TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/11001 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6O2G

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE, [Adresse 1], représentée par GROUPAMA IMMOBILIER , [Adresse 2], représentée par le cabinet de Maître Michel SIMONET , avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque P0038

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [K], demeurant [Adresse 4], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection

assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 14 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 10 avril 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 10 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/11001 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6O2G

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 novembre 2008, la société COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE a donné à bail à Monsieur [W] [K] un appartement à usage d’habitation (4ème étage porte face gauche) ainsi qu’une cave (n°29-39) situés [Adresse 5] ([Adresse 7]) pour un loyer mensuel de 2 300 euros porté à 2 377,04 euros selon avenant du 11 mars 2013 outre 144 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2024, la société COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE a fait délivrer à Monsieur [W] [K] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 11 753,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à mars 2024 inclus en visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2024, la société COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE a fait assigner Monsieur [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à compter du 15 mai 2024,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [K] ainsi que celle de toutes personnes occupant les lieux de son chef au besoin avec le concours de la force publique sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meuble en garantie des sommes dues aux frais exclusifs du défendeur,

— condamner Monsieur [W] [K] au paiement à titre provisionnel de la somme de 32 382,24 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre 3 238,22 euros au titre de l’indemnité conventionnelle arrêtée à la même date, ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré de 10 % et des charges depuis le mois de mai 2024 et jusqu’à la libération effective et complète des lieux loués par la remise des clés de l’appartement et de la cave

— condamner Monsieur [W] [K] au paiement du dépôt de garantie de 2 300 euros devant lui rester acquis en application de la clause résolutoire,

— condamner Monsieur [W] [K] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation ainsi que des frais d’exécution de l’ordonnance à intervenir.

A l’audience du 14 janvier 2025, la société COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de

41 387,74 euros, selon décompte du 13 janvier 2025.

Assigné à étude, Monsieur [W] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 13 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 18 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, le bail conclu le 25 novembre 2008 contient une clause résolutoire (article VII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 mars 2024, pour la somme en principal de

11 753,96 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande provisionnelle en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé dans ledit commandement (aucune somme n’a été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 mai 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience et la bailleresse qui seule comparaît ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire. Dans ces conditions, il n’est pas possible d’accorder au locataire des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Monsieur [W] [K] étant sans droit ni titre depuis le 17 mai 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif, des clauses pénales et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [W] [K] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [W] [K] reste lui devoir la somme de 41 387,74 euros à la date du 13 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Monsieur [W] [K], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 41 387,74 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 32 382,24 euros à compter de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La bailleresse réclame également l’application de la clause pénale stipulée au bail qui prévoit une majoration des loyers impayés à hauteur de 10 % ainsi que la retenue du dépôt de garantie en cas de résiliation du bail aux torts du locataire (article VII).

Toutefois, la loi du 6 août 2015 dite loi Macron a prévu dans son article 82 que " à compter de la date d’effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, les contrats des locations mentionnées au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée [locations à usage d’habitation qui constituent la résidence principale] sont régis par l’ensemble des dispositions de cette même loi en vigueur au jour du renouvellement ou de la reconduction, à l’exception de ses articles 3, 17 et 17-2, qui ne s’appliquent qu’aux nouveaux baux et aux baux faisant l’objet d’un renouvellement ".

Or, l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR, prévoit qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Le contrat de bail signé entre les parties le 25 novembre 2008 pour une durée de six ans a été renouvelé tacitement le 25 novembre 2014 puis le 25 novembre 2020 pour une durée identique. Ainsi, les dispositions de la loi ALUR réputant non écrites les clauses pénales s’appliquent au contrat de bail du 25 novembre 2008, celui-ci ayant été renouvelé tacitement postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi.

Aussi, les clauses pénales étant réputées non écrites, il n’y a pas lieu de les appliquer, et les demandes de la bailleresse de ce chef seront rejetées.

Enfin, Monsieur [W] [K] sera condamné à compter du 1er février 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées et ce jusqu’à la libération effective des lieux, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle est également illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [K], qui perd le procès, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile qui comprendront à l’exclusion de tous autres frais le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et de notification à la CCAPEX, les frais d’assignation, de dénonciation à la préfecture et les frais de signification de la présente décision.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 novembre 2008 entre la société COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE et Monsieur [W] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation (4ème étage porte face gauche) et la cave (n°29-39) situés [Adresse 6]) sont réunies à la date du 16 mai 2024,

DÉBOUTONS la société COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE de sa demande d’astreinte,

DÉBOUTONS la société COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [W] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [W] [K] à verser à la société COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE la somme provisionnelle de 41 387,74 euros (décompte arrêté au 13 janvier 2025, incluant la mensualité de janvier 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal sur la somme de 32 382,24 euros à compter du 8 novembre 2024,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS Monsieur [W] [K] à verser à la société COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour la somme de 3 020,07 euros), à compter de l’échéance de février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNONS Monsieur [W] [K] à verser à la société COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS la société COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Monsieur [W] [K] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Président