TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [X] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Nicolas VENNER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06188 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHVP

N° MINUTE :

9/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 23 décembre 2025

DEMANDERESSES

Le Cabinet PIERRE [Localité 5] (exploitant sous l’enseigne CITYA [Localité 5] IMMOBILIER) dont le siège social est situé [Adresse 3] ,représentant de l’indivision [G], prise en la personne de Madame [H] [G] épouse [M], de Monsieur [X] [G] et de [O] [G] épouse [U]

Madame [O] [G] épouse [U]

demeurant [Adresse 4]

représentés par AEVEN AVOCATS AARPI en la personne de Maître Nicolas VENNER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire A 480

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [G]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 octobre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 décembre 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 23 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06188 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHVP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 novembre 2010 Madame [F] [S] veuve [G] a consenti à son fils Monsieur [X] [G] un bail d’habitation sur des locaux situés [Adresse 1], deuxième étage à [Localité 7] incluant une cave pour loyer mensuel de 1 411,42 euros et 188,58 euros de provision sur charges.

Madame [F] [G] est décédée le 14 juillet 2013 laissant pour lui succéder ses trois enfants, Monsieur [X] [G], Madame [H] [G] épouse [M] et Madame [O] [G] épouse [U].

Par acte d’huissier de justice du 2 décembre 2020 Madame [O] [G] épouse [U], représentant l’indivision successorale, a fait signifier à Monsieur [X] [G] un commandement de payer la somme de 153 640,33 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause contractuelle insérée au bail.

Par jugement du 13 avril 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, saisi par Monsieur [X] [G], a prononcé la nullité du commandement de payer du 2 décembre 2020, mais cette décision a été infirmée par la cour d’appel de Paris par arrêt du 17 octobre 2024.

Par acte d’huissier de justice du 2 juin 2022 Madame [O] [G] épouse [U], représentant l’indivision successorale, a fait signifier à Monsieur [X] [G] un commandement de payer la somme de 188 247,47 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause contractuelle insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2025, le cabinet PIERRE [Localité 5], exerçant sous l’enseigne commerciale CITYA [Localité 5] IMMOBILIER, représentant de l’indivision successorale prise en la personne de Monsieur [X] [G], Madame [H] [G] épouse [M] et Madame [O] [G] épouse [U], d’une part, et Madame [O] [G] épouse [U], en sa qualité d’indivisaire de la succession, d’autre part, ont fait assigner Monsieur [X] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 2 février 2021 et subsidiairement au 2 août 2022,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [G] et de tous occupants de son chef avec en cas de besoin l’assistance du commissaire de police et de la force publique,

— condamner à titre provisionnel Monsieur [X] [G] à payer au cabinet PIERRE [Localité 5] et à Madame [O] [G] épouse [U] une indemnité d’occupation égale au double du loyer mensuel actuel quittancé, charges en sus, qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce à compter du 2 février 2021 et jusqu’à la complète restitution des lieux, vides de toute occupation et de tout objet mobilier,

— condamner à titre provisionnel Monsieur [X] [G] à payer au cabinet PIERREBONNEFOI et à Madame [O] [G] épouse [U] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, ainsi qu’aux frais engagés au titre des articles A 444-10 et suivants du code de commerce en cas d’exécution forcée de la décision à intervenir.

À l’audience du 28 octobre 2025, le cabinet PIERRE [Localité 5] et Madame [O] [G] épouse [U], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et ont indiqué que leur créance s’élevait à la somme totale de 259 187,23 euros selon décompte arrêté au 5 mai 2025. Ils ont été invités à actualiser leur créance mais n’ont produit aucun décompte dans le temps de délibéré.

Assigné à étude, Monsieur [X] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens des demandeurs à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 décembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 2 juin 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

À cet égard, l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de délivrance du commandement dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 18 novembre 2010 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 décembre 2020 pour la somme en principal de 153 640,33 euros. Ce commandement est valable ainsi que l’a jugé la cour d’appel de [Localité 6] par arrêt du 17 octobre 2024.

L’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, introduit par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi Alur, a instauré un délai de prescription de 3 ans pour toutes actions dérivant du contrat de bail débutant à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En application du texte précité, la prescription de l’action en paiement des différentes sommes dues au titre du contrat court à compter de la date à laquelle ces sommes deviennent exigibles.

Ainsi, le point de départ de la prescription de l’action en paiement des loyers impayés court à compter de chaque échéance de loyer.

Il ressort du commandement de payer délivré à Monsieur [X] [G] que sont réclamés des loyers et charges impayés depuis le 1er janvier 2015 avec une reprise de solde antérieur à cette date de 30 825,05 euros.

À la date du commandement de payer le 2 décembre 2020, les loyers et charges impayés avant le 2 décembre 2017 pour un montant total de 92 766,91 euros se trouvaient manifestement prescrits.

Les demandeurs ne justifient d’aucun acte, impossibilité d’agir résultant de la loi, convention ou encore force majeure ayant interrompu le délai de prescription.

Leur demande en paiement des loyers et charges échus avant le 2 décembre 2017 semble irrecevable comme étant prescrite.

Pour le reste, la créance de l’indivision successorale au moment de la délivrance du commandement de payer le 2 décembre 2020 n’était pas contestable pour un montant global de 60 873,42 euros.

Pour cette somme non sérieusement contestable, les causes du commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai de deux mois impartis. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont bien réunies à la date du 3 février 2021.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience (Monsieur [X] [G] a reconnu devant la cour d’appel « avoir cessé de payer les loyers tout le moins depuis fin 2023 »), les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il n’est pas justifié de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience et en tout état de cause, les bailleurs qui seuls comparaissent ne sollicitent pas la suspension des effets de la clause résolutoire. Dans ces conditions, il n’est pas possible au juge d’accorder au locataire des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Monsieur [X] [G] étant sans droit ni titre depuis le 4 février 2021, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande provisionnelle en paiement de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation.

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, les demandeurs sont donc fondés à solliciter une indemnité d’occupation correspondant à la valeur équitable des locaux pour la période durant laquelle les lieux ont été occupés sans droit ni titre.

Monsieur [X] [G] est incontestablement tenu au paiement d’une indemnité d’occupation quand bien même il cumule la qualité de propriétaire indivis et de locataire depuis le décès de sa mère.

En effet, l’arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 18 mars 2020 cité par le défendeur devant la cour d’appel de [Localité 6] ne peut trouver ici application, s’agissant d’une demande tendant au paiement par l’indivisaire occupant privativement le bien d’une indemnité d’occupation correspondant à la différence entre la valeur locative réelle du bien et le loyer acquitté par ce dernier.

L’article 7-1 précité de la loi du 6 juillet 1989 vise « toutes les actions dérivant d’un contrat de bail », ce qui est le cas de Monsieur [X] [G] qui s’est maintenu abusivement dans les lieux loués par sa mère.

Dès lors, l’assignation ayant été délivrée le 30 mai 2025, seules apparaissent exigibles de façon non sérieusement contestable, les indemnités d’occupation échues postérieurement au 30 mai 2022.

Les bailleurs demandent que cette indemnité d’occupation soit fixée au double du loyer mensuel actuel, charges en sus, ainsi que le prévoit l’article VIII du contrat de location, ce qui constitue une clause pénale au sens de l’article 1226 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, devenu l’article 1231-5 du même code

Toutefois, la loi du 6 août 2015 dite loi Macron a prévu dans son article 82 que « à compter de la date d’effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, les contrats des locations mentionnées au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée [locations à usage d’habitation qui constituent la résidence principale] sont régis par l’ensemble des dispositions de cette même loi en vigueur au jour du renouvellement ou de la reconduction, à l’exception de ses articles 3, 17 et 17-2, qui ne s’appliquent qu’aux nouveaux baux et aux baux faisant l’objet d’un renouvellement. »

Or, l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR, prévoit qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Le contrat de bail signé le 18 novembre 2010, à effet du 1er décembre suivant, pour une durée de trois ans a été reconduit tacitement le 1er décembre 2013 puis le 1er décembre 2016 pour une durée identique. Ainsi, les dispositions de la loi ALUR réputant non écrites les clauses pénales s’appliquent au contrat de bail du 18 novembre 2010, celui-ci ayant été renouvelé tacitement postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi.

Aussi, la clause pénale étant réputée non écrite, il n’y a pas lieu de l’appliquer.

Il convient en conséquence de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité ne peut être due à la fois au cabinet PIERRE [Localité 5], « représentant de l’indivision » (dont fait partie Madame [O] [G] épouse [U]) et à Madame [O] [G] épouse [U] « en sa qualité d’indivisaire de la succession ».

Elle sera versée au cabinet PIERRE [Localité 5] et reviendra à chacun des indivisaires, à proportion de la part de chacun d’eux dans l’indivision, et donc pour partie à Monsieur [X] [G].

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [G], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire des 2 décembre 2020 et 2 juin 2022, les frais d’assignation, de dénonciation à la préfecture et les frais de signification de la présente décision.

Le recours à l’exécution forcée étant encore à ce stade hypothétique, il n’y a lieu de mettre spécialement ses frais au demeurant non chiffrés à la charge du défendeur dans la présente décision.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 novembre 2010 entre Madame [F] [S] veuve [G] aux droits de laquelle viennent ses trois enfants Monsieur [X] [G], Madame [H] [G] épouse [M] et Madame [O] [G] épouse [U] d’une part et Monsieur [X] [G] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation (deuxième étage) et la cave situés [Adresse 1] à [Localité 7] sont réunies à la date du 3 février 2021,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [X] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, le cabinet PIERRE [Localité 5], exerçant sous l’enseigne commerciale CITYA [Localité 5] IMMOBILIER, représentant de l’indivision successorale prise en la personne de Monsieur [X] [G], Madame [H] [G] épouse [M] et Madame [O] [G] épouse [U] ou cette dernière, en sa qualité d’indivisaire de la succession dont dépend le logement, pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [X] [G] à verser au cabinet PIERRE [Localité 5], exerçant sous l’enseigne commerciale CITYA [Localité 5] IMMOBILIER, représentant de l’indivision successorale prise en la personne de Monsieur [X] [G], Madame [H] [G] épouse [M] et Madame [O] [G] épouse [U] ou, en cas de changement de mandataire, à son successeur, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance de juin 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

DISONS que cette indemnité d’occupation reviendra à chacun des indivisaires, à proportion de la part de chacun d’eux dans l’indivision,

CONDAMNONS Monsieur [X] [G] à verser au cabinet PIERRE [Localité 5], exerçant sous l’enseigne commerciale CITYA [Localité 5] IMMOBILIER, représentant de l’indivision successorale prise en la personne de Monsieur [X] [G], Madame [H] [G] épouse [M] et Madame [O] [G] épouse [U] une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Monsieur [X] [G] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président.