TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 6] – [Localité 1] [Adresse 7]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00295 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C6IL

Le

Copie + Copie exécutoire SCP LUSSON

Copie sous-préfecture St-Quentin

JUGEMENT DU 10 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE

S.A. 3F NOTRE LOGIS

inscrite au RCS [Localité 5] Métropole n°886 380 526

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric CATILLION de la SCP LUSSON ET CATILLION, avocats au barreau D’AMIENS substitué par M^e Eric KUCHCINSKI avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR

[J] [Z]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 07 Novembre 2025 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Vassilia Lettré, juge placée déléguée par ordonnance de la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens du 4 juillet 2025 pour exercer la fonction de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, assistée de Laëtitia BEGUIN, Greffière;

Vassilia LETTRE juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Karine BLEUSE

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 12 juillet 2022, la S.A. 3F NOTRE LOGIS a donné à bail à Mme [J] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel actuel de 253,30 euros.

Se prévalant d’échéances de loyer demeurées impayées, le bailleur a fait délivrer le 21 novembre 2024 à [J] [Z] commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 2.857,33 euros au titre des loyers et charges impayés. Le commandement de payer visait la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2025, déposé à étude, la S.A. 3F NOTRE LOGIS a fait assigner [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, afin de voir, notamment au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— à titre principal, constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à son obligation de payer les loyers ;

— ordonner l’expulsion de [J] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 4], au besoin avec l’assistance de la force publique, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner [J] [Z] à lui payer la somme de 2.151,58 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 12 juin 2025, avec intérêts suivant l’article 1231-7 du code civil,

— condamner [J] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel augmenté des charges, à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux ;

— condamner [J] [Z] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans son assignation, au soutien de ses prétentions, la S.A. 3F NOTRE LOGIS a fait valoir que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement de payer du 21 novembre 2024, de sorte qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail, ce dernier se trouve résilié de plein droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 novembre 2025.

A cette audience, la S.A. 3F NOTRE LOGIS, comparant représenté par son conseil, a repris les termes de son assignation et a demandé à actualiser sa demande en paiement par note à transmettre en délibéré. Elle a indiqué être favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à condition que le décompte actualisé produit en délibéré montre que le loyer courant est payé.

Quant à [J] [Z], bien que régulièrement convoqué par exploit de commissaire de justice signifié à étude, il n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier concernant le locataire établi le 16 juillet 2025. Il y est notamment indiqué qu’il est paysagiste en CDI, qu’il perçoit 1.200 euros net par mois, que la dette est liée au fait qu’il n’avait pas transmis son avis d’imposition et que la pénalité de supplément de loyer a quasiment doublé son loyer, qu’il a repris le paiement du loyer depuis le mois de janvier 2025, qu’il propose de rembourser la dette par mensualités de 60 euros sur 36 mois et qu’il souhaite rester dans les lieux.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La S.A. 3F NOTRE LOGIS a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de [J] [Z].

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025 et le conseil de la S.A. 3F NOTRE LOGIS a été autorisé à produite un décompte actualisé par note en délibéré avant le 12 novembre 2025.

La S.A. 3F NOTRE LOGIS a transmis un décompte actualisé de sa créance, par lequel elle a actualisé sa créance à la somme de 2.857,82 euros (loyer d’octobre 2025 inclus).

Pendant le temps du délibéré, la juge des contentieux de la protection a sollicité de la S.A. 3F NOTRE LOGIS qu’elle transmette un historique du compte locataire commençant au début de la location soit le 12 juillet 2022.

Par note en délibéré du 8 décembre 2025, la S.A. 3F NOTRE LOGIS a produit un historique du compte locataire commençant au début de la location.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Sur la demande en résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Sur la recevabilité

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En outre, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 22 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 juin 2025, et que l’assignation en date du 25 juin 2025 a été dénoncée le 26 juin 2025 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant l’audience du 7 novembre 2025.

Par conséquent, l’action sera déclarée recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une telle clause résolutoire.

Par exploit du 21 novembre 2024, le bailleur a fait commandement à [J] [Z] de s’acquitter de la somme de 2.857,33 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois. Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte de l’historique du compte locataire en date du 12 juin 2025 que les loyers n’ont pas été payés dans les deux mois. Faute d’avoir régularisé cette somme dans le délai imparti, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié à la date du 22 janvier 2025.

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, son expulsion ainsi que celle tous occupants de son chef sera ordonné.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé de la créance produit à l’audience par le bailleur qu’à la date du 12 novembre 2025, [J] [Z] demeure redevable de la somme de 2.321,12 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance d’octobre 2025 incluse, après soustraction de frais injustifiés qui ne constituent pas des loyers ni des charges et qu’il n’y a pas lieu de comptabiliser dans le montant de l’arriéré locatif réclamé (175,32 euros de « frais » le 31 décembre 2024, 186,06 euros de frais le 31 juillet 2025, 175,32 euros de frais le 31 octobre 2025).

[J] [Z], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Par conséquent, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 novembre 2025, échéance d’octobre 2024 incluse, [J] [Z] sera condamné à payer à la S.A. 3F NOTRE LOGIS la somme de 2.321,12 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 novembre 2024 sur la somme de 2.857,33 et à compter du jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 du code civil s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Conformément à l’article 24 VII de cette loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, la S.A. 3F NOTRE LOGIS a sollicité à l’audience que des délais de paiement soient accordés au locataire à condition qu’il apparaisse sur le décompte actualisé, à transmettre en note en délibéré après l’audience, que [J] [Z] paie le loyer courant. Il ressort effectivement du décompte actualisé que le loyer courant est payé, de telle sorte qu’il sera considéré que la S.A. 3F NOTRE LOGIS a demandé des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire au bénéfice du locataire.

En outre, il apparaît effectivement sur le décompte actualisé que le loyer courant est payé par prélèvement automatique, dont les derniers ont été faits le 15 juillet, le 15 aout, le 15 septembre et le 15 octobre. Il ressort effectivement du décompte qu’un supplément de loyer de 221,12 euros a été appliqué et que c’est à cette période que la dette locative est apparue, et qu’une régularisation par déduction des suppléments de loyer a été opérée en février 2025 ce qui a permis de faire baisser la dette. Il en résulte que [J] [Z] est désormais en capacité d’honorer ses loyers et d’apurer sa dette.

Dès lors, il sera accordé à [J] [Z] des délais de paiement de 36 mois pour s’acquitter de sa dette, par mensualités de 65 euros, et selon les modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient de rappeler à [J] [Z] que ce paiement intervient en plus du paiement des loyers et charges courants. Il convient également d’attirer l’attention de [J] [Z] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Si [J] [Z] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, en plus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué son effet.

Néanmoins, en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette sera immédiatement exigible. [J] [Z] pourra alors être expulsé sans nouvelle décision du juge et il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail. Les éventuelles indemnités d’occupation dues jusqu’à la libération effective des lieux, porteront intérêts au taux légal à date échue.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

[J] [Z], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. 3F NOTRE LOGIS, [J] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la présente action ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence, la résiliation à la date du 22 janvier 2025 du bail conclu entre la S.A. 3F NOTRE LOGIS et [J] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] ;

CONDAMNE [J] [Z] à payer à la S.A. 3F NOTRE LOGIS la somme de 2.321,12 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024 sur la somme de 2.321,12 euros ;

Toutefois,

AUTORISE [J] [Z] à se libérer de sa condamnation au titre de l’arriéré locatif dans un délai de 36 mois, par le biais de virements mensuels de 65 euros devant intervenir le 15 de chaque mois, et pour le premier versement le 20 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), le dernier versement correspondant au solde du principal outre les intérêts, les accessoires et les frais ;

DIT que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus, et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si [J] [Z] se libère de sa dette dans les délais accordés ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement, même partiel, d’une mensualité à son terme, des échéances courantes du loyer ou d’une avance sur charges à son échéance, et après mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours :

— le solde dû sera immédiatement exigible, et la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire de [J] [Z], il pourra être procédé à son expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

— [J] [Z] devra payer solidairement en deniers ou quittances à la S.A. 3F NOTRE LOGIS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

CONDAMNE [J] [Z] à payer à la S.A. 3F NOTRE LOGIS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [J] [Z] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit ;

Ainsi juge et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire le 10 décembre 2025.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Karine BLEUSE Vassilia LETTRÉ