TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 7] [Localité 1] [Adresse 10]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 24/00394 – N° Portalis DBWJ-W-B7I-C3MF

Le :

Copie + copie exécutoire à Maître M^e Eric KUCHCINSKI

Copie à Maître MONFRONT

Copie sous préfecture

Copie dossier

JUGEMENT DU 28 JUILLET 2025

DEMANDEURS

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD Exerçant sous la dénomination “PARTENORD HABITAT”

inscrit au RCS de [Localité 6] sous le numéro D 378 072 144

dont le siège social est sis [Adresse 5]

Non comparant représenté par M^e Eric KUCHCINSKI, avocat au barreau de LILLE

Mme [U] [E]

née le 03 Septembre 1980 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 02691/2024/000793 du 20/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Comparante assistée de M^e Sonia MONFRONT, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDERESSES

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Non comparant représenté par M^e Eric KUCHCINSKI, avocat au barreau de LILLE

Mme [U] [E]

née le 03 Septembre 1980 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 2]

Comparante assistée de M^e Sonia MONFRONT, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 06 Juin 2025 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge placée près Madame la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens et déléguée par ordonnance du 19 mars 2025 au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, Juge des contentieux de la protection assistée de Laurie BALDINI, Greffière ;

Cyrielle ROUSSELLE juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Marine LEPRETRE

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 3 févier 2009, l’OPAC de [Localité 9] a consenti à Madame [U] [E] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 311,14 €.

Selon arrêté préfectoral du 6 décembre 2019 applicable au 1er janvier 2020, l’OPAC de [Localité 9] a fusionné avec l’OPH DU NORD et pris le nom d’EPIC OPH DU NORD – PARTENORD HABITAT.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 4 mars 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 889,97 € en principal.

Par exploit du 15 octobre 2024 délivré à étude, l’EPIC OPH DU NORD – PARTENORD HABITAT a fait assigner Madame [U] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, à son audience du 6 décembre 2024 afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 1 156,48 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 29 mai 2024, outre intérêts au taux légal ;

— le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 3] ;

— la condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, soit 649,94 €, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens.

Cette assignation a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 24/00402.

Par exploit du 6 novembre 2024 délivré à personne morale, Madame [U] [E] a fait assigner l’EPIC OPH DU NORD – PARTENORD HABITAT devant le même juge, à la même audience, aux fins de :

— juger qu’elle a subi un trouble de jouissance ;

— condamner le bailleur à lui verser une somme de 250 € par mois à compter du 1er juin 2022 et jusqu’au départ des lieux le 5 juillet 2024, soit la somme de 6 282,25 €, au titre de son trouble de jouissance ;

— condamner le bailleur à lui verser une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Cette assignation a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 24/00394.

À l’audience du 6 décembre 2024, l’affaire n°24/00402 a été jointe à l’affaire n°24/00394 pour qu’elles soient étudiées et jugées ensemble. Elles ont ensuite fait l’objet de plusieurs renvois pour mise en état des parties.

À l’audience utile du 6 juin 2025, l’EPIC OPH DU NORD – PARTENORD HABITAT, représenté par son conseil, dépose ses conclusions, aux termes desquelles il actualise la dette locative à la somme de 1 963,54 €, arrêtée au 3 décembre 2024, et maintient l’ensemble des demandes de son assignation, sauf à solliciter de :

— constater que Madame [U] [E] a restitué le logement ;

— débouter Madame [U] [E] de ses demandes.

En défense, Madame [U] [E] comparaît et est assistée de son conseil. Elle soutient les termes de son assignation et rappelle qu’elle a quitté le logement.

Pour un exposé des motifs de chaque partie, il est expressément renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 28 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 11 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du bailleur le 6 novembre 2024.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 6 novembre 2024 a été dénoncée le 16 octobre 2024 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant l’audience du 6 juin 2025.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

L’EPIC OPH DU NORD – PARTENORD HABITAT fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 3 décembre 2024, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

En conséquence il sera fait droit à la demande de l’EPIC OPH DU NORD – PARTENORD HABITAT, et Madame [U] [E] sera condamnée au paiement de la somme de 1 482,13 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 3 décembre 2024, et déduction faite des frais de procédure ou administratifs injustifiés.

L’article 1231-6 du code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de condamnation.

En conséquence, les sommes dues par Madame [U] [E] au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 3 décembre 2024 porteront intérêt au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures/entrées en vigueur le 29 juillet 2023.

Par exploit du 4 mars 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 889,97 €. Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 5 mai 2024, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Il est constant et non contesté que Madame [U] [E] a d’ores et déjà quitté les lieux, de sorte qu’il n’y a pas lieu à ordonner l’expulsion. De même l’indemnité d’occupation ne couvrira que la période déjà prise en compte aux termes de l’arriéré locatif ci-dessus.

Sur la demande relative au trouble de jouissance de la locataire :

En application des articles 1719 à 1721 du code civil, ainsi que de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, le bailleur est tenu de délivrer au logement un logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, enfin de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Madame [U] [E], qui sollicite la réparation de son trouble de jouissance aux motifs de l’insalubrité du logement, ne verse au dossier uniquement que des photographies non datées, non sourcées et dont il est impossible de vérifier l’origine, qui ne peuvent ainsi suffire à démontrer le mauvais état voire l’insalubrité du logement dont il est question. À l’inverse, le bailleur justifie par plusieurs factures de différentes sociétés que des travaux importants de rénovation ont été entrepris en 2022 chez Madame [U] [E], s’agissant d’un débouchage de plomberie et de la réfection des murs (fibre de verre et peinture) dans tout l’appartement, y compris au plafond.

Pour toutes ces raisons, Madame [U] [E] ne justifie pas de sa demande et en sera déboutée.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Madame [U] [E] y sera condamnée.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Madame [U] [E] sera donc condamnée au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

RAPPELLE que l’affaire enrôlée sous le numéro de répertoire général 24/00402 a été jointe à l’affaire enrôlée sous le numéro de répertoire général 24/00394 par décision prise sur le siège à l’audience du 6 décembre 2024 et que les deux affaires sont jugées ensemble par la présente décision sous le numéro unique 24/00394 ;

DÉCLARE recevable la présente action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 5 mai 2024 ;

CONSTATE qu’à la date du jour, Madame [U] [E] a d’ores et déjà libéré les lieux situés [Adresse 3], de sorte qu’il n’y a pas lieu à ordonner son expulsion ;

CONDAMNE Madame [U] [E] à payer à l’EPIC OPH DU NORD – PARTENORD HABITAT en deniers ou quittances une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à savoir 649,94 €, à compter du 5 mai 2024 et jusqu’au 3 décembre 2024 ;

CONDAMNE en conséquence Madame [U] [E] à payer, en deniers ou quittances, à l’EPIC OPH DU NORD – PARTENORD HABITAT la somme globale de 1 963,54 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 3 décembre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que la présente décision est notifiée par le greffe du tribunal à Madame la Préfète de l’Aisne ;

DÉBOUTE Madame [U] [E] de sa demande de condamnation en paiement au titre du trouble de jouissance ;

CONDAMNE Madame [U] [E] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que les dépens sont pris en charge par le Trésor public compte tenu de l’aide juridictionnelle totale octroyée à Madame [U] [E] ;

DIT n’y avoir lieu à recouvrement des frais d’aide juridictionnelle à l’encontre de Madame [U] [E] ;

CONDAMNE Madame [U] [E] à payer à l’EPIC OPH DU NORD – PARTENORD HABITAT la somme de 200 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à Saint-Quentin par mise à disposition au greffe, le 28 juillet 2025, la minute étant signée par Madame Cyrielle ROUSSELLE, Juge placée près Madame la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens et déléguée par ordonnance du 19 mars 2025 au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Marine LEPRÊTRE, Greffière placée.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION