REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT QUENTIN

[Adresse 1]

MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 25/00115 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C75Y

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 26 FEVRIER 2026

LA PRESIDENTE : Anne-Claire MASTAIN

GREFFIER : Céline GAU

DEMANDERESSE

S.C.I. LA VALLEE

Immatriculée au RCS de SAINT QUENTIN sous le n° 403 265 499

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Amaury BERTHELOT, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN (postulant) et par M^e François-Xavier LAGARDE, avocat au barreau de LILLE (plaidant)

DÉFENDERESSE

S.A.S. COURTOISE AUTOMOBILES

Immatriculée au RCS de PONTOISE sous le n° 658 203 849

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Pierre LOMBARD, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

La cause ayant été débattue à l’audience publique du 05 Février 2026 devant Anne-Claire MASTAIN, Présidente, statuant en matière de référés et assistée de Céline GAU, greffier.

[H] [F] après avoir entendu les parties présentes en leurs observations, les a avisées que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

La présidente, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, a rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI LA VALLEE est propriétaire d’un immeuble à usage de concession automobile situé [Adresse 4].

Par acte sous seing privé en date du 16 novembre 2016, la SCI LA VALLEE a donné bail commercial à la société GROUPE CREPIN AUTOMOBILES les locaux situés [Adresse 4]. Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives.

Par acte sous seing privé en date du 28 juin 2019, la société GROUPE CREPIN AIUTOMOBILES a cédé son fonds de commerce à la SAS COURTOISE AUTOMOBILES, comprenant également le droit au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025, la SAS COURTOISE AUTOMOBILES a donné congé du bail au 30 novembre 2025.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 novembre 2025, la SCI LA VALLEE a mis en demeure la SAS COURTOISE AUTOMOBILES de régler les loyers impayés d’octobre et de novembre 2025.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 novembre 2025, la SAS COURTOISE AUTOMOBILES expose avoir procédé à une compensation entre le montant du dépôt de garantie et le loyer.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2025, la SCI LA VALLEE a fait assigner la SAS COURTOISE AUTOMOBILES devant le juge des référés du tribunal judiciaire de SAINT-QUENTIN (02100) en demande de condamnation au paiement des loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 janvier 2026 pour être retenue à l’audience du 5 février 2026.

À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2026, par mise à disposition au greffe.

PRETENTION ET MOYENS

Aux termes de l’acte d’assignation, la SCI LA VALLEE demande au juge des référés de :

Condamner la SAS COURTOISE AUTOMOBILES à lui payer à titre provisionnel la somme de :30.270,12 euros TTC au titre des loyers des mois d’octobre et de novembre 2025 ;4.540,51 euros au titre des indemnités de retard ;Dire que l’ensemble de ces sommes porteront intérêts à un taux de trois fois le taux de l’intérêts légal à compter de leur exigibilité et jusqu’à complet paiement ;Condamner la SAS COURTOISE AUTOMOBILES aux entiers frais et dépens ;Condamner la SAS COURTOISE AUTOMOBILES à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sue l’incompétence soulevée in limine litis par la défenderesse, elle réplique que sa demande concernant une condamnation provisionnelle à paiement de loyers le juge des référés est compétent.

Sur le fond, la SCI LA VALLEE expose que l’obligation de payer le montant du loyer est une obligation essentielle et fondatrice du bail commercial de sorte que le locataire n’est pas fondé à se soustraire au paiement du loyer et notamment pas à opérer spontanément une compensation entre les dernières échéances et le montant du dépôt de garantie versé au bailleur lors de son entrée dans les lieux. Elle indique que le contrat de bail stipule que le bail est consenti moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 10.000 euros HT, actualisé à 15.135,06 euros TTC suite aux indexations. Elle souligne que la SAS COURTOISE AUTOMOBILES est donc débitrice de la somme totale de 30.270,12 euros TTC. Elle ajoute que la SAS COURTOISE AUTOMOBILES tente d’opérer une compensation entre son obligation principale et une créance de restitution de dépôt de garantie. Or, selon elle, seul un manquement du bailleur rendant l’immeuble totalement inutilisable au regard de l’activité prévue au bail est susceptible de justifier une exception d’inexécution de sorte qu’elle estime qu’aucun manquement ne peut être formulé à son égard. Elle précise que la compensation suppose impérativement que les deux dettes soient certaines, liquides et exigibles et estime qu’avant la fin du contrat de bail et la détermination du coût des éventuelles dégradations locatives, la restitution du dépôt de garantie n’est pas une créance exigible. Elle conclut alors que le montant du dépôt de garantie doit être laissé intact jusqu’à l’expiration du contrat de bail. Elle ajoute que le contrat de bail stipule une indemnité de retard.

Aux termes de ses conclusions, la SAS COURTOISE AUTOMOBILES demande au juge des référés de :

in limine litis :Dire la formation des référés incompétente au profit du tribunal judiciaire au fond ;principalement :Débouter la SCI LA VALLEE de ses moyens fins et conclusions ;Subsidiairement :Condamner la SCI LA VALLEE à lui restituer le dépôt de garantie de 37.837,65 euros ;Ordonner la compensation des sommes dues de part et d’autre ;Après compensation, condamner la SCI LA VALLEE à lui payer la somme de 12.769,39 euros ;Condamner la SCI LA VALLEE à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS COURTOISE AUTOMOBILES expose in limine litis que le bail d’origine prévoyait un dépôt de garantie de deux mois de loyers HT soit 20.000 euros et que lors de la cession du fond, la SCI LA VALLEE a demandé une somme correspondant à un dépôt de garantie de trois mois de loyer soit 30.000 euros de base avant indexation. Elle indique qu’à ce jour le dépôt de garantie atteint la somme de 37.837,65 euros HT et que la restitution du dépôt de garantie est exigible depuis le 30 novembre 2025 de sorte qu’elle estime que la compensation entre le montant des loyers dûs et le dépôt de garantie est possible. Ainsi, elle fait valoir qu’il existe des contestations sérieuses qui rendent incompétent la formation des référés.

Sur le fond, la SAS COURTOISE AUTOMOBILES indique que le bailleur n’a pas respecté l’entiereté de ses obligations, constatant que le chauffage était déficient dès le premier hiver suite à la cession du bail, que le chauffagiste refusait d’intervenir et que le bailleur n’a pris aucune disposition pour parvenir à la réparation. Elle précise avoir procédé à de nombreux travaux à la charge du bailleur.

Par ailleurs, la SAS COURTOISE AUTOMOBILES ajoute que la SCI LA VALLEE s’est abstenue de répondre à ses demandes de travaux et à sa demande de baisse du loyer de sorte qu’elle a donné congé. Elle indique que l’état des lieux de sortie montre que le bâtiment a été restitué en parfait état et qu’elle a réalisé de nombreux travaux.

Elle indique que le bailleur ne peut ignorer les obligations qui pèsent sur lui lors de la signature, puis au cours de la relation contractuelle mais selon elle, le bailleur n’a pas fourni l’état des travaux réalisés dans les trois dernières années et ceux prévus pour les trois années suivantes, ne l’a pas informé des travaux qu’il réalisera avec un budget prévisionnel et n’a pas fourni la déclaration et le suivi des consommations d’énergie des bâtiments dédiés aux activités tertiaires de plus de 1 000 m2.

Enfin, elle expose que le dépôt de garantie est exigible sans délai dès le départ du locataire et que le congé a été donné pour le 30 novembre 2025, de sorte que celui-ci est intégralement exigible et doit lui être restitué. Elle indique que la compensation entre les loyers qu’elle doit à hauteur de 25.068,26 euros et le dépôt de garantie que le bailleur lui doit à hauteur de 37.873,65 euros lui octroie un solde dû par le bailleur pour un montant de 12.769,39 euros. Elle estime que les demandes en intérêts de retard sont injustifiées dès lors que la SCI LA VALLEE lui doit des sommes et que le calcul doit s’effectuer après compensation des sommes à la sortie des locaux. Elle précise que le bailleur n’a produit aucun devis de travaux correspondant à des dégradations qui aurait été commises en cours de bail, et qui ne seraient pas dues à la vétusté.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’incompétence du juge des référés :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 alinéa 2 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsqu’un moyen de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Par ailleurs, l’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, les parties s’opposent sur la compensation des loyers par le dépôt de garantie ainsi que la date d’exigibilité du remboursement du dépôt de garantie et donc du montant des loyers impayés.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments l’existence d’une contestation sérieuse quant à la fixation du montant des loyers impayés qui suppose de trancher au préalable les questions relatives à la date d’exigibilité du remboursement du dépôt de garantie et de sa possibilité à compenser les sommes dues, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés mais relève de la compétence du tribunal judiciaire.

Il convient, en conséquence, pour le juge des référés, de se déclarer incompétent pour connaître de ces demandes et de renvoyer l’ensemble de la procédure devant le tribunal judiciaire de Saint-Quentin dans le cadre d’une procédure écrite.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

Par ailleurs, il résulte de l’article 696 du même code que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, l’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens : dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de réserver les dépens ainsi que les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui suivront le fond de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

SE DECLARE incompétent sur la contestation ;

RENVOIE l’affaire devant la formation compétente du tribunal judiciaire de Saint-Quentin afin qu’il soit statué sur l’ensemble des demandes ;

DIT que le dossier de l’affaire avec copie du présent jugement sera transmis par le greffe à la juridiction sus-désignée, faute d’appel dans le délai de quinze jours suivant la notification de la présente décision ;

DIT que les demandes faites au titre de l’article 700 du code de procédure civile suivront le fond de la présente affaire,

RESERVE les dépens.TJ Montpellier, juges des loyers commerc, 7 janv. 2025, n° 23/03990. Lire en ligne : https://www.doctrine.fr/d/TJ/Montpellier/2025/TJPD7C30F9C36EC8E58339E

En foi de quoi, la présente décision a été signée par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE