N° RG 23/00280 – N° Portalis DB32-W-B7H-DAWBU – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 06 Février 2026

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 21] DE [Localité 17]

MINUTE N°

DU : 06 Février 2026

N° RG 23/00280 – N° Portalis DB32-W-B7H-DAWBU

NAC : 74D

Jugement rendu le 06 Février 2026

ENTRE :

Madame [L] [J]

demeurant [Adresse 5]

Monsieur [B] [J]

demeurant [Adresse 1]

Représentés par Maître Emeline K/BIDI, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

ET :

Monsieur [N] [X] [U] [J]

Madame [G] [Y] [D] épouse [J]

demeurant [Adresse 4]

Madame [R] [J]

demeurant [Adresse 7]

Représentés par Maître Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Maître [C] [V] [I] [O], notaire associé au sein de la SELAS LES NOTAIRES DU FRONT DE MER,

domicilié [Adresse 2]

Représenté par Maître Abdoul karim AMODE de la SELARL AMODE & ASSOCIES (SELARL), avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Barthélémy HENNUYER

Assesseur : Adeline CORROY

Assesseur : Chloé CHEREL BLOUIN

Magistrat rédacteur : Adeline CORROY

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 28 Août 2025 ayant fixé la date de dépôt des dossiers au 21 Novembre 2025 où l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au 06 Février 2026

JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort

______________________________________________________

Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à M^e Abdoul karim AMODE, M^e Georges-andré HOARAU, M^e Emeline K/BIDI

le :

N° RG 23/00280 – N° Portalis DB32-W-B7H-DAWBU – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 06 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte de donation partage reçu les 26 et 27 janvier 2016 par maître [C] [V] [M] [A], notaire à [Localité 21] (Réunion), M. [B] [J] a obtenu de son père, M. [N] [X] [U] [J], la pleine propriété de deux parcelles de terrain à bâtir situées sur la commune de [Localité 18] cadastrées section BI n° [Cadastre 12] et section BI n° [Cadastre 13].

Par acte de donation reçu le 15 juin 2017 par maître [C] [V] [M] [A], notaire à [Localité 21] (Réunion), M. [B] [J] a donné à sa fille, Mme [L] [J], la pleine propriété de la parcelle BI [Cadastre 12].

Les parcelles BI [Cadastre 12] et BI [Cadastre 13] sont contiguës de la parcelle BI [Cadastre 14] dont M. [N] [X] [U] [J] et à Mme [G] [Y] [D] épouse [J], sont usufruitiers et Mme [R] [J], nue-propriétaire.

Par ordonnance rendue le 25 novembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) a ordonné une expertise judiciaire et désigné pour y procéder M. [H] [F] lequel a déposé son rapport d’expertise le 19 mai 2021.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 20, 24 et 26 janvier 2023, M. [B] [J] et Mme [L] [J] ont fait assigner M. [N] [J], Mme [G] [J], Mme [R] [J] et maître [C] [V] [M] [A] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) aux fins de constitution d’une servitude de passage sur le fonds BI [Cadastre 14] et en responsabilité du notaire.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique, le 16 avril 2025, M. [B] [J] et Mme [L] [J] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 682, 684 et de l’ancien article 1382 du code civil, de :

— les juger recevables en leur action et bien fondés,

— autoriser la création d’une servitude de passage sur la parcelle cadastrée BI [Cadastre 14] sur la commune de [Localité 18] appartenant à M. [N] [J], usufruitier, Mme [G] [J], usufruitière et Mme [R] [J], nu-propriétaire au profit des fonds cadastrés BI [Cadastre 12] appartenant à Mme [L] [J] et BI [Cadastre 13] appartenant à M. [B] [J],

— juger que la servitude de passage sera créée selon l’assiette conformément au rapport d’expertise judiciaire de M. [H] [F] et au plan annexé :

* d’une largeur constante de 3,50 mètres le long des bornes ouest de la parcelle BI [Cadastre 14] sur une superficie totale de 683 mètres carrés

* d’une largeur constante de 3,50 mètres le long des bornes sud de la parcelle BI [Cadastre 12] sur une superficie totale de 82 mètres carrés

— les autoriser à engager les travaux nécessaires à la création de cette servitude de passage,

— les autoriser à bétonner la servitude de passage,

— débouter les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

Et à titre principal

— condamner solidairement M. [N] [J], Mme [G] [J] et Mme [R] [J] à leur payer la somme de 57 000 euros au titre des travaux d’aménagement de la servitude,

— juger n’y avoir lieu au versement d’une indemnité à M. [N] [J], Mme [G] [J] et Mme [R] [J],

— condamner maître [C] [V] [M] [A] à leur payer les sommes suivantes :

* 5 000 euros chacun au titre du préjudice moral

* 10 000 euros au titre des frais de procédure

* 3 428,56 euros au titre des frais d’expertise

A titre subsidiaire

— condamner maître [C] [V] [M] [A] à relever garantie des condamnations qui seraient mises à leur charge,

— condamner maître [C] [V] [M] [A] à leur payer la somme de 57 000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux d’aménagement de la servitude,

En tout état de cause

— condamner solidairement M. [N] [J], Mme [G] [J], Mme [R] [J] et maître [C] [V] [M] [A] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [N] [J], Mme [G] [J], Mme [R] [J] et maître [C] [V] [M] [A] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 3 428,56 euros.

A l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent que les fonds BI [Cadastre 12] et BI [Cadastre 13] ne disposent d’aucun accès à la voie publique de sorte que leurs fonds sont enclavés. Ils précisent que la [Adresse 19] est une voie privée non grevée d’une servitude de passage au profit de ces fonds.

En réponse aux consorts [J], ils indiquent que les parcelles sont constructibles et que Mme [L] [J] envisageait la construction d’une maison d’habitation sur sa parcelle mais que le projet n’a pu aboutir du fait de l’enclavement.

Ils exposent que les fonds BI n° [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14] formaient initialement un seul fonds desservi par l'[Adresse 15]. Ils indiquent que depuis la division cadastrale, les fonds BI [Cadastre 12] et BI [Cadastre 13] n’ont jamais disposé d’un accès légal à la voie publique puisqu’aucun accès à l'[Adresse 15] n’a été constitué et que la [Adresse 19] est une voie privée. Ils ajoutent que dans la mesure où l’enclavement de leurs fonds résulte de cette division cadastrale, la servitude de passage doit être constituée sur le fonds BI [Cadastre 14].

Ils ajoutent que M. [N] [J] ne rapporte pas la preuve de la tolérance de passage qu’il allègue sur la [Adresse 19] au profit des parcelles BI [Cadastre 12] et BI [Cadastre 13].

En réponse aux consorts [J], ils arguent que le chemin « l'[Adresse 16] » n’est pas une voie communale, mais une voie privée ouverte à la circulation publique et qu’aucune servitude légale de passage ne peut être constituée sur cette voie. Ils répondent également que M. [N] [J] ne rapporte pas la preuve des difficultés liées aux vols sur sa parcelle agricole et à l’écoulement des eaux pluviales qui justifieraient son refus à la création d’une servitude de passage bitumée. Ils ajoutent que l’expert a rappelé, en réponse aux dires de M. [N] [J], de la nécessité d’un passage bitumé.

Ils font valoir que l’enclavement des fonds BI [Cadastre 12] et BI [Cadastre 13] résulte de la faute de M. [N] [J] dès lors que ce dernier n’a prévu aucun passage pour relier les fonds à la voie publique et qu’il a délibérément omis d’informer M. [B] [J] de cet enclavement. Ils en concluent, en application de l’adage nemo auditur, que M. [N] [J], Mme [G] [J] et Mme [R] [J] doivent supporter le coût des travaux d’aménagement de la servitude et qu’ils ne peuvent prétendre au versement d’une indemnité.

Ils allèguent que les agissements de M. [N] [J] constituent un dol à l’origine de leurs préjudices dans la mesure où si M. [B] [J] avait eu connaissance de l’état d’enclave des fonds BI [Cadastre 12] et BI [Cadastre 13], il n’aurait pas accepté la donation.

Ils soutiennent que maître [C] [V] [M] [A] a commis une faute en ne procédant à aucune vérification sur la véracité des informations relatives à la rue des mimosas rapportées par M. [N] [J] et sur l’état d’enclave des fonds litigieux. Ils en concluent que maître [C] [V] [M] [A] a manqué à son obligation de conseil et d’information. Ils indiquent que cette faute a été préjudiciable dans la mesure où ils ont été contraints d’engager des procédures judiciaires longues et coûteuses.

Ils arguent qu’à la lecture des plans cadastraux, maître [C] [V] [M] [A] aurait dû s’apercevoir que la [Adresse 19] n’était pas une voie publique.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique, le 2 juin 2025, M. [N] [J], Mme [G] [J] et Mme [R] [J] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 682, 684, 697 et 698 du code civil de :

— constater que les parcelles BI [Cadastre 12] et [Cadastre 13] ne sont pas enclavées au sens de l’article 682 du code civil,

— déclarer M. [B] [J] et Mme [L] [J] irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes, et les en débouter,

— dire n’y avoir lieu à application de l’article 684 du code civil,

— dire qu’il appartiendra aux demandeurs de rechercher leur passage par application de l’article 682 du code civil et d’appeler en la cause les propriétaires concernés par le chemin le plus court et le moins dommageable,

Subsidiairement

— voire fixer l’assiette du passage par le nouveau tracé qu’ils proposent sur la parcelle BI [Cadastre 8] jusqu’à l'[Adresse 16],

— dire n’y avoir lieu dans ces conditions à indemnité à leur profit,

— dire que l’emprise à prendre sur la parcelle BI [Cadastre 8] sera d’une largeur de 3 mètres prenant effet de la voie publique jusqu’à l’entrée de la parcelle BI [Cadastre 12] en une ligne droite, hors virage qui sera supprimé,

— dire que ce virage sera à fixer sur la parcelle BI [Cadastre 12] pour desservir la parcelle BI [Cadastre 13],

En cas de rejet de cette demande

— voir faire application du plan de l’expert, et dire que l’emprise à prendre sur la parcelle BI [Cadastre 8] sera d’une largeur de 3 mètres, prenant effet de la voie publique jusqu’à la parcelle BI [Cadastre 12] et ce sur une ligne droite, hors virage qui sera supprimé sur la parcelle BI [Cadastre 14],

— condamner M. [B] [J] et Mme [L] [J] à supporter entièrement à leur frais exclusifs, les travaux à réaliser pour la création du passage,

— les débouter de leur demande portant sur la prise en charge de ces travaux,

— voir faire interdiction à ces derniers de bitumer ou de bétonner le passage et ce quel que soit l’assiette retenue,

— les condamner au paiement de la somme de 1 848 euros au titre de l’indemnité pour le passage fixé par l’expert,

— condamner M. [B] [J] et Mme [L] [J] à payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [B] [J] et Mme [L] [J] aux entiers dépens,

— voir écarter l’exécution provisoire s’agissant de la création du passage par application du plan de l’expert.

A l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent que les fonds BI [Cadastre 12] et [Cadastre 13] sont inexploités par M. [B] [J] et Mme [L] [J] et que ces derniers ne justifient pas de l’utilisation de leurs fonds au sens de l’article 682 du code civil.

Ils exposent qu’au moment de la donation 26 janvier 2016, une tolérance de passage existait sur la [Adresse 19] au profit des fonds BI [Cadastre 12] et [Cadastre 13], de sorte que ces fonds n’étaient pas enclavés. Ils ajoutent que les parcelles litigieuses ne disposent d’aucun accès à la voie publique depuis que les riverains de la [Adresse 19] ont interdit l’accès à M. [B] [J] en 2018.

Ils arguent que l’article 684 du code civil n’est pas applicable au motif que l’enclavement ne résulte pas de la division ; que les frais de création du passage sur le fonds BI [Cadastre 14] sont disproportionnés par rapport à la valeur des parcelles et que le jugement du 27 septembre 2019 ne leur ait pas opposable.

A titre subsidiaire, ils contestent le tracé proposé par l’expert judiciaire au motif que le droit de passage réclamé par les demandeurs ne peut concerner que le fonds BI [Cadastre 12] et pas la parcelle BI [Cadastre 13] dès lors que ces deux parcelles proviennent de la division d’un même fonds et constituait une seule unité foncière donnée à M. [B] [J]. Ils en concluent que le droit de passage réclamé ne concerner que la parcelle BI [Cadastre 12] et qu’il appartient à cette dernière d’établir un droit de passage au profit de la parcelle BI [Cadastre 13].

Ils allèguent que le désenclavement des fonds BI [Cadastre 12] et BI [Cadastre 13] peut s’établir par l’impasse des pervenches dès lors que les riverains y ont autorisé l’accès aux demandeurs et qu’il constitue le chemin le moins dommageable. Ils ajoutent que le maire a déclaré que cette impasse est ouverte à la circulation publique traduisant ainsi la volonté des propriétaires de renoncer à l’usage privatif de cette impasse pour un usage public. Ils concluent que ce passage est conforme aux dispositions de l’article 684 du code civil.

Ils font valoir que le tracé proposé par l’expert est coûteux et considérablement long. Ils proposent de fixer l’assiette de passage sur une largeur de 3 mètres sur le fonds BI [Cadastre 14] et de déplacer le virage fixé sur le fonds BI [Cadastre 14] sur le fonds BI [Cadastre 12]. A défaut, ils proposent la suppression du virage sur le fonds BI [Cadastre 14] et le déplacement du passage au nord d’une largeur de 3,50 mètres sur le fonds BI [Cadastre 12].

Ils soutiennent que les frais de création du passage incombent aux demandeurs, propriétaires des fonds enclavés. En réponse à M. [B] [J] à Mme [L] [J], ils allèguent que l’enclavement ne résulte pas d’un fait volontaire de M. [N] [J] et qu’au moment de la donation, les fonds litigieux n’étaient pas enclavés puisqu’ils disposaient d’une tolérance de passage sur la rue des mimosas.

Ils s’opposent à ce que le passage soit bétonné ou bitumé au motif que cela porterait atteinte à la vocation agricole du fonds BI [Cadastre 14]. Ils précisent qu’un tel passage faciliterait les vols et accélérerait l’écoulement des eaux pluviales sur l’exploitation agricole, d’autant que la création d’un fossé d’évacuation d’eau est impossible. Ils ajoutent que l’expert n’a pas tenu compte des préconisations de la chambre de l’agriculture.

Ils arguent que le principe posé à l’article 682 du code civil est celui du versement d’une indemnité proportionnée au dommage causé par la constitution d’une servitude légale de passage. Ils indiquent solliciter le paiement de l’indemnité fixée par l’expert, dans le cas où le passage serait fixé sur le fonds BI [Cadastre 14].

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique, le 3 juin 2025, maître [C] [V] [M] [A] demande au tribunal de :

— rejeter comme non fondé en fait et en droit, l’ensemble des conclusions, fins et prétentions dirigées à son encontre,

— débouter M. [B] [J] et Mme [L] [J] de l’ensemble de leurs conclusions, fins et prétentions dirigées contre elle,

— écarter toute exécution provisoire au profit de M. [B] [J] et Mme [L] [J],

— condamner solidairement M. [B] [J] et Mme [L] [J] à la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient n’avoir commis aucune faute au titre de son devoir de conseil et d’information, ni au titre de l’efficacité des actes. Elle explique qu’au moment des donations, elle ne pouvait pas se douter, après consultation des publications officielles, que la [Adresse 19] constituait une voie privée. Elle ajoute qu’il n’existait aucune raison objective ni indice sérieux ou circonstance extérieure susceptible de la faire douter sur la nature de cette rue.

En réponse aux demandeurs, elle argue que le cadastre a une vocation fiscale et non juridique, et que c’est seulement à l’issue de l’expertise judiciaire qu’il a été établi que la [Adresse 19] était une voie privée. Elle ajoute qu’à la publicité foncière, il n’existe à ce jour aucune constitution d’une servitude de passage sur la [Adresse 19].

Elle fait valoir que les demandeurs ne démontrent pas qu’au jour des actes de donation, elle pouvait se douter que la tolérance de passage sur la [Adresse 19] prendrait fin.

Elle expose que le tracé proposé par M. [N] [J], Mme [G] [J] et Mme [R] [J] via l'[Adresse 16] constitue le chemin le plus court et le moins dommageable, de sorte que le tracé proposé par l’expert est obsolète.

Elle allègue qu’il incombe aux demandeurs de prendre en charge les frais relatifs à la création du passage.

Elle argue que le passage à créer sur la parcelle BI [Cadastre 14] doit être en terre et requérir l’avis préalable et conforme de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers.

Elle soutient que les demandeurs ne sauraient se prévaloir de la nécessité d’un passage bétonné pour permettre l’accès des services de secours et d’incendie dans la mesure où cet accès est garanti par la rue des mimosas et la servitude de passage établie au profit des fonds BI [Cadastre 12] et BI [Cadastre 13]. Elle explique que ces services ont le droit d’intervenir sur tout le territoire de la commune sans que le caractère privatif des voies ne puisse leur être opposé.

Elle expose ne pas être à l’origine du préjudice moral allégué par les demandeurs. Elle prétend ne pouvoir être condamnée au paiement des frais de procédure et d’expertise judiciaire soutenant ne pas être partie perdante et que le jugement rendu le 27 septembre 2019 ne lui est pas opposable.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

Une ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 28 août 2025 fixant la date de dépôt des dossiers au 21 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’état d’enclave des parcelles BI [Cadastre 12] et BI [Cadastre 13]

Aux termes de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

En application de ce texte, l’enclave, fondement du titre légal de la servitude de passage, se définit par rapport à la voie publique et à la possibilité d’accéder depuis le fonds à celle-ci. Ainsi, un fonds est enclavé lorsqu’il ne peut être exploité normalement en raison d’un accès insuffisant à la voie publique.

Les juges du fond apprécient souverainement, en fonction de l’état des lieux et des circonstances de la cause, l’existence de l’état d’enclave et les communications nécessaires à l’utilisation normale du fonds dominant compte tenu de sa destination.

Par jugement du 27 septembre 2019 dans l’affaire opposant M. [B] [J] aux riverains de la [Adresse 19], le tribunal a jugé que la parcelle BI [Cadastre 13] est enclavée. Les défendeurs contestent cet état.

En premier lieu, il résulte de l’acte de donation du 15 juin 2017, du courrier de la commune de [Localité 18] du 13 juin 2018 et de la sommation interpellative du 28 avril 2018, que les fonds BI [Cadastre 12] et BI [Cadastre 13] bénéficient d’une servitude de passage sur le fonds BI [Cadastre 11] afin d’accéder à la [Adresse 19], voie privée, dont les riverains ont indiqué refuser l’accès aux demandeurs. Il s’ensuit que M. [B] [J] et Mme [L] [J] ne bénéficient pas d’une tolérance de passage leur permettant l’accès à la voie publique, [Adresse 20].

En deuxième lieu, l’analyse des plans produits aux débats laisse apparaître que les parcelles BI [Cadastre 12] et BI [Cadastre 13] sont encerclées par les parcelles BI n°[Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 14], [Cadastre 6] et [Cadastre 3], ne disposant ainsi d’aucun accès à la [Adresse 20] ni à la route départementale n°31.

En troisième lieu, cette inaccessibilité est confirmée par l’expert judiciaire. Ce dernier précise en effet que les fonds BI [Cadastre 12] et BI [Cadastre 13] ne bénéficient d’aucun accès au sud et qu’ils sont desservis par le nord par la [Adresse 19], voie privée, laquelle n’est grevée d’aucune servitude de passage au profit des fonds BI [Cadastre 12] et BI [Cadastre 13].

Enfin, les défendeurs soutiennent que les fonds des demandeurs sont inexploités et que les services de secours et d’incendie bénéficient d’un accès à la voie publique via la [Adresse 19]. Or, il n’en demeure pas moins que ces fonds doivent bénéficier d’un accès à la voie publique adapté à une utilisation normale conforme à leur destination de terrain à bâtir impliquant la circulation d’engins de construction et de véhicules transportant des personnes.

Il résulte de ce qui précède que l’état d’enclave des parcelles BI [Cadastre 12] et B15 est établi.

Sur le désenclavement

Aux termes de l’article 683 du code civil, le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

En application de l’article 684 du même code, si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable.

L’application de ce dernier texte est soumise à la démonstration préalable non pas de ce que la parcelle enclavée est issue de la division d’un fonds plus grand mais de ce qu’une telle division serait la cause de l’enclave.

Sur l’application de l’article 684 du code civil

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire notamment du plan d’arpentage dressé le 10 août 1999 par M. [S], géomètre-expert à [Localité 21], que les fonds BI [Cadastre 12] et BI [Cadastre 13] sont issus de la division de la propriété de M. [N] [J] anciennement cadastré BI [Cadastre 9]. Il apparait en effet que le fond BI [Cadastre 9] a été divisé en cinq parcelles distinctes soit les parcelles BI n° 912,913,914,915 et [Cadastre 14].

Les plans produits aux débats démontrent que cette division prive les fonds BI [Cadastre 12] et BI [Cadastre 13] d’un accès à la route départementale, M. [N] [J] ayant conservé l’intégralité de la partie donnant accès à la voie publique.

Compte tenu de ce qui précède, il est établi que l’état d’enclave des fonds BI [Cadastre 12] et BI [Cadastre 13] résulte de la division de l’ancienne parcelle BI [Cadastre 9] de sorte que l’assiette de la servitude doit être fixée en application des dispositions de l’article 684 susvisées.

Enfin, il est constant que l’article 684 alinéa 1er du code civil ne peut trouver à s’appliquer lorsque le passage sur les fonds issus de la division est insuffisant. L’insuffisance peut notamment résulter de la disproportion entre l’aménagement du passage sur les fonds issus de la division et la valeur de l’ensemble immobilier.

En l’espèce, les frais d’établissement de la servitude de passage sont estimés par l’expert à la somme de 57 000 euros. Cette somme n’apparaît pas hors de proportion eu égard de la valeur des fonds BI [Cadastre 12] et BI [Cadastre 13] évalués à 150 000 euros lors de la donation-partage du 26 janvier 2016. En outre, l’expertise révèle que l’emprise du passage correspondant à 4,3% du fonds BI [Cadastre 14] ne compromet pas l’exploitation agricole du fonds.

En conséquence, l’assiette de la servitude permettant de désenclaver les fonds BI [Cadastre 12] et BI [Cadastre 13] doit être prise sur la parcelle qui a fait l’objet de cette division soit la parcelle BI [Cadastre 14], conformément à l’article 684 du code civil.

Sur l’assiette de passage

En premier lieu, même si l’impasse des pervenches est ouverte à la circulation publique selon le courrier du maire de la commune de [Localité 18] en date du 10 juillet 2023, elle demeure une voie privée dont les propriétaires peuvent en interdire l’accès à tout moment au public. La pièce numéro 6 produite par les défendeurs, intitulée « autorisation de passage » signée par des personnes se déclarant propriétaires des fonds en limite avec le chemin des pervenches n’est pas suffisamment probante pour fixer l’assiette de servitude jusqu’à ladite impasse.

En second lieu, l’expert judiciaire propose de fixer l’assiette de passage sur le fonds BI [Cadastre 14] selon le tracé défini à l’annexe n°15 du rapport d’expertise consistant en une voie bétonnée.

Selon l’expert, aucune disposition du plan local d’urbanisme n’interdit de créer une servitude de passage sur un fonds agricole.

Cependant, il est constant que le tracé retenu par le juge doit tenir compte de l’ensemble des normes susceptibles d’affecter la détermination de l’assiette et l’usage du passage et doit notamment être légalement autorisé au regard des exigences des documents d’urbanisme.

Il en résulte que si l’expert judiciaire a conclu à la nécessité impérieuse que la voie soit bétonnée pour éviter qu’elle soit rapidement endommagée et rendue inutilisable en raison de la pluie et de l’écoulement des eaux pluviales, il n’en demeure pas moins que l’aménagement de la servitude sur une zone classée agricole devra respecter l’ensemble des conditions imposées par ce classement, lesquelles ne sont pas produites aux débats. En conséquence, le tribunal ordonnera la constitution d’une servitude par voie carrossable conforme à l’ensemble des règles urbanistiques d’une zone agricole située sur la commune de Petite-Ile, s’agissant de la parcelle BI [Cadastre 14].

S’agissant des équipements de la SAPHIR installés sur le fonds BI [Cadastre 14], l’expertise indique qu’ils ne peuvent être déplacés à moindre coût, les frais de déplacement étant estimés à 3 000 euros, de sorte que le passage d’une largeur initiale de 3,50 mètres doit être élargi entre 0,5 à 1,5m au niveau de ces équipements afin d’assurer l’accessibilité du fonds.

Les défendeurs contestent le tracé proposé par l’expert, sans pour autant rapporter la preuve d’éléments techniques permettant de contredire les conclusions expertales, notamment quant à la nécessité de prévoir un virage pour assurer le rayon de braquage du véhicule.

Le tracé proposé par l’expert judiciaire selon l’annexe n°15 sera donc retenu. Néanmoins, il est précisé que cette solution, sollicitée par les demandeurs s’analyse juridiquement en la constitution d’une servitude de passage au profit des fonds BI [Cadastre 12] et BI [Cadastre 13] (dominants) sur le fonds BI [Cadastre 14] (servant) d’une part et en la constitution d’une servitude au profit du fonds BI [Cadastre 13] (dominant) sur le fonds BI [Cadastre 12] (servant) d’autre part.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner le désenclavement des fonds BI [Cadastre 12] et BI [Cadastre 13] suivant le tracé défini à l’annexe n°15 du rapport d’expertise judiciaire comme il sera dit au dispositif.

Sur les frais d’aménagement de la servitude de passage

Aux termes des articles 697 et 698 du code civil, celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver. Ces ouvrages sont à ses frais et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire.

Sur ce fondement, les frais d’aménagement de la servitude de passage ne sauraient être mis à la charge du fonds servant. Le dol invoqué par les demandeurs, vice du consentement de la donation, n’est ni fondé, ni démontré.

M. [B] [J] et Mme [L] [J], en leur qualité de propriétaires des fonds dominants, seront ainsi déboutés de leur demande et tenus de supporter les frais d’aménagement de la servitude.

Sur l’indemnité

Aux termes de l’article 682 du code civil, le propriétaire du fonds enclavé doit aux voisins sur le fonds desquels le passage s’exercera le versement d’une indemnité proportionnée au dommage occasionné.

L’expert judiciaire évalue l’indemnité à la somme totale de 1 848 euros en tenant compte de trois paramètres : l’indemnité due en contrepartie de la perte du terrain due à la création de la servitude évaluée à la somme de 410 euros pour une emprise de 683 m3, l’indemnité due au propriétaire du fonds servant pour la perte de revenus de fermage jusqu’à la fin du bail évaluée à la somme de 281 euros pour une période de 6,5 ans et l’indemnité due à la perte d’exploitation ou de marge brute à verser au locataire par le propriétaire du fonds servant évaluée à la somme de 1157 euros.

Cependant, l’expert a arrêté le calcul de la perte de revenus de fermage au 31 décembre 2027, de sorte qu’à la date de la présente décision, il convient d’évaluer ce montant à 55 € x 11,5 t x 0,0683 ha x 1,10 = 47,52 € . En revanche, il n’y a pas lieu de tenir compte de la troisième indemnité, laquelle n’est pas certaine.

En conséquence, M. [B] [J] et Mme [L] [J] seront tenus au paiement d’une indemnité d’un montant de 457, 52 euros à Mme [R] [J], nue-propriétaire du fonds servant.

Sur la responsabilité du notaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Le notaire qui reçoit un acte contenant des déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés engage sa responsabilité seulement s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude.

En l’espèce, les demandeurs ne font état d’aucun élément de nature à permettre à la notaire de se rendre compte, au moment de la rédaction des actes authentiques en 2016 et 2017, que la [Adresse 19] était une voie privée. En effet, les plans cadastraux produits par M. [B] [J] et Mme [L] [J] en page 15 de leurs dernières conclusions ne permettent pas de présumer le caractère privatif de la [Adresse 19]. De plus, la clause « rappel de servitude » stipulée dans les actes de donation, constituée entre les parcelles BI [Cadastre 10] à [Cadastre 14] en vue d’un accès à la [Adresse 19], ne laisse apparaître aucun indice de nature à éveiller les soupçons de maître [C] [V] [M] [A] quant à la nature juridique de cette voie.

Faute pour M. [B] [J] et Mme [L] [J] de rapporter la preuve d’une faute commise par maître [C] [V] [M] [A], sa responsabilité délictuelle ne saurait être engagée.

En conséquence, les demandeurs seront déboutés de leurs demandes formulées tant à titre principal qu’à titre subsidiaire à l’encontre de maître [C] [V] [M] [A].

Sur les demandes accessoires

L’instance ayant été introduite en faveur du désenclavement des fonds appartenant à M. [B] [J] et à Mme [L] [J] les dépens de l’instance ainsi que les frais d’expertise demeureront à leur charge.

En raison de la nature du litige et de l’origine de l’état d’enclave de la parcelle de M. [B] [J] et de Mme [L] [J], il n’y a pas lieu, pour des motifs tirés de l’équité de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile entre les consorts [J].

En revanche, M. [B] [J] et Mme [L] [J] seront condamnés in solidum à payer à maître [C] [V] [M] [A] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Dit que les fonds cadastrés BI [Cadastre 12] et BI [Cadastre 13] situés sur la commune de [Localité 18] (Réunion) sont enclavés ;

Dit que les fonds cadastrés BI [Cadastre 12] et BI [Cadastre 13] situés sur la commune de [Localité 18] (Réunion) bénéficieront d’une servitude de passage par voie carrossable conforme à l’ensemble des règles urbanistiques d’une zone agricole située sur la commune de [Localité 18], sur le fonds cadastré BI [Cadastre 14] selon le tracé défini par M. [F] sur l’annexe n°15 du rapport d’expertise;

Dit que le fond cadastré BI [Cadastre 13] situé sur la commune de [Localité 18] (Réunion) bénéficiera d’une servitude de passage sur le fonds cadastré BI [Cadastre 12] selon le tracé défini par M. [F] sur l’annexe n°15 du rapport d’expertise ;

Dit que le plan annexe n°15 du rapport d’expertise judiciaire du 19 mai 2021 de M. [F] sera annexé à la présente décision ;

Déboute M. [B] [J] et Mme [L] [J] de leur demande tendant à voir condamner les défendeurs au titre des travaux d’aménagement de la servitude ;

Dit qu’il incombera à M. [B] [J] et Mme [L] [J] de procéder, à leurs frais, à l’aménagement des servitudes de passage ;

Condamne M. [B] [J] et Mme [L] [J] à payer à Mme [R] [J], nue-propriétaire de la parcelle cadastrée BI [Cadastre 14] la somme de 457, 52 euros au titre de l’indemnité destinée à réparer le dommage occasionné par la servitude de passage ;

Invite la partie la plus diligente à faire publier le jugement au service de la publicité foncière dont dépend l’immeuble (opposabilité aux tiers) ;

Déboute M. [B] [J] et Mme [L] [J] de l’ensemble de leurs prétentions à l’encontre de maître [C] [V] [M] [A] ;

Déboute M. [B] [J] et Mme [L] [J], M. [N] [X] [U] [J], Mme [G] [Y] [D] épouse [J] et Mme [R] [J] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et du surplus de leurs prétentions ;

Condamne M. [B] [J] et Mme [L] [J] à payer à maître [C] [V] [M] [A] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [B] [J] et Mme [L] [J] aux dépens ;

Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision.

La présente décision a été signée par Barthélémy Hennuyer, vice-président, et par Wilson Fontaine-Blas, cadre greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT