TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 6] [Localité 1] [Adresse 9]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 24/00314 – N° Portalis DBWJ-W-B7I-C2WG

Le

Copie + Copie exécutoire M^e Kuchcinski

Copie M^e Teixeira

Copie sous-préfecture St-Quentin

JUGEMENT DU 17 OCTOBRE 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT inscrit au RCS de [Localité 5] sous le numéro D 378.072.144

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Eric KUCHCINSKI, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR

M. [E] [Y] [Z] [L]

demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C026912024001624 du 09/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

représenté par Maître Maryline TEIXEIRA de la SCP J-M WENZINGER – M. TEIXEIRA, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 20 Juin 2025 du juge des contentieux de la protection de [Localité 10], (Aisne), présidée par Marie DE MONTAIGNE DE PONCINS, assistée de Karine LEPRÊTRE, Greffière;

Marie DE MONTAIGNE DE PONCINS juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Karine BLEUSE

Le jugement suivant a été prononcé :

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 29 septembre 2022, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT a donné à bail à Monsieur [E] [Y] [Z] [L] un appartement à usage d’habitation situé logement collectif n°127213, 4e étage, [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 267,83 € et 158,32 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 11 août 2023.

L’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [E] [Y] [Z] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] par un acte du 16 juillet 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré.

Le dossier renvoyé plusieurs fois à la demande des parties a été retenu le 20 juin 2025 ;

A l’audience du 20 juin 2025, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT – représenté par Maître KUCHCINSKI – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [Y] [Z] [L] ; et de condamner ce dernier au paiement de l’arriéré locatif actualisée à la somme de 1.369,45 €, arriéré actualisé à la date du 29 avril 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’une indemnité mensuelle d’occupation 7,62 euros au titre des pénalités, outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Monsieur [E] [Y] [Z] [L], représenté par Maître TEIXEIRA, sollicite un moratoire de deux ans sur le règlement de sa dette dan l’attente de la décision de la commission de surendettement ou pour une durée de 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire dans les mêmes délais, faisant valoir que qu’il est recevable à une procédure de surendettement.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Aisne par la voie électronique le 18 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 29 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article 4/5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 août 2023, pour la somme en principal de 1.334,19 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 octobre 2023.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [Y] [Z] [L] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.369,45 € à la date du 29 avril 2024.

Monsieur [E] [Y] [Z] [L], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 1.369,45 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.334,19 € à compter du commandement de payer (11 août 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Toutefois, dès que la commission de surendettement a déclaré le dossier de surendettement recevable, le juge statuant sur la résiliation du bail doit accorder des délais de paiement jusqu’à ce que des mesures relatives à la procédure de surendettement soient prises.

En l’espèce, Monsieur [E] [Y] [Z] [L] justifie d’une décision en date du 24 septembre 2024 le déclarant recevable à une procédure de surendettement, sans pour autant qu’une décision sur les mesures imposées ait été prise par la Commission de surendettement de la Banque de France. Il en résulte que le bénéfice de délais de paiement est de droit dans l’attente de la suite de la procédure de surendettement.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [E] [Y] [Z] [L] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [E] [Y] [Z] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit d’un montant de 426,15 euros qui apparaît de nature à réparer le préjudice subi par l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DEMANDE DES CONDAMNATION A UNE PENALITE :

Aux termes des articles 1101 et 113 du code civil, « le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes des articles 6 du code de procédure civile, « à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder ».

En l’espèce, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT sollicite la condamnation de la partie défenderesse à lui payer la somme de 7,62 euros à titre de pénalité sans pour autant en préciser le fondement contractuel.

Dès lors, il sera débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [E] [Y] [Z] [L] au paiement de la somme de 7,62 euros.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [Y] [Z] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT, Monsieur [E] [Y] [Z] [L] sera condamné à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 septembre 2022 entre l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT et Monsieur [E] [Y] [Z] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au logement collectif n°127213, 4e étage, porte 0220, [Adresse 2], sont réunies à la date du 12 octobre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [E] [Y] [Z] [L] à verser à l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT la somme de 1.369,45 € (décompte arrêté au 29 avril 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 11 août 2023sur la somme de 1.334,19 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [E] [Y] [Z] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 38 € chacune et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [E] [Y] [Z] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [E] [Y] [Z] [L] soit condamné à verser à l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit d’un montant de 426,15 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE la demande de l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT aux fins de condamnation de Monsieur [E] [Y] [Z] [L] au paiement de la somme de 7,62 euros

CONDAMNE Monsieur [E] [Y] [Z] [L] à payer à l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [Y] [Z] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 17 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie de MONTAIGNE de PONCINS, juge des contentieux de la protection, et par Madame Karine BLEUSE, greffier.

Le greffier, Le Juge,