TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 8] – [Localité 1] [Localité 9]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00073 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C4QE

Le

copie + copie exécutoire M^e HOUZEAU et Me [Localité 7]

copie dossier

JUGEMENT DU 19 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE

Mme [B] [U]

née le 30 Janvier 1995 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e HOUZEAU, avocat au barreau d’AVESNES-SUR-HELPE

DÉFENDERESSE

S.C.I. SISKANNE

Immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 503 465 387

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marine JUMEAUX, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 22 Mai 2025 du juge des contentieux de la protection de [Localité 9], (Aisne), présidée par Philippe BRELIVET, assisté de Stéphanie BONY, Greffière;

Philippe BRELIVET juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue le 20 septembre 2025, délibéré avancé au 19 septembre 2025, par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Karine BLEUSE

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé, en date du 15 octobre 2021, la S.C.I. SISKANNE a consenti à Madame [B] [U] un bail à usage d’habitation sur un logement sis [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 470,00 euros. Un dépôt de garantie d’un montant de 470,00 euros était versé par la locataire. La locataire a délivré congé et un état des lieux de sortie a été établi le 9 décembre 2022. La locataire a sollicité en vain la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 470,00 euros.

Par actes de Commissaire de Justice, des 21 et 28 février 2025, Madame [B] [U] a assigné la S.C.I. SISKANNE devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, à comparaître à l’audience du 27 mars 2025, aux fins de voir:

— Constater le défaut de restitution par les bailleurs de la somme de 470,00 euros correspondant au dépôt de garantie versée par Madame [U];

— Condamner la S.C.I. SISKANNE au paiement de la somme de 470,00 euros au titre du dépôt de garantie et ce, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, outre la somme de 1 128,00 euros au titre de la majoration prévue par l’article 22 de la loi n°89-462 en date du 6 juillet 1989 jusqu’à restitution effective;

— Dire que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 décembre 2022;

— Condamner la S.C.I. SISKANNE au paiement de la somme de 1 500,00 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner la S.C.I. SISKANNE au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Cette procédure, appelée à l’audience publique, le 27 mars 2025, a été reportée, à la demande des parties, à l’audience du 22 mai 2025, pour y être entendue.

A l’audience publique, le 22 mai 2025, Madame [B] [U], comparaît représentée par son conseil. Elle maintient ses demandes initiales. Aux termes de son acte introductif d’instance, repris par ses observations orales, elle allègue qu’elle n’a occupé le logement qu’une seule année, elle prétend que son dépôt de garantie a été abusivement retenu par la bailleresse alors même que le logement et le jardin ont toujours été correctement entretenus.

A l’audience publique, le 22 mai 2025, la S.C.I. SISKANNE, comparaît représentée par son conseil. Elle demande de déclarer recevable et bien fondée la retenue du dépôt de garantie d’un montant de 470,00 euros; de condamner Madame [B] [U] à payer à la S.C.I. SISKANNE la somme de 139,95 euros au titre du loyer impayé du mois de novembre 2022; de condamner Madame [B] [U] à payer à la S.C.I. SISKANNE la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral; de condamner Madame [B] [U] à payer à la S.C.I. SISKANNE la somme de 2 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions, déposées à l’audience, et reprises dans ses observations orales, elle allègue qu’elle a opéré une retenue du dépôt de garantie pour faire face à des travaux de tonte de la pelouse et de taille des haies du jardin attenant au logement. Elle prétend qu’elle a dûment justifié les raisons de cette retenue en produisant au locataire le devis, du 6 février 2023, de l’entreprise “La Nordiste BTP”, d’un montant de 500,00 euros justifiant ainsi des travaux effectués. Elle allègue enfin, que la locataire n’a réglé que partiellement le loyer du mois de novembre 2022, dernier mois d’occupation du logement.

La décision a été mise en délibéré au 20 septembre 2025, la date de délibéré a été avancée au 19 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 467 du code de procédure civile dispose que:“Le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.” La décision sera rendue par jugement contradictoire les parties ayant comparu par mandataires.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que: “Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.”

En l’espèce, le tribunal constate que la locataire verse à la procédure un état des lieux d’entrée établi contradictoirement, le 15 octobre 2021, qui mentionne que la pelouse a été tondue. Le même état des lieux de sortie, établi le 9 décembre 2022, précise que la pelouse n’a pas été tondue. Toutefois, cet état des lieux de sortie n’a pas été établi contradictoirement et n’a pas été signé par la locataire. Aucune autre pièce, versée à la procédure, ne permet d’établir que la pelouse n’a pas été tondue et que la haie n’a pas été taillée par la locataire à la date de libération du logement. Les attestations de témoins, versées à la procédure, et notamment l’attestation de Monsieur [I] [V] et de Madame [I] [F] ne permettent pas d’établir que la pelouse n’a pas été tondue. Les photographies, versées au dossier, montrent la présence sur le terrain de gravats manifestement issus de la construction de l’immeuble. En conséquence, la preuve permettant d’établir que la pelouse n’a pas été tondue et que la haie n’a pas été taillée lors de la libération du logement n’est pas rapportée, de sorte que la S.C.I. SISKANNE sera tenue de restituer à la locataire le dépôt de garantie d’un montant de 470,00 euros. En conséquence de ce qui précède, la S.C.I. SISKANNE sera condamnée à payer à Madame [B] [U] la somme de 470,00 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie. Par ailleurs, Madame [B] [U] sera déboutée de sa demande de condamnation de la S.C.I. SISKANNE à lui payer une somme de 1 128,00 euros au titre de la majoration prévue par l’article 22 de la loi n°89-462 en date du 6 juillet 1989 et de sa demande de paiement d’une astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir. Les procédures civiles d’exécution forcée s’avérant suffisantes pour permettre à la locataire d’obtenir l’exécution de la présente décision.

Sur la demande de condamnation de la locataire au paiement du solde du loyer du mois de novembre 2022 d’un montant de 139,95 euros:

En application de l’article 1103 du Code civil: “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

L’article 7-a de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que:

“Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;”

En l’espèce, La S.C.I. SISKANNE ne verse à la procédure aucun décompte de loyers impayés, aucune lettre de mise en demeure demandant le paiement de ce loyer d’un montant de 139,95 euros, aucune procédure de recouvrement amiable, permettant de justifier l’existence de loyers et de charges impayés, n’a été mise en oeuvre par le bailleur. La preuve de ce que la locataire demeure redevable de loyers impayés n’étant pas rapportée, la S.C.I. SISKANNE sera déboutée de sa demande.

Sur la demande formée par la S.C.I. SISKANNE de condamnation de Madame [B] [U] à payer la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral:

L’article 1240 du code civil dispose que:“Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

Il est de jurisprudence constante que le préjudice moral désigne la souffrance psychologique d’une personne. Il peut résulter d’une atteinte à la vie privée ou de troubles causés dans la vie quotidienne ayant des répercussions dans la vie privée ou la vie sociale d’une personne.

En l’espèce, la S.C.I. SISKANNE ne verse à la procédure aucune preuve permettant d’établir que l’existence d’un lien de causalité entre une faute éventuelle commise par la locataire et le préjudice moral invoqué par la bailleresse. En conséquence de ce qui précède, la S.C.I. SISKANNE sera déboutée de sa demande de condamnation de Madame [B] [U] à lui payer la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que:“La partie perdante est condamnée aux dépens (…).”

la S.C.I. SISKANNE, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens.

En application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile: “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).”

La S.C.I. SISKANNE, partie succombante, sera condamnée à payer à Madame [B] [U] la somme de 413,00 euros.

En application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en dernier ressort,

ORDONNE la restitution à Madame [B] [U] du dépôt de garantie;

CONDAMNE la S.C.I. SISKANNE à payer à Madame [B] [U] la somme de 470,00 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie;

REJETTE les autres demandes formées par Madame [B] [U];

REJETTE toutes les demandes formées par la S.C.I. SISKANNE;

CONDAMNE la S.C.I. SISKANNE à payer à Madame [B] [U] une somme de 413,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. SISKANNE aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le juge du contentieux de la protection et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DU CONTENTIEUX DE LA PROTECTION