TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] DE [Localité 2]

MINUTE N°

DU : 13 Mai 2026

N° RG 26/00039 – N° Portalis DB32-W-B7K-DBLUQ

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 13 MAI 2026

S.A.R.L. SOCIÉTÉ FRANÇAISE DE MATÉRIEL POUR AUTOMOBILES

C/

S.A.R.L. [Adresse 1]

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. SOCIÉTÉ FRANÇAISE DE MATÉRIEL POUR AUTOMOBILES

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Marie LOUTZ, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. [Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Françoise BOYER-ROZE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS

Juge des référés : Bertrand PAGES

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

Audience Publique du : 22 Avril 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ

Ordonnance prononcée le 13 Mai 2026 par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, et par mise à disposition au greffe par Bertrand PAGES, président, assisté de Magalie GRONDIN, greffière

Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à M^e Marie LOUTZ le :

Copie certifiée conforme à la minute délivrée à M^e Françoise BOYER-ROZE le :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail commercial en date du 25 septembre 1997, la SOCIÉTÉ FRANÇAISE DE MATÉRIEL POUR AUTOMOBILES (SOFRAMA) a donné à bail à la SARL [Adresse 1] un local commercial situé en [Adresse 2] à [Localité 1].

Se plaignant d’une occupation illicite par le preneur de l’espace extérieur attenant aux locaux loués, notamment par la fermeture d’un portail empêchant toute réalisation de travaux dans les lieux, la SOCIETE FRANCAISE DE MATERIEL POUR AUTOMOBILES (SOFRAMA) a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2026, la SARL CENRE PIECE AUTO SUD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre.

Cette assignation s’appuie sur les articles 835 du code de procédure civile et 544, 545 et 1103 du code civil, aux fins de voir ordonner :

La démolition des murs et du portail érigés à l’entrée de la cour attenante aux locaux loués, ainsi que la libération de l’accès, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

L’enlèvement de trois conteneurs situés à l’arrière de la cour attenante aux locaux loués, ainsi que la libération de l’accès, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

La condamnation de la SARL [Adresse 1] au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, y compris le coût des procès-verbaux de constat dressés par Me [L] [A], avec distraction au profit de M^e Marie Loutz.

A l’appui de ses demandes, la SOFRAMA expose que le preneur a étendu sa possession aux espaces extérieurs attenants aux locaux loués, y entreposant des containers, des matériaux et des déchets, et y installant un portail ainsi qu’un espace couvert alors que le contrat de bail précise expressément que son assiette se limite aux locaux en rez-de-chaussée et à l’étage. Elle explique que cette occupation illégale obstrue l’accès à un local EDF, lequel alimente plusieurs de ses propres locaux, empêchant ainsi la réalisation des travaux de sécurisation du réseau électrique prévus en juin 2025. Elle indique qu’après négociation, la SARL [Adresse 1] a finalement accordé l’accès au site aux ouvriers, mais que ceux-ci n’ont pu achever les travaux en raison de l’installation, par le preneur, d’une cuve rendant impossible le creusement d’une tranchée. La SOFRAMA précise que les travaux n’ont cependant pas pu reprendre le 27 octobre 2025, comme initialement prévu, en raison de l’obstruction persistante de l’accès à la cour par le preneur.

En défense, la SARL [Adresse 1] sollicite, à titre principal, le rejet de l’ensemble des demandes, et, à titre reconventionnel, la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 10 000 euros à titre d’indemnisation provisionnelle. Elle demande également, en tout état de cause, la condamnation de la SOFRAMA au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, y compris le coût des procès-verbaux dressés par Me [W] les 12 juin, 31 octobre et 17 novembre 2025.

Elle soutient que, selon la rédaction du contrat de bail, qui mentionne que les locaux sont loués « tels qu’ils existent, s’étendent, se poursuivent et comportent, avec toutes leurs aisances et dépendances, sans aucune exception ni réserve », inclurait la cour attenante aux locaux dans l’assiette du bail. Elle précise occuper cette cour depuis sa prise de possession des lieux en 1997, avec l’aval du bailleur, celle-ci étant déjà clôturée à cette date.

La SOFRAMA réplique, sur ce point précis, que le contrat de bail ne vise aucunement les parties extérieures au local. Selon elle, la clause invoquée par le preneur n’est qu’une formule de style usuelle, qui ne saurait permettre d’inclure dans l’assiette du bail une cour extérieure aux locaux. Elle ajoute avoir demandé dès l’année 2020 au preneur de libérer la moitié de la cour, sans que cela n’ait donné lieu à une diminution de loyer, ce qui prouve, selon elle, que la cour n’était pas comprise dans le contrat et que son occupation ne résultait que d’une tolérance. A ce titre, elle rappelle que le contrat de bail précise qu’une telle tolérance ne peut avoir d’effet novatoire, ne saurait être invoquée par le preneur comme ayant généré un droit nouveau à son profit et que le bailleur reste libre d’y mettre fin à tout moment.

La SARL [Adresse 1] affirme avoir retiré les conteneurs le 12 juin 2025 afin de permettre la réalisation des travaux de raccordement électrique. Elle reproche cependant à son bailleur d’avoir détruit le mur d’enceinte de la cour, ce qui lui a occasionné des préjudices en raison de nombreuses intrusions la contraignant à reconstruire les ouvrages détruits. Elle précise que les travaux ont été réalisés pour partie et ne s’oppose pas à leur poursuite. Elle souligne que, si les travaux projetés doivent être modifiés en raison de la présence du mur de clôture, c’est en raison de la faute du bailleur, qui a fait réaliser l’étude initiale après la démolition du mur et qui aurait dû faire placer les coffrets électriques à l’extérieur de la cour.

La SOFRAMA réplique sur ce point que si les travaux ont débuté le 27 octobre 2025, le gérant de la SARL [Adresse 1] a chassé les ouvriers le 3 novembre 2025 et leur refuserait depuis l’accès au site, empêchant ainsi l’achèvement des travaux.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Vu la mise en délibéré de cette affaire au 13 mai 2026.

MOTIFS

Sur les demandes principales

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que « le président du tribunal judiciaire, ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Au sens de ces dispositions, le trouble manifestement illicite s’entend d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date où il prononce sa décision. Par ailleurs, bien que l’article 835 soit applicable même en présence d’une contestation sérieuse, le défaut de preuve évidente quant à l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail.

En l’espèce, la SOFRAMA sollicite, sous prétexte de réaliser des travaux électriques urgents, qu’il soit ordonné au preneur de procéder à la démolition du mur et du portail fermant la cour aux motifs que celle-ci n’est pas comprise dans l’assiette du bail et que son accès est entravé. Il sollicite également le retrait des conteneurs obstruant l’accès arrière de la cour.

La SOFRAMA produit :

Un contrat de bail du 25 septembre 1997 comportant, en page 2, une clause dénommée « DESIGNATION » stipulant « Sur la Commune de [Localité 4] (Réunion), Zone industrielle n 2, Dans un immeuble des locaux en rez-de-chaussée et étage. Tels que lesdits locaux existent, s’étendent, se poursuivent et comportent, avec toutes leurs aisances et dépendances, sans aucune exception ni réserve, et sans qu’il soit nécessaire d’en faire une plus ample désignation, à la demande du preneur qui déclare parfaitement les connaitre pour les avoir vus et visités en vue des présentes, et tels qu’ils sont représentés en orange en un plan qui demeurera annexé » et une clause, en page 5, dénommée « MODIFICATIONS MATERIELLES DES LIEUX LOUÉS » stipulant en son aliéna 1er, que « Le preneur n’aura pas la possibilité d’effectuer des travaux affectant les structures internes ou externes des locaux, sauf agrément exprès et écrit du bailleur ».

Une attestation sur l’honneur de Mme [I] (pièce 15) indiquant « Mais les travaux ont quand même débuté le 27 octobre 2025 en ayant accès à l’arrière du site. CPAS a décidé de chasser les employés de « [D] » le 3 novembre 2025. Depuis une semaine il m’empêche de poursuivre les travaux et se permet de hurler et menace en statuant qu’il est chez lui. Aujourd’hui 14 novembre 2025, CPAS a entreposé 4 conteneurs qui bloquent tout accès pour les travaux ».

Un courriel de M. [M], responsable d’affaires chez VRDTP, du 27 octobre 2025 indiquant « dans le cadre des travaux d’infrastructure de distribution d’énergie réalisés pour la SOFRAMA, sous convention de mandat EDF, notre équipe est intervenue ce matin sur le site afin de procéder au démarrage des travaux conformément au plan d’exécution validé par EDF.Lors de cette intervention, nous avons constaté la présence d’un mur d’enceinte récemment édifié, qui n’est pas présent lors des études initiales. La présence de cet ouvrage modifie les conditions d‘accès prévues au réseau et empêche la mise en exploitation du réseau dans les conditions définies et attendues par EDF. Aussi, nous vous demandons de bien vouloir procéder à la dépose de ce mur ou de nous indiquer les dispositions que vous comptez prendre afin de rétablir l’accessibilité nécessaire à la bonne exécution et à la mise en service du réseau ».

Un courrier de la société VRD TP du 1er décembre 2025 indiquant notamment : « nous vous avons demandé de bien vouloir procéder à la dépose de ce mur ou de nous indiquer les dispositions que vous comptez prendre afin de rétablir l’accessibilité nécessaire à la bonne exécution et à la mise en service du réseau. Nous avons quand même procédé à la pose des gaines, câbles et coffrets comme prévu à l’étude d’exécution. Le 10 novembre 2025 dans matinée, mon collaborateur en charge du câblage des coffrets est interpelé par votre locataire [Adresse 4], lui informant qu’une action judiciaire est en cours par rapport au mur d’enceinte posant problème, votre locataire lui demande d’arrêter ces travaux et de quitter les lieux. Le chantier est interrompu suite à l’insistance du locataire, qui a refusé que les travaux se poursuivent et voir même bloquer l’accès à l’arrière de la cour. ».

Un procès-verbal de commissaire de justice du 6 janvier 2026 constant que l’accès à la cour attenante au bâtiment est empêché par trois conteneurs et une clôture grillagée.

Le preneur oppose que la clause du contrat de bail, selon laquelle les locaux sont loués « tels qu’ils existent, s’étendent, se poursuivent et comportent, avec toutes leurs aisances et dépendances, sans aucune exception ni réserve », lui confère un droit privatif sur la cour litigieuse. Il affirme, en outre, que les éléments de clôture, présents selon lui depuis l’origine, sont indispensables à l’exploitation de son activité.

Toutefois, en l’absence de mention expresse de la cour dans la désignation des locaux figurant au bail, il n’est pas établi avec évidence, contrairement à ce que soutient le preneur, que celle-ci soit intégrée dans les locaux loués.

En effet, si la clause de désignation des locaux vise les aisances et dépendances, l’absence de liste écrite et exhaustive de ces accessoires rend nécessaire l’intervention du juge du fond pour déterminer, au regard de la destination des lieux et des circonstances de l’espèce, quels sont les éléments indispensables à l’exploitation du fonds de commerce inclus dans la location au titre desdites dépendances.

Il en résulte l’existence de contestations sérieuses concernant les droits respectifs des parties sur la cour litigieuse, notamment quant au droit du preneur d’en jouir paisiblement, y compris s’agissant du mur de clôture et du portail. En outre, les éléments produits par les parties ne permettent pas de déterminer si ces aménagements existaient au moment de la signature ou s’ils ont été construits postérieurement, en l’absence de tout accord du bailleur, par le preneur, bien que ce dernier admette avoir reconstruit ceux-ci suite à leur destruction unilatérale par le bailleur en 2025.

Par ailleurs, le bailleur invoque la nécessité de réaliser des travaux urgents d’électricité mais ne démontre pas, en l’état des pièces produites, que la démolition du mur et du portail constituerait le seul moyen de prévenir un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, étant observé qu’il ne revient pas au juge des référés de se prononcer sur le choix du moyen technique le plus adapté pour réaliser les travaux ou le lieu de positionnement des éventuels branchements électriques.

En revanche, il ressort des pièces versées aux débats que les conteneurs entreposés à l’arrière de la cour font obstacle à l’accès nécessaire à la réalisation desdits travaux, lesquels avaient pu débuter par cet accès avant d’être interrompus en raison de cette obstruction.

Dès lors, un tel obstacle caractérise un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en enjoignant au preneur de procéder à l’enlèvement de trois conteneurs situés à l’arrière de la cour attenante aux locaux qui lui sont donnés à bail et à en libérer l’accès. Cette injonction sera assortie d’une astreinte provisoire, comme prévu dans le dispositif.

Sur la demande reconventionnelle

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque subsiste un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, la SARL CENTRE PIECE AUTO SUD réclame la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 10.000 euros à titre d’indemnisation provisionnelle aux motifs que son bailleur a procédé à la destruction du mur de clôture et du portail de la cour, qu’elle utilise de manière privative depuis près de 30 ans, sans l’en informer, la contraignant à reconstruire à ses frais, ces ouvrages. Elle ajoute que les travaux d’électricité ont entrainé des dégradations de la cour, en diminuant l’usage et rendant difficile son exploitation. Elle conclut avoir subi une pression du bailleur qui a remise en cause le bail commercial conclu le 25 septembre 1997 pour récupérer ladite cour. Or, il ressort des développements précédents que le droit de jouissance privative de la cour litigieuse invoqué par le preneur se heurte à une contestation sérieuse, tout comme l’existence même d’un préjudice indemnisable en résultant. Dans ces conditions, l’obligation de réparer le préjudice moral et financier allégué ne présente pas le caractère évident requis en référé. Il n’y a donc lieu à référé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La solution du litige conduit à condamner la SARL [Adresse 1] aux dépens, dont distraction au profit de M^e Marie Loutz, comprenant les frais de constat. En outre, il n’apparaît pas inéquitable que la SARL CENRE PIECE AUTO SUD soit condamnée à supporter, à concurrence de 1.000 euros, partie des frais non compris dans les dépens, que la SOFRAMA a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort,

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

Ordonnons à la SARL [Adresse 1] de procéder à l’enlèvement de trois conteneurs situés à l’arrière de la cour attenante aux locaux qui lui sont donnés à bail et à en libérer l’accès, sous astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour de retard à défaut d’exécution dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, cette astreinte courant pendant une durée maximum de 120 jours calendaires à l’expiration de ce délai d’un mois.

Disons n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte provisoire.

Disons n’y avoir lieu à référés concernant le surplus des demandes principales de la SOCIETE FRANCAISE DE MATERIEL POUR AUTOMOBILE et reconventionnelle de provision formée par la SARL [Adresse 1] au titre de la réparation du préjudice moral et financier.

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 13 Mai 2026

Condamnons la SARL CENTRE PIECE AUTO SUD à payer à la SOFRAMA la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamnons la SARL [Adresse 1] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Marie Loutz, comprenant les frais de constat.

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente ordonnance a été signée par Bertrand Pages, président du tribunal judiciaire et Magalie Grondin, greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE DES RÉFÉRÉS