TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 7] [Localité 1] [Adresse 8]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00092 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C4XD

Le

Copie + Copie exécutoire M^e Soncin

Copie sous-préfecture St-Quentin

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 17 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. URCA

Immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 908 425 986

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Francis SONCIN, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN substitué par M^e Romain DURIN avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDEUR

M. [D] [Y]

né le 12 Juin 1995 à [Localité 10] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 3]

non comparant

La cause ayant été débattue à l’audience publique des référés du 20 Juin 2025 du juge des contentieux de la protection de [Localité 9], (Aisne), présidée par Marie DE MONTAIGNE DE PONCINS, assistée de Marine Leprête, Greffière placée ;

Marie DE MONTAIGNE DE PONCINS juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors du délibéré : Karine BLEUSE

la décision suivante a été prononcée :

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 1er mars 2023, Monsieur [V] [U] a donné à bail à Monsieur [D] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4]) pour un loyer mensuel de 550 € hors charges.

Par acte authentique en date du 7 juillet 2023, Monsieur [V] [U] a vendu le bien immobilier objet du bail à la SCI URCA, la substituant au contrat de bail en qualité de bailleur.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI URCA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 9 septembre 2024.

La SCI URCA a ensuite fait assigner Monsieur [D] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de SAINT QUENTIN par un acte du 24 février 2025 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de provisions.

A l’audience du 20 juin 2025, la SCI URCA – représentée par Maître SONCIN substitué par Maître DURIN – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [Y] ; et de condamner ce dernier au paiement d’une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 13.290 €, arriéré actualisé à la date du 10 juin 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 1.500 euros au titre de dommages et intérêts, outre une somme de 1.213 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Bien que régulièrement convoqué, Monsieur [D] [Y] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Aisne par la voie électronique le 25 février 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI URCA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 1er mars 2023 contient une clause résolutoire (article VIII ) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 septembre 2024, pour la somme en principal de 7.150 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 novembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [D] [Y] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SCI URCA produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [Y] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 12.650 € à la date du 10 juin 2025.

Monsieur [D] [Y], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Dans le respect du principe de la contradiction, une demande qui n’aurait pas été portée à la connaissance du défendeur ne saurait triompher.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 12.650 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7.150 € à compter du commandement de payer (9 septembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [D] [Y] sera également condamné à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 10 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée, à titre provisionnel, au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit d’un montant de 550 euros qui apparaît de nature à réparer le préjudice subi par la SCI URCA du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE DOMMAGES ET INTERETS:

Aux termes des articles 1101 et 1103 du code civil, « le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, il est acquis que Monsieur [D] [Y] n’a pas honoré son obligation contractuelle de payer le loyer. Ce constat est corroboré par une reconnaissance de dette signée de sa main le 17 mai 2024. Celui-ci a donc effectivement commis un manquement contractuel.

Néanmoins, la SCI URCA ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de la perte financière de revenus réparé par la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation. Dès lors, il ne sera pas fait droit à sa demande de condamnation de la partie défenderesse à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI URCA, Monsieur [D] [Y] sera condamné à lui verser une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2023 entre la SCI URCA et Monsieur [D] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], sont réunies à la date du 10 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [D] [Y]de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] RBEHd’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI URCA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [Y] à payer à la SCI URCA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 10 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit à un montant de 550 euros ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [Y] à verser à la SCI URCA à titre provisionnel la somme de 12.650 € (décompte arrêté au 10 juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2024 sur la somme de 7.150 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

DISONS que la présente condamnation au paiement de l’arriéré comprend tant les loyers impayés à la date de la résiliation que les indemnités d’occupation dues au titre des mensualités comprises entre la résiliation et la présente décision ;

REJETTE la demande de la SCI URCA aux fins de condamnation de Monsieur [D] [Y] à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNONS Monsieur [D] [Y] à verser à la SCI URCA une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 17 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie de MONTAIGNE de PONCINS, juge des contentieux de la protection, et par Madame Karine BLEUSE, greffier.

Le greffier, Le Juge,