TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 26/50586 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBVBA

N° : 2-CH

Assignation du :

23 Janvier 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 04 mai 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société SGM ATHENA, société par actions simplifiée

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Christofer CLAUDE, avocat au barreau de PARIS – #R0175

DEFENDERESSE

La société TEA [G] exerçant sous l’enseigne “18CTEA”, société par actions simplifiée

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Raphaël GONTARD, avocat au barreau de PARIS – #C1329

DÉBATS

A l’audience du 23 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 26 avril 2024, la société SGM Athena a consenti un bail commercial à la société Tea [G], portant sur un local situé au sein du centre commercial « [Adresse 3] » [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel principal de 60.000 euros HT/HC, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte du 3 octobre 2025, la société SGM Athena a fait délivrer à la société Tea [G] un commandement de payer la somme de 19.767,52 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société SGM Athena a, par acte du 23 janvier 2026, assigné la société Tea [G] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.

A l’audience du 23 mars 2026, aux termes de conclusions déposées et soutenues oralement, la société SGM Athena sollicite du juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse des locaux et de celle de tous occupants de son chef, et ce, avec si besoin est, de la force publique et d’un serrurier

— assortir l’exécution de quitter les lieux d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce, jusqu’au jour de la libération complète des lieux et de la remise des clés,

— juger que la société Tea [G] devra libérer les lieux dans le respect des prescriptions du bail en pareil cas,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble qu’il désignera ou dans tous autres lieux au choix de la société SGM Athena et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues,

En tout état de cause,

— condamner la société Tea [G] à payer à la société SGM Athena, à titre provisionnel, la somme de 39.358,14 euros selon décompte arrêté au 25 février 2026, au titre des loyers, charges et accessoires impayés, cette condamnation portant intérêts au taux légal en vigueur à la date d’exigibilité des sommes dues, majoré de 3 points,

— condamner la société Tea [G] à payer à la société SGM Athena, à titre provisionnel, la somme de 3.935 euros, à titre de pénalité telle que prévue à l’article 23.3 du bail et correspondant à 10% de la somme due en principal,

— condamner la société Tea [G] à payer à la société SGM Athena, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation à compter du 4 novembre 2025 et jusqu’à restitution et libération complète des locaux, indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme provisionnelle mensuelle de 7.500 euros HT outre les charges dues par mois,

— juger que le dépôt de garantie d’un montant de 15.000 euros restera acquis au bailleur et ce, conformément à l’article 23.4 du bail,

— condamner la société Tea [G] à payer à la société SGM Athena la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Tea [G] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 3 octobre 2025, soit la somme de 75,74 euros.

Aux termes de ses conclusions, soutenues et déposées à l’audience du 23 mars 2026, la partie défenderesse sollicite du juge des référés de :

A titre liminaire,

— se déclarer incompétent

A titre principal,

— prononcer la nullité du commandement de payer émis par la société SGM Athena en date du 3 octobre 2025, d’un montant de 19.843,26 euros

En conséquence,

— juger irrecevable, et en tout état de cause, mal fondé la société SGM Athena de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, en rappelant, si nécessaire, que le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire est tenu d’entretenir les parties communes du centre, accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée,

A titre subsidiaire,

— débouter la société SGM Athena de sa demande en acquisition de la clause résolutoire du bail commercial,

— débouter la société SGM Athena de sa demande en résiliation judiciaire du bail commercial,

A titre reconventionnel,

— constater que les manquements de la société SGM Athena envers la société Tea [G] sont manifestement fautifs,

— constater que la société Tea [G] a réglé la facture n°2066 des loyers et charges sur la période du 1er janvier au 31 mars 2026 pour un montant de 20.545,25 euros TTC,

— suspendre, en tout état de cause, les effets de la résiliation du contrat,

— ordonner la consignation des loyers, soit la somme de 39.358,14 euros TTC, dans l’attente que la société SGM Athena satisfasse à ses obligations essentielles au titre du bail, sinon, à défaut accorder des délais de paiement à la société Tea [G] dans la limite de deux ans, pour régler à la société SGM Athena la somme de 39.358,14 euros TTC,

— débouter la société SGM Athena de toutes ses autres demandes, plus amples ou contraires formulées contre la société Tea [G],

— prendre acte que la société Tea [G] se réserve la faculté de se pourvoir au fond compte tenu des manquements contractuels de la société SGM Athena, ce dont elle entend se prévaloir compte tenu des préjudices qu’elle subit,

— condamner la société SGM Athena à payer à la société Tea [G] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Tea [G] aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS

Sur la compétence

L’article 48 du code de procédure civile dispose que :

« Toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu’elle n’ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu’elle n’ait été spécifiée de façon très apparente dans l’engagement de la partie à qui elle est opposée ».

L’article R.145-23 du code de commerce, applicable à la compétence territoriale des baux commerciaux, dispose que :

« Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble ».

Par ailleurs, l’article 25.3 du Bail (« Compétence juridictionnelle ») dispose que : « Pour tous litiges relatifs aux présentes les Parties donnent compétence au Tribunal Judiciaire de Paris nonobstant les cas de pluralité de défendeurs ou d’appel en garantie ».

De même, l’article 23.1 du Bail (« Clause résolutoire ») précise que « Compétence est en tant que besoin attribuée au Juge des référés du Tribunal Judiciaire de Paris pour constater le manquement, le jeu de la présente clause et prescrire l’expulsion du Preneur ».

Le tribunal judiciaire de Paris est compétent pour connaître du présent litige par l’effet de l’article 25.3 du bail attribuant compétence aux tribunaux de Paris en cas de litige, la clause étant stipulée de manière apparente, sous un intitulé spécifique, apparaissant dans le sommaire du bail, et réitérée dans la clause résolutoire du bail à l’article 23.1.

L’exception d’incompétence soulevée sera donc rejetée et il y a lieu de se déclarer compétent pour connaître du présent litige.

Sur la demande principale de nullité du commandement de payer

La société Tea [G] sollicite la nullité du commandement de payer.

Il convient de rappeler que se prononcer sur la nullité du commandement de payer excède le pouvoir du juge des référés qui ne peut que constater, le cas échéant, l’existence de contestations sérieuses affectant la régularité du commandement de payer.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande principale formulée par la société Tea [G].

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

A titre liminaire, il convient de relever que, contrairement aux développements du preneur, le bailleur ne sollicite nullement le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, qui en tout état de cause ne relève pas des pouvoirs du juge des référés mais uniquement le constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré au locataire le 3 octobre 2025 à hauteur de la somme de 19.767,52 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que le locataire ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont donc réunies au 4 novembre 2025.

Le défendeur s’oppose à la demande d’acquisition de la clause résolutoire en soutenant la nullité du commandement de payer. Il fait valoir, que le commandement de payer ne lui a jamais été délivré en personne et qu’aucun avis de passage n’a été déposé dans la boîte aux lettres de son lieu de domiciliation l’empêchant d’en prendre connaissance.

Il résulte des pièces versées aux débats, notamment de l’article 25.2 du contrat de bail, que le preneur fait élection de son domicile à son siège social, à savoir [Adresse 2] à [Localité 5]. Or, il ressort des mentions de l’acte que le commissaire de justice s’est présenté à ladite adresse, et en l’absence de toute personne habilitée à recevoir l’acte, a procédé à une signification par remise à l’étude. Les mentions portées par le commissaire de justice dans l’acte de signification font foi jusqu’à inscription de faux et valent preuve de l’accomplissement des diligences requises, notamment quant au dépôt d’un avis de passage.

Dès lors, en l’absence d’éléments susceptibles de remettre en cause la régularité de la signification il convient d’écarter le moyen tiré de la nullité du commandement de payer, qui ne constitue pas une contestation sérieuse au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Les conditions du constat de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de défendeur et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux, sans que le prononcé d’une astreinte ne soit nécessaire, le concours de la force publique permettant d’assurer l’exécution de la décision.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 4 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, sans qu’il n’y ait lieu à majoration, la clause stipulée au bail en ce sens étant une clause pénale dont l’application ne relève pas des pouvoirs du juge des référés.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers et charges d’un montant total de 39.358,14 euros, selon décompte arrêté au 25 février 2026.

La défenderesse soutient que, la bailleresse aurait manqué à son obligation de délivrance conforme et d’entretien des locaux, invoquant divers désordres, de nature selon elle, à justifier la suspension de son obligation de paiement des loyers par l’exception d’inexécution et justifiant également que soit ordonnée la consignation des loyers.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1719 du code civil rappelle que le « bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n°22-15.923, publié) ou que le locataire se soit trouvé dans l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail (CA [Localité 6]-9-2019 n°17/10880 ; CA [Localité 7] 9-4-2024 n°23/00928).

En l’espèce, s’agissant des manquements allégués à l’obligation de délivrance conforme et d’entretien, les pièces produites aux débats ne permettent pas d’établir avec l’évidence requise en référé que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés ou que le locataire se soit trouvé dans l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail. En effet, les constats de commissaires de justice illustrent plusieurs dysfonctionnements et défaut d’entretien des parties communes par le bailleur mais en aucun cas une impossibilité totale d’exploiter.

Ces éléments ne sauraient donc suffire à caractériser une exception d’inexécution de nature à faire obstacle à l’obligation de paiement des loyers, ni ne peuvent justifier que soit ordonné la consignation des loyers.

En conséquence, les moyens invoqués ne révèlent aucune contestation sérieuse, de sorte qu’il sera fait droit à la demande de provision et que la demande de consignation des loyers sera rejetée.

En revanche, la provision sollicitée au titre de la clause pénale d’un montant de 3.935 euros sera rejetée, l’article 23.3 du bail s’analysant comme une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil et ne relevant pas dès lors des pouvoirs du juge des référés. Pour les mêmes raisons, l’article 23.4 du bail stipulant que le dépôt de garantie demeure acquis au bailleur à titre d’indemnisation s’analyse comme une clause pénale et la demande formée en ce sens est rejetée dès lors qu’elle ne relève pas des pouvoirs du juge des référés.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 145-41 alinéa 2 du Code de commerce dispose :

« Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge».

Aux termes des dispositions de l’article 1343-5 alinéa 1 er du code civil :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues».

Le défendeur sollicite également, à titre subsidiaire, l’octroi de délai de paiement.

Au regard du règlement récent d’un montant substantiel de 20 545,25 euros et des difficultés rencontrées par le preneur dans son exploitation, il y a lieu de l’autoriser à régler la somme restant due dans un délai de 24 mois, emportant suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions du dispositif de la présente décision.

Sur les frais et dépens

La société Tea [G] partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Elle sera par suite condamnée à payer à la demanderesse la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception d’incompétence soulevée ;

Nous déclarons compétent pour connaître du présent litige conformément à la clause attributive de compétence stipulée au contrat de bail ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer du 3 octobre 2025 ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies à la date du 3 novembre 2025 à 24h00 ;

Condamnons la société Tea [G] à payer à la société SGM Athena la somme provisionnelle de 39.358,14 euros, à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation arrêté au 25 février 2026, et portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorisons la société Tea [G] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités équivalentes, la dernière mensualité comprenant le solde restant dû et étant majorée des intérêts, la première devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant le mois de signification de la décision, et les suivantes avant le 5 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société Tea [G] se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance :

La totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;La clause résolutoire reprendra son plein effet ;Faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société Tea [G] et de tous occupants de son chef du local n°34 au sein du centre commercial « [Adresse 3] » [Adresse 4] à [Localité 4], avec le concours de la force publique si nécessaire, sans qu’il n’y ait lieu au prononcé d’une astreinte ;Le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; La société Tea [G] sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la société SGM Athena une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ; Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons la société Tea [G] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 octobre 2025 ;

Condamnons la société Tea [G] à payer à la société SGM Athena la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 04 mai 2026

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN