions précitées.

Il apparaît essentiel d’attendre les premières constatations de l’expert lequel pourra, le cas échéant, ordonner la réalisation de travaux temporaires permettant d’assurer un fonctionnement des réseaux d’assainissement sécurisant pour l’ensemble des parties, dans l’attente de la résolution du litige au fond.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens : en effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

A la lumière de ce qui précède, l’expertise étant ordonnée à la demande et dans l’intérêt de Mme [T] et M. [Q], pour leur permettre ultérieurement et éventuellement d’engager une instance judiciaire, les dépens doivent provisoirement demeurer leur charge.

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs demandes respectives formées à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

Ordonnons une mesure d’expertise,

Désignons pour y procéder :

M. [U] [I]

[Adresse 17]

[Localité 10]

expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de [Localité 11], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

— Décrire les lieux et canalisation, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis et plans des réseaux d’eaux usées et pluviales des parcelles situées au [Adresse 18] à [Localité 12], cadastrées Section ZO n° [Cadastre 3], [Cadastre 2] et [Cadastre 1] ;

— Préciser si les parcelles ci-avant sont, notamment en vertu d’un titre, raccordées à un réseau d’assainissement, quel qu’il soit, pour l’évacuation de leurs eaux usées et des eaux pluviales ; dans la négative, fournir tous éléments permettant de déterminer si ces parcelles sont enclavées pour l’évacuation de leurs eaux usées et pluviales ou non ; Donner son avis sur l’ancienneté des raccordements existants et sur leur conformité à la réglementation en vigueur ;

— Donner son avis sur le point de savoir si le raccordement de la parcelle ZO [Cadastre 2] dont M. [Q] et Mme [T] sont propriétaires à un réseau d’assainissement public est obligatoire et dans l’affirmative, décrire les possibilités de raccordement de cette parcelle au réseau d’assainissement public précisant, notamment eu égard aux dispositions de l’article 683 du code civil, les avantages et inconvénients de chacune des possibilités sur un plan technique et administratif, ainsi que leur coût ;

— Donner son avis sur la nature mitoyenne du puit visé à l’acte de vente de M. et Mme [P] constitue un ouvrage mitoyen et solliciter tout document relatif aux éventuelles installations et ouvrages de forage ou de récupération des eaux de pluie ; donner son avis sur un éventuel lien technique entre l’utilisation de ce puit et le préjudice allégué par M. et Mme [P] ;

— Décrire les désordres et dommages subis par M. [Q] et Mme [T] en précisant leurs natures, leurs origines et dates, leur étendue, leurs effets et causes ainsi que ceux de même nature ou autres qui pourraient apparaître au cours de l’expertise et en indiquant dans tous les cas, s’ils sont de nature à les rendre impropre à la destination, leur conséquence sur l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, si les désordres affectent les éléments d’équipement en précisant leur gravité, leur caractère évolutif ou non ainsi que les risques en découlant ;

— donner tous éléments permettant de dire si les désordres étaient décelables par tout acquéreur normalement avisé ;

— donner tous éléments permettant de dire si le vendeur pouvait avoir connaissance des vices ou désordres lors de la vente ;

— à partir de devis d’entreprises fournis par les parties, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant la parcelle et sur le coût des travaux utiles ;

— donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

— Donner son avis sur l’existence d’une éventuelle pollution du terrain appartenant à M. et Mme [P], en procédant le cas échéant à une analyse des sols ; dans l’affirmative, en déterminer sa nature, son origine, sa date d’apparition et ses conséquences notamment dire si elle est de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination ;

— Donner son avis sur les moyens permettant d’y remédier et en chiffrer le coût à partir de devis fournis par les parties ;

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties;

Disons que dès l’acceptation de sa mission, l’expert devra nous faire savoir s’il accepte que lui soient adressés des messages et courriers par voie électronique et dans l’affirmative, invitons l’expert à nous préciser son adresse électronique ;

Invitons l’expert à adresser ses courriers au greffe et au magistrat en charge du suivi des expertises (sauf dépôt du rapport) par voie dématérialisée à l’adresse suivante : [Courriel 1] ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux, [Adresse 19] à [Localité 9] et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

. en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

. en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

. en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

. en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

. fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

. rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnu par l’expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Fixons à la somme de 4.000 euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par Mme [T] et M. [Q] à la régie du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire le 15 mai 2026 au plus tard ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 30 novembre 2026 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle de la mesure ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Rappelons aux parties les dispositions de l’article 2239 du code civil :

“La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée” ;

Déclarons la S.C.I [W] [E] [Z] et la S.A.R.L CARAT TRANSACTIONS irrecevables en leur demande d’injonction sous astreinte dirigée contre M. et Mme [P] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’injonction sous astreinte formée par M. et Mme [P] ;

Disons que les dépens resteront à la charge de Mme [T] et M. [Q];

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que :

1) le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l’expertise ;

2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier qui a assisté au prononcé.

Le greffier, Le président,

Julie ORINEL Stéphane BENMIMOUNE