TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

N° RG 25/00772 – N° Portalis DB3S-W-B7J-24IZ

Minute : 25/

S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1 REPRESENTE PAR CDC HABITAT

Représentant : Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0462

C/

Madame [Z] [J]

Copie exécutoire délivrée à :

Maître Lauren SIGLER

Copies certifiées conformes délivrées à :

Madame [Z] [J]

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 07 Octobre 2025

Ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 octobre 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, statuant en référé, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, statuant en référé, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier audiencier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1 REPRESENTE PAR CDC HABITAT

sises [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [J]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 4 mars 2024, la société SOLINTER ACTIFS 1 a donné à bail à Madame [Z] [J], un appartement à usage d’habitation (logement conventionné) situé au [Adresse 7], [Localité 5].

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 représentée par CDC HABITAT a fait signifier à Madame [Z] [J], par acte d’huissier en date du 14 octobre 2024, un commandement de payer la somme de 2.011,88 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 3 octobre 2024, et d’avoir à justifier d’une assurance, et visant les clauses résolutoires contractuelles.

Par acte d’huissier en date du 11 mars 2025, la SAS SOLINTER ACTIFS 1, a fait assigner en référé Madame [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

ordonner l’expulsion, avec l’assistance du Commissaire de Police et d’un serrurier si besoin est, de Madame [Z] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef de l’appartement [Adresse 7], [Localité 5],

condamner Madame [Z] [J] à lui payer les sommes suivantes :

4.063,85 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2025,

les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l’assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l’audience,

une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,

1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 juin 2025.

La SAS SOLINTER ACTIFS 1 représentée par CDC HABITAT, régulièrement représentée par son Conseil, abandonne ses prétentions relatives au défaut d’assurance, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5.748,13 euros, échéance du mois de juin 2025 comprise, selon décompte en date du 23 mai 2025. Il est opposé aux délais proposés.

Madame [Z] [J], comparant en personne, expose sa situation financière et propose de verser la somme de 1.000 euros tous les mois loyer inclus pour apurer la dette locative.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 octobre 2025.

Par note en délibéré autorisée et reçue le 15 juillet 2025, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 représentée par CDC HABITAT, actualise sa créance à la somme de 4.708,83 euros au 15 juillet 2025, loyer de juillet inclus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 14 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 représentée par CDC HABITAT, justifie avoir saisi la CCAPEX le 7 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, le bail conclu le 4 mars 2024 contient une clause résolutoire mentionnant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.011,88 euros. Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de leur bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 14 décembre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 4 mars 2024 à compter du 15 décembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [Z] [J] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SAS SOLINTER ACTIFS 1 produit un décompte démontrant que Madame [Z] [J] lui doit la somme de 4.708,83 euros, à la date du 23 mai 2025, mois de juin 2025 inclus.

Il convient de déduire 135,46 euros de frais.

Madame [Z] [J] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4.573,37 euros.

Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que Madame [Z] [J] a repris le versement de son loyer courant et a effectué des versements permettant de réduire la dette locative. Elle dispose de 2.000 euros de revenus et travaille en CDI. Elle indique qu’elle avait perdu son emploi et a donc cumulé les dettes. Elle ajoute qu’elle est accompagnée par une assistante sociale.

Compte tenu de ces éléments, Madame [Z] [J] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et justifiera la condamnation de Madame [Z] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier tant de la mauvaise foi du débiteur que du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires accordés ci dessus, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laurence HAIAT, vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe en premier ressort contradictoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant au bail conclu le 4 mars 2024, entre la société SOLINTER ACTIFS 1 et Madame [Z] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7], [Localité 5], sont réunies à la date du 15 décembre 2025 ;

CONDAMNONS Madame [Z] [J] à verser à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 représentée par CDC HABITAT la somme de 4.573,37 euros (décompte arrêté au 23 mai 2025, incluant la mensualité de juin 2025) ;

AUTORISONS Madame [Z] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 130 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELONS qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Z] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 représentée par CDC HABITAT, puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Madame [Z] [J] soit condamnée à verser à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 représentée par CDC HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 représentée par CDC HABITAT ou à son mandataire ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts formée par la SAS SOLINTER ACTIFS 1 représentée par CDC HABITAT ;

DISONS n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Z] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection