TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

MINUTE N°

DU : 08 Octobre 2025

N° RG 25/00168 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBGE4

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 08 OCTOBRE 2025

[E] [T], [R] [J] [T], intervenante volontaire, [L] [U] [T] épouse [K], intervenante volontaire, [F] [I] [T], intervenante volontaire

C/

LA COMMUNE DE CILAOS

DEMANDERESSES :

Madame [E] [T] épouse [C]

46 rue Ferblantier – Barrage 97422 SAINT PAUL

Madame [R] [J] [T], intervenante volontaire

304 bis rue des Flamboyants – 97430 LE TAMPON

Madame [L] [U] [T] épouse [K], intervenante volontaire

84 chemin de la Comète – 97400 SAINT DENIS

Madame [F] [I] [T], intervenante volontaire

6 rue des Emeraudes 97419 LA POSSESSION

Rep/assistant : M^e Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE :

LA COMMUNE DE CILAOS

66 rue du Père Boiteau – 97413 CILAOS

Rep/assistant : M^e Doriane DOMITILE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS

Juge des référés : Bertrand PAGES

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

Audience Publique du : 24 Septembre 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ

Ordonnance prononcée le 08 Octobre 2025 par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, et par mise à disposition au greffe par Bertrand PAGES, président, assisté de Wilson FONTAINE-BLAS, cadre greffier

Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à M^e Doriane DOMITILE

Copie certifiée conforme à la minute délivrée à M^e Laurent BENOITON

le :

EXPOSE DU LITIGE

Par bail professionnel sous seing privé du 13 août 2022, Mme [E] [T] [C] a donné à bail, pour une durée de six années à compter du 1er septembre 2022, à la Commune de CILAOS, un local « destiné à un usage professionnel exclusivement » sur un bien situé 2, ruelle des Capucines, 97413 Cilaos, moyennant un loyer mensuel de 350 euros avec une périodicité de paiement trimestrielle. La pépinière communale a été installée sur ce terrain. Elle indique être propriétaire de ce bien immobilier par héritage de M. [Z] [S] [T] et produit une attestation immobilière établie par notaire du 19 juin 2024, en ce sens.

Faisant suite à des impayés de loyer des 3ème et 4ème trimestres 2024, Mme [E] [T] [C] a signifié au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 février 2025 pour un montant de 793,36 euros au titre des loyers et charges impayés dont 93,36 euros au titre des frais de commandement.

Le commandement de payer ayant été infructueux, par acte de commissaire de justice délivré le 15 mai 2025, Mme [E] [T] [C] a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Pierre (Réunion) la commune de Cilaos aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer l’expulsion avec la force publique, condamner le preneur à la somme provisionnelle de 3.500 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er trimestre 2025 et 93,36 euros de frais, à une indemnité d’occupation trimestrielle de 350 euros à compter du 14 mars 2025 jusqu’à libération des lieux, juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et condamner les défendeurs à la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant les frais du commandement de payer.

Dans les dernières conclusions, se sont adjointes à la demanderesse Mme [R] [J] [T], Mme [L] [U] [T] épouse [K] et Mme [F] [I] [T], coindivisaires. Les demandes de provisions sont augmentées des impayés pour le 2ème trimestre 2025,avec une demande réévaluée à 4.993,36 euros et elle demande que le défendeur soit débouté de ses demandes reconventionnelles. Elle demande subsidiairement qu’un sursis à statuer soit ordonné dans l’attente de la décision du tribunal administratif.

En défense, la mairie de Cilaos conclut au rejet de l’ensemble des demandes et sollicite la condamnation de la demanderesse à lui verser une indemnité de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle expose principalement que si la commune ne nie pas avoir signé le bail commercial litigieux, elle a depuis incorporé le bien dans le domaine privé communal suivant délibération du 16 décembre 2024 confirmant rétroactivement un arrêté du 1er août 2024, en application des dispositions de l’article L. 1123-1 1° du code général de la propriété des personnes publiques, raison pour laquelle il ne lui appartenait pas de donner suite au commandement de payer. Elle considère que l’attestation notariale dressée le 19 juin 2024 ne lui serait pas opposable, par rapport à l’acquisition rétroactive de plein droit par la Commune de Cilaos de la parcelle cadastrée AI 353 qui serait selon elle un bien sans maître à compter du 19 juin 2007, dès lors qu’elle est postérieure au délai imparti aux successibles pour se manifester.

Elle soulève deux fins de non-recevoir tenant au défaut de qualité à agir des demanderesses puisque selon elle, le bien ne leur appartiendrait plus et qu’en application des dispositions de l’article 815-3 du code civil, elles n’auraient pas été autorisées à introduire la présente instance et ne représentent de surcroit que 4/7 des droits indivis. Sur le fonds, et pour les mêmes raisons, elle conclut à la contestation sérieuse et s’oppose pour cette raison au sursis à statuer.

En réponse, les demanderesses soulèvent le caractère illégal et illégitime de la décision d’incorporer la parcelle litigieuse dans le domaine privé de la commune de Cilaos puisque celle-ci connaissait l’existence de cette succession, pour avoir elle-même formalisé un contrat de bail le 13 août 2022 avec Madame [T] [C] « représentant la succession de Monsieur [T] [Z] [S] », mais la défenderesse avait également été rendue destinataire de l’attestation immobilière des héritiers comme l’attestent les échanges versés datés de septembre et octobre 2024 et l’expertise immobilière communiquée au maire pour l’achat de la parcelle en discussion.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens qu’ils contiennent.

Vu la mise en délibéré de cette affaire au 8 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les fins de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

L’article 30 du code de procédure civile dispose que l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée et, pour l’adversaire, de discuter le bienfondé de cette prétention.

L’article 31 du même code précise que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’ agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 117 du code de procédure civile dispose que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte : Le défaut de capacité d’ester en justice ; Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ; Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice. En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, le défaut de qualité à agir constitue une fin de non – recevoir.

En l’espèce, il convient de relever que l’assignation de Mme [E] [T] dans le cadre de la présente procédure a été faite, es qualité de représentant de la succession de [Z] [S] [T]. Par suite, 3 autres héritières de la même succession, Mme [R] [J] [T], Mme [L] [U] [T] épouse [K] et Mme [F] [I] [T] sont intervenus volontairement à la présente procédure.

En application de l’article 815-2 alinéa 1 du code civil : « Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence ».

Aux termes de l’article 815-3 du code civil, « Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité : 1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis; 2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ; 3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ; 4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial , industriel ou artisanal. Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut , les décisions prises sont inopposables à ces derniers. Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°' »

La constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail tend à sanctionner le non-respect par le preneur de son obligation essentielle au paiement des loyers et n’engage pas pour l’avenir les droits des indivisaires comme la conclusion, le renouvellement d’un bail commercial qui sont visés par l’article 815-3, 4°du code civil.

Il s’agit en revanche d’un acte d’administration nécessitant la majorité des deux tiers des indivisaires, condition qui n’apparait pas remplie au cas d’espèce puisque la demanderesse principale, puis les intervenants volontaires qui se sont ensuite jointes à l’action, ne représentent que 4/7 des parts indivises au regard de l’attestation immobilière du 19 juin 2024 produite aux débats.

Or, en matière d’action en justice portant sur l’administration et la disposition des biens indivis, le défaut de pouvoir des co- indivisaires constitue une irrégularité de fond dont les autres parties à l’instance peuvent se prévaloir, et qui est sanctionnée par l’irrecevabilité de l’action engagée par un seul des indivisaires en raison de son défaut de qualité à agir sans le consentement des autres.

Sans qu’il soit dès lors nécessaire d’examiner les autres prétentions, il convient en conséquence de faire droit à la fin de non-recevoir soulevée par la défenderesse et constater l’irrecevabilité de l’action engagée par les demanderesses.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La solution du litige conduit à condamner les demandeurs aux dépens. En outre, il n’apparaît pas inéquitable qu’ils soient condamnés à supporter, à concurrence de 1.500 euros, partie des frais non compris dans les dépens comprenant les coûts des commandements de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés.

Constatons l’irrecevabilité de l’action formée par les demandeurs par assignation du 15 mai 2025.

Condamnons in solidum Mme [E] [T] [C], Mme [R] [J] [T], Mme [L] [U] [T] épouse [K] et Mme [F] [I] [T] à payer à la COMMUNE DE CILAOS une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamnons in solidum Mme [E] [T] [C], Mme [R] [J] [T], Mme [L] [U] [T] épouse [K] et Mme [F] [I] [T] au paiement des dépens.

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par Bertrand Pages, président du tribunal, et par Wilson Fontaine-Blas, cadre greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES