N° RG 24/03061 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBAT6 – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 06 Mars 2026

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] DE [Localité 2]

MINUTE N°

DU : 06 Mars 2026

N° RG 24/03061 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBAT6

NAC : 50G

Jugement rendu le 06 Mars 2026

ENTRE :

Madame [X] [P] [I] [Y]

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Lénaïg LABOURÉ, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

ET :

Madame [U] [L] [K] épouse [M]

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Alain RAPADY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Barthélémy HENNUYER

Assesseur : Adeline CORROY

Assesseur : Chloé CHEREL BLOUIN

Magistrat rédacteur : Chloé CHEREL BLOUIN

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 juin 2025 et de fixation du 22Juillet 2025 ayant fixé la date de dépôt des dossiers au 19 Décembre 2025 où l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au 06 Mars 2026

JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort

______________________________________________________

Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à M^e Lénaïg LABOURÉ

Copie certifiée conforme à la minute délivrée à M^e Alain RAPADY

le :

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 06 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant promesse unilatérale de vente reçue le 1er décembre 2023 par Maître [G], notaire à [Localité 3], et Maître [H], notaire à [Localité 4], Madame [X] [Y] s’est engagée à vendre un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 5], cadastré sections [Cadastre 1] et [Cadastre 2], au profit de Madame [U] [K] épouse [M] moyennant un prix de 220.000,00 euros.

La promesse était stipulée sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier. Une indemnité d’immobilisation à hauteur de 22.000,00 euros était prévue et le bénéficiaire bénéficiait d’un délai de levée d’option jusqu’au 1er mars 2024.

En raison du retard pris dans les démarches d’obtention d’une offre de prêt, les parties envisageaient la signature d’un avenant à la promesse de vente qui n’était finalement pas signé.

Le 10 mars 2024, Mme [K] transmettait une offre de prêt à Me [G] et Me [H].

Le 19 mars 2024, l’étude de Me [G] proposait à Me [H] un rendez-vous de signature de l’acte authentique de vente le 5 avril 2024. Cependant, le 28 mars 2024, l’étude de Me [G] a fait savoir à Me [H] que Mme [K] ne souhaitait pas donner suite à la vente.

Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 17 mai 2024, Mme [Y], considérant que les conditions suspensives étaient réalisées et que le refus de signature de l’acte authentique par Mme [K] n’était pas justifié, a mis demeure cette dernière d’autoriser la levée de séquestre de la moitié de l’indemnité d’immobilisation versée et de payer le solde de ladite indemnité. Par courrier du 26 juillet 2024, Mme [K] s’y est opposée.

Par acte de commissaire de justice du 23 août 2024, Mme [Y] a fait assigner Mme [K] devant le tribunal judiciaire de Saint Pierre aux fins de versement de l’indemnité d’immobilisation.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 juin 2025, Mme [Y] sollicite du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Condamner Mme [K] à lui verser la somme de 22.000,00 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts de retard à compter du 17 mai 2024, date de la mise en demeure ; et en conséquence, ordonner à Maître [C] [G] de restituer à son profit la somme de 11.000,00 euros séquestrée en son étude et condamner Mme [K] à lui verser le solde ;Débouter Mme [K] de l’ensemble de ses demandes ;Condamner Mme [K] aux dépens ;Condamner Mme [K] à lui verser la somme de 3.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les parties ont convenu d’une indemnité d’immobilisation dans la promesse de vente, dont la moitié était due en cas de non-réalisation de la vente selon les modalités et délais prévus et l’autre moitié en cas d’absence de réalisation de la vente par la faute du bénéficiaire alors que toutes les conditions suspensives sont levées.

D’une part, elle indique que la première moitié lui est due en l’absence de cause de restitution de cette somme au bénéficiaire de la promesse. Elle précise que Mme [K] n’ayant pas demandé un prêt conforme aux stipulations de la promesse, elle est à l’origine de la non-réalisation de la condition suspensive, ce qui entraine la réalisation fictive de la condition suspensive conformément aux stipulations de la promesse et de l’article 1304-3 du code civil.

En réponse à la demande reconventionnelle, elle soutient ne pas être à l’origine de la non-réalisation de la vente, n’ayant jamais refusé de vendre son bien contrairement ce que soutient la défenderesse. Elle fait valoir que cette dernière l’a informée le 28 mars 2024 qu’elle ne souhaitant pas poursuivre la vente après avoir proposé un rendez-vous de signature de l’acte authentique de vente le 5 avril 2024, ce qui démontre que Mme [K] est à l’origine de la non-réalisation de la vente. Par ailleurs, elle indique que son absence de mutation ne justifie pas le refus d’acheter de la défenderesse, celle-ci ayant eu connaissance de cette information avant de proposer un rendez-vous de signature de l’acte authentique de vente.

En tout état de cause, elle explique que si la condition suspensive d’obtention du prêt était considérée comme défaillante ou qu’une faute de sa part était retenue, la défenderesse n’a pas fait notifier au notaire qu’elle entendait se prévaloir de cette cause de restitution dans les 7 jours de la date d’expiration de la promesse, ce qui fait obstacle à ce que la moitié de l’indemnité d’immobilisation séquestrée lui soit restituée.

En réponse à l’argumentation adverse sur la caducité de la promesse de vente, elle soutient que la promesse de vente ne prévoyait pas que l’absence de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt entrainait sa caducité, que les parties ont tacitement prorogé l’avant-contrat et que Mme [K] n’a jamais entendu se prévaloir de la caducité de celui-ci avant la présente instance. Si la caducité était prononcée, elle soutient que l’absence de réalisation de la condition suspensive est réputée accomplie car l’obtention du prêt est imputable à la défenderesse ; dès lors, cela justifie que la moitié de l’indemnité d’immobilisation lui soit versée en qualité de promettant.

D’autre part, elle soutient que la défenderesse a commis une faute en refusant de signer l’acte de vente malgré la réalisation de toutes les conditions suspensives, ce qui justifie le versement de la seconde moitié de l’indemnité d’immobilisation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 juin 2025, Mme [K] sollicite du tribunal de :

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 juin 2025, Mme [K] sollicite du tribunal de :

Débouter Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes ;A titre reconventionnel, ordonner à Maître [C] [G] de restituer à son profit la somme de 11.000,00 euros séquestrée en son étude ;Condamner Mme [Y] aux dépens ;Condamner Mme [Y] à lui verser la somme de 4.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Ecarter l’exécution provisoire de droit dans l’hypothèse d’une condamnation de Mme [K].

Au soutien de ses prétentions, Mme [K] fait valoir que n’ayant pas obtenu une offre de prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente dans le délai imparti par celle-ci, la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’était pas réalisée et elle n’a pu lever l’option avant l’expiration de la promesse de vente, de sorte que la promesse de vente était caduque.

A titre reconventionnel, elle indique que la condition suspensive ne s’est pas réalisée indépendamment d’une faute de sa part, ayant été suffisamment diligente dans ses démarches d’obtention d’une offre de prêt. Elle soutient que Mme [Y] a commis une faute en refusant de signer un avenant prorogeant la promesse de vente. Ainsi, la vente n’ayant pas été réalisée en raison de la défaillance d’une condition suspensive et en raison d’une faute du promettant, la provision de 11.000 euros correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation doit lui être restituée conformément à la clause « indemnité d’immobilisation » de la promesse de vente.

S’agissant de l’exécution provisoire, elle s’oppose à ce qu’elle soit ordonnée si la décision lui était défavorable, afin que la somme séquestrée entre les mains du notaire le soit jusqu’au prononcé d’une décision définitive.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément références aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

Par ordonnances du juge de la mise en état des 19 juin et 22 juillet 2025, la clôture de la procédure a été ordonnée le 19 juin 2025 et la date de dépôt des dossiers fixée au 19 décembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la caducité de la promesse unilatérale de vente

L’article 1124 alinéa 1er du code civil dispose que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Il résulte de cette disposition que la prorogation tacite d’une promesse unilatérale de vente est exclue lorsque la convention ne prévoit qu’une prorogation conventionnelle.

Les articles 1186 et 1187 du code civil prévoient qu’un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparait. La caducité met fin au contrat et peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du code civil.

La promesse de vente est caduque si le prêt n’est pas demandé ou obtenu dans le délai stipulé, sauf si la condition a défailli du fait du débiteur.

L’article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques décrites dans la promesse de vente et dans le délai stipulé à l’acte. Mais, cette preuve faite, c’est au créancier d’établir que le débiteur qui a sollicité son prêt, a empêché l’accomplissement de la condition.

Les juges du fond apprécient souverainement si les diligences ont bien été accomplies par le débiteur de l’obligation.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente signée le 1er décembre 2023 entre les parties prévoyait un délai d’option jusqu’au 1er mars 2024 et précisait que « si, à cette date, les documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours ».

Ainsi, l’acte notarié ne prévoit qu’une prorogation conventionnelle, ce qui exclut une prorogation tacite.

Les parties ne produisent aucune pièce permettant de déterminer la date d’envoi de l’offre de prêt de Mme [K] à Me [G], Mme [Y] alléguant qu’il s’agit du 9 mars 2024 et Mme [K] du 10 mars 2024. Il convient de retenir la date la plus tardive, le 10 mars 2024, de sorte que le délai d’option a été prorogé jusqu’au 18 mars 2024.

La défenderesse démontre que par courriel du 2 novembre 2023, elle a sollicité auprès de son banquier une simulation de prêt pour un montant de 160.000,00 euros à emprunter, sans que le message ne précise les conditions de durée de remboursement et le taux d’intérêt maximal. Par courriel du 8 décembre 2023, M. [W], banquier de Mme [K], a confirmé avoir reçu l’ensemble des pièces justificatives nécessaires à la constitution de son dossier qu’il avait sollicitées dans son mail du 21 novembre 2023, en ce compris la promesse de vente.

Cependant, alors que la promesse de vente exigeait une ou plusieurs offres de prêt, émanant de n’importe quelle banque, avec une somme maximale de 160.000,00 euros empruntée, sur une durée maximale de remboursement de 18 ans et avec un taux nominal d’intérêt maximal de 4,20% l’an (hors assurances), Mme [K] a fourni une offre de prêt d’une somme totale de 179.900,00 euros remboursable sur une durée de 20 ans. La lecture du mail du 2 novembre 2023 ne permet pas d’établir que la demande de prêt était conforme aux stipulations de la promesse.

Par ailleurs, s’agissant des démarches d’obtention de son prêt, la défenderesse démontre que dès le 2 novembre 2023, un mois avant la signature de la promesse de vente, son mari a sollicité une simulation de prêt auprès de M. [W], banquier, qui a confirmé avoir reçu l’ensemble des pièces nécessaires à la constitution de leur dossier le 8 décembre 2023. Toutefois, Mme [K] n’a manifestement relancé son banquier que le 29 février 2024, soit la veille de l’expiration de la promesse de vente. Or, celui-ci fait part à sa cliente d’un souci informatique qui a entravé la signature électronique de certains documents et d’un transfert de son dossier auprès d’un nouveau conseiller à compter du 1er mars 2024.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Mme [K] n’a pas obtenu dans le délai stipulé d’offre de prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente, malgré une prolongation du délai jusqu’au 18 mars 2024.

Au surplus, aucune levée d’option conforme aux stipulations de la promesse n’a été reçue dans les délais, c’est-à-dire accompagnée d’un versement par virement au notaire de l’apport personnel, de la provision sur frais d’acte de vente et de prêt et de l’éventuelle commission d’intermédiaire.

Mme [K] s’étant montrée défaillante en ne prouvant pas avoir sollicité un prêt conforme aux stipulations de la promesse dans les délais convenus, en présentant une offre de prêt non conforme et en ne s’inquiétant pas de l’avancement de ses démarches auprès de la banque jusqu’à la veille du délai d’option, la condition suspensive d’obtention de prêt sera réputée accomplie.

Par conséquent, en l’absence de réitération de la vente devant notaire, la caducité de la promesse unilatérale de vente sera ainsi constatée.

Sur l’indemnité d’immobilisation

L’article 1124 alinéa 1er du code civil dispose que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Il résulte de cette disposition que l’indemnité d’immobilisation stipulée comme acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire, sans toutefois constituer une clause pénale.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente prévoit en son titre « indemnité d’immobilisation » que l’indemnité d’immobilisation est divisée en deux parts obéissant à des régimes différents.

Sur la part de l’indemnité d’immobilisation séquestrée chez le notaire

Le paragraphe « indemnité d’immobilisation » de la promesse de vente stipule qu’en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais qu’elle prévoit, la moitié de l’indemnité séquestrée chez Me [G] restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire, y compris si le bénéficiaire décidait de ne pas acquérir avant l’expiration du délai de levée d’option.

Cependant, il est également prévu que cette somme serait restituée au bénéficiaire dans certains cas précis, notamment la défaillance de l’une des conditions suspensives stipulées ou si la non-réalisation de la vente était imputable au seul promettant. Cette restitution est soumise à la condition que le bénéficiaire notifie au notaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans les 7 jours de la date d’expiration de la promesse de vente qu’il entend se prévaloir de l’un des motifs lui permettant de solliciter la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Il résulte des éléments versés au débat que la vente projetée ne s’est pas réalisée selon les modalités et délais prévus dans la promesse de vente.

Si Mme [K] soutient qu’elle peut bénéficier de la restitution de la part de l’indemnité d’immobilisation séquestrée chez Me [G], elle ne démontre pas avoir respecté les formes nécessaires pour s’en prévaloir, n’ayant pas adressé de lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans les 7 jours de la date d’expiration de la promesse de vente.

Ainsi, elle ne peut prétendre à la restitution de ces fonds.

Par conséquent, la moitié de l’indemnité d’immobilisation séquestrée chez Me [G] restera acquise à Mme [Y], promettant. Mme [K] sera donc déboutée de sa demande reconventionnelle à ce titre.

Sur la part de l’indemnité d’immobilisation due en cas de faute du bénéficiaire de la promesse de vente

Ainsi que cela a été démontré ci-dessus, en retenant une défaillance imputable à Mme [K], il convient de considérer que celle-ci a commis une faute en ne sollicitant pas un prêt conforme aux stipulations contractuelles et dans les délais impartis, de telle sorte qu’elle a fait obstacle à la réalisation de la vente et ce alors qu’elle a tout de même sollicité la fixation d’un rendez-vous pour la réitération de l’acte authentique puis s’est désistée.

Mme [K] sera donc condamnée à verser la somme de 11 000 euros à Mme [Y] à ce titre.

Sur les mesures accessoires

Mme [K], succombant, sera condamnée à verser à Mme [Y] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Les motifs soulevés par la défenderesse ne constituent pas des circonstances particulières justifiant que soit écartée l’exécution provisoire de la décision à intervenir, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe de la juridiction,

Dit que la somme de 11.000,00 euros séquestrée entre les mains de Maître [C] [G], notaire à [Localité 3], sera acquise à Madame [X] [Y] ;

Condamne Madame [U] [K] épouse [M] à verser à Madame [X] [Y] la somme de 11.000,00 euros à titre d’indemnité d’immobilisation ;

Déboute Madame [U] [K] épouse [M] de sa demande de restitution de la moitié de l’indemnité d’immobilisation séquestrée chez Maître [C] [G], notaire à [Localité 3] ;

Déboute pour le surplus ;

Condamne Madame [U] [K] épouse [M] à verser à Madame [X] [Y] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [U] [K] épouse [M] aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

La présente décision a été signée par Barthélémy Hennuyer, vice-président, et par Wilson Fontaine-Blas, cadre greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT