TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04860 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JDCT

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 09 Septembre 2025

[B] [T]

[I] [N] épouse [T]

C/

[X] [E]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Sébastien REVEL – 134

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [X] [E]

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [T]

né le 28 Octobre 1977 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sébastien REVEL, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 134, substitué par Marianne LE HELLOCO, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 26

Madame [I] [N] épouse [T]

née le 10 Février 1984 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sébastien REVEL, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 134, substitué par Marianne LE HELLOCO, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 26

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [E]

né le 30 Novembre 1971 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 03 Juin 2025

Date des débats : 03 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 09 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date des 28 et 30 juillet 2023, M. [B] [T] et Mme [I] [N] épouse [T] ont donné à bail à M. [X] [E] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 290 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 20 euros.

Par acte extrajudiciaire du 31 juillet 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 1er août 2024, M. [B] [T] et Mme [I] [N] épouse [T] ont fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1 020 euros au titre des loyers et charges impayés au 22 juillet 2024.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 9 décembre 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 11 décembre 2024, M. [B] [T] et Mme [I] [N] épouse [T] ont fait assigner M. [X] [E] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation du contrat de location qui lui a été consenti à compter du 30 septembre 2024 et dire que la location a cessé de plein droit ;

– ordonner, en conséquence, son expulsion du logement sis [Adresse 6], tant de sa personne que de tous occupants de son chef et de ses biens, avec le concours de la force publique si besoin est ;

– dire que l’indemnité d’occupation qui sera due, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et la restitution des clés, sera égale au montant du loyer en cours et des charges ;

– le condamner au paiement :

* de la somme de 1 100,75 euros représentant les loyers et charges arrêtés au 13 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi que les loyers échus ou à échoir dus jusqu’au jour de la résiliation du bail ;

* de la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 juillet 2024 et de l’assignation.

À l’audience du 3 juin 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, M. [B] [T] et Mme [I] [N] épouse [T], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, tout en actualisant leur demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 1 086,59 euros selon décompte arrêté au 25 mai 2025, leur demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 1 000 euros ainsi que, leur demande relative aux dépens, incluant en sus le coût de la signification de la notification à la préfecture.

M. [X] [E], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, les bailleurs au soutien de leur demande en paiement produisent notamment aux débats :

– le contrat de bail des 28 et 30 juillet 2023 ;

– le commandement de payer du 31 juillet 2024, portant sur la somme en principal de 1 020 euros au titre des loyers et charges impayés au 22 juillet 2024 ;

– un décompte locatif depuis l’origine du bail et actualisé au 20 mai 2025, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 1 086,59 euros, terme de mai 2025 inclus.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [X] [E] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges.

Toutefois, depuis l’origine de la dette locative en avril 2024, plusieurs sommes ont été mises au débit du compte locatif par les bailleurs sans qu’ils n’en justifient aux débats.

En effet, tel est le cas des sommes mises au débit du compte locatif au motif « frais 2ème rappel » ou encore « frais envoi recommandé » dont il n’est ni justifié aux débats de leur envoi au locataire, ni de leur coût ; de sorte que, la somme totale de 45 euros, calculée comme suit : ((5 euros x 6) + 15 euros) sera ôtée du solde locatif.

De même, la somme de 28,33 euros, mise au débit du compte locatif au motif « taxe ordures ménagères 2024 » sera également déduite du solde locatif comme étant non justifiée et ce, dans la mesure où le bail conclu entre les parties prévoit une provision mensuelle pour charges de 20 euros, mise effectivement chaque mois au débit du compte locatif et que, les bailleurs ne justifient ni des décomptes de régularisations annuelles de l’ensemble des charges réelles récupérables, ni du montant desdites charges réelles récupérables, conformément aux dispositions de l’article 23 précité.

Aussi, l’augmentation de la provision mensuelle pour charges de 5 euros, à compter de l’échéance de novembre 2024, n’est pas non plus justifiée aux débats, en l’absence de production de la régularisation annuelle des charges et des justificatifs de l’ensemble des charges réelles récupérables ; de sorte que, la somme de 35 euros, calculée comme suit : (5 euros x 7 mois de novembre 2024 à mai 2025 inclus) sera ôtée du solde locatif.

Enfin, la somme de 100,37 euros correspondant à « commandement de payer » a également été mise au débit du compte locatif, alors qu’il convient de rappeler que le coût des actes de commissaire de justice doit être inclus dans les dépens, si ces actes sont justifiés. Dès lors, ce montant sera, de la même manière que les autres sommes injustifiées, déduit du solde locatif.

De sorte que, M. [X] [E] est débiteur d’une dette locative s’élevant à la somme en principal de 877,89 euros (1 086,59 euros – (45 euros + 28,33 euros + 35 euros + 100,37 euros)), selon décompte arrêté au 20 mai 2025, terme de mai 2025 inclus.

Par conséquent, M. [X] [E] sera condamné à payer à M. [B] [T] et Mme [I] [N] épouse [T] la somme de 877,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 20 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2024, date de l’assignation.

Sur la demande en résolution du bail :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Le contrat de bail contient une clause selon laquelle le délai est porté à deux mois (article VIII clause résolutoire). Ce délai, plus favorable au locataire, devra ainsi être retenu.

Un commandement de payer a bien été signifié à M. [X] [E], par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024 et portant sur la somme en principal de 1 020 euros au titre des loyers et charges impayés au 22 juillet 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, bien que le locataire ait effectué 3 règlements de chacun 330 euros dans ce délai de deux mois, ces derniers ne permettent pas de régulariser l’entièreté des causes du commandement de payer augmentées des termes courants de loyer et charges échus durant ce délai. De sorte qu’à l’issue du délai de 2 mois, la dette locative (déduction faites des sommes indûment mises au débit du compte locatif) s’élève à la somme de 946,91 euros, terme d’octobre 2024 inclus.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 30 septembre 2024.

Sur les conséquences de la résolution du bail :

Sur l’expulsion :

M. [X] [E], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 30 septembre 2024, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, M. [X] [E] cause un préjudice à M. [B] [T] et Mme [I] [N] épouse [T].

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [X] [E] au montant du loyer révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges prévue au bail et qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 30 septembre 2024 (date de résolution du bail) et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [E], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification via EXPLOC à la préfecture du Calvados, ainsi qu’à payer à M. [B] [T] et Mme [I] [N] épouse [T] la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [X] [E] à payer à M. [B] [T] et Mme [I] [N] épouse [T] la somme de 877,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 20 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2024 ;

CONSTATE la résolution du bail conclu en date des 28 et 30 juillet 2023 entre d’une part, M. [B] [T] et Mme [I] [N] épouse [T] et d’autre part, M. [X] [E] portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6], à la date du 30 septembre 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que M. [X] [E] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 30 septembre 2024 ;

DIT que M. [X] [E] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, M. [B] [T] et Mme [I] [N] épouse [T] à faire expulser M. [X] [E] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle, due par M. [X] [E] à M. [B] [T] et Mme [I] [N] épouse [T], au montant du loyer révisé, augmenté de la provision mensuelle pour charges prévue au bail et qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 30 septembre 2025 et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par M. [B] [T] et Mme [I] [N] épouse [T] ;

CONDAMNE M. [X] [E] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification via EXPLOC à la préfecture du Calvados ;

CONDAMNE M. [X] [E] à payer à M. [B] [T] et Mme [I] [N] épouse [T] la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,