TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4] Référés JCP

Minute n° 2025/14

N° RG 9.N° RG 25/00030 – N° Portalis DBZK-W-B7J-DVRD CIV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 JUIN 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE :

S.A.S. [V] [J]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Manuel KELLER, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [S],

demeurant [Adresse 3]

non comparant

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Betty SCHWARTZ, Greffière,

présente lors des débats et du prononcé de l’Ordonnance

DÉBATS à l’audience publique du 03 AVRIL 2025

ORDONNANCE : Réputée contradictoire,

En premier ressort,

Prononcée par mise à disposition au greffe le 05 JUIN 2025,

Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signée par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

et par Madame Betty SCHWARTZ, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE :

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 16 juin 2020 avec effet au 6 juillet 2020, la SAS [V] [J] a donné à bail à Monsieur [O] [S] un appartement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 300 euros et une provision sur charges de 50 euros.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [O] [S] pour un montant de 1 435 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 22 novembre 2024, la SAS [V] [J] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Suivant acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2025 signifié à étude, la SAS [V] [J] a fait assigner Monsieur [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, outre sa condamnation au paiement de la somme de 2 061 € au titre des loyers et charges impayés ainsi qu’à son expulsion.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Moselle le 5 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 avril 2025 puis mise en délibéré au 5 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SAS [V] [J], assistée par son conseil, Maître KELLER, reprend les termes de son assignation et sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— déclarer son action recevable et bien fondée,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [O] [S] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 2 547 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 mars 2025,

— la somme de 5 400 euros au titre des réparations locatives,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail,

— aux dépens et à la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS [V] [J] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 198, que Monsieur [O] [S] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 22 novembre 2024. Monsieur [O] [S] est redevable à son égard d’un arriéré locatif d’un montant de 2 547 euros pour la période d’octobre 2023 à mars 2025. Elle en sollicite le paiement ainsi que l’expulsion du défendeur et sa condamnation à une indemnité d’occupation de 350 euros.

Monsieur [O] [S], bien que régulièrement assigné, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

***

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [O] [S], assigné à l’étude du commissaire de justice, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SAS [V] [J] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS [V] [J] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (VI page 2) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 22 novembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues n’ont pas été intégralement payées par Monsieur [O] [S], ce manquement s’étant perpétué pendant plus de six semaines après le commandement de payer qui lui a été délivré.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 janvier 2025.

Monsieur [O] [S] est donc occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour le bailleur un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a également lieu de condamner Monsieur [O] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande en paiement

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

S’agissant des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, le décompte produit à l’audience par la SAS [V] [J] met en évidence de nombreux impayés locatifs depuis l’échéance d’octobre 2023 pour atteindre effectivement la somme de 2 547 euros au 31 mars 2025, terme de mars inclus.

Monsieur [O] [S], non comparant, ne démontre l’existence d’aucun paiement qui n’aurait pas été comptabilisé dans le décompte de la SAS [V] [J].

En conséquence, il convient de condamner à titre provisionnel Monsieur [O] [S] à payer à la SAS [V] [J] la somme de 2 547 euros, dont à déduire le dépôt de garantie de 300 euros, soit un solde de 2 247 euros.

S’agissant des réparations locatives

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le même texte prévoit également l’obligation pour le locataire de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le bailleur peut demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution, par le locataire, des réparations locatives, sous réserve de justifier précisément le préjudice subi sans pour autant être tenu de produire des factures acquittées, ni de démontrer qu’il a procédé aux travaux de réparation.

L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 énonce par ailleurs qu’un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.

Selon les articles 1730 et 1731 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, la SAS [V] [J] ne produit aucun élément justifiant des dégradations avancées ni du règlement des sommes réclamées pour les réparer.

Par conséquent, il convient de débouter la SAS [V] [J] de sa demande de condamnation de Monsieur [O] [S] au paiement de la somme de 5 400 euros au titre des réparations locatives.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [O] [S], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [O] [S], condamné aux dépens, sera également condamné à verser la SAS [V] [J], au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros et sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de la disposition citée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action de la SAS [V] [J] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 juin 2020 entre, la SAS [V] [J] d’une part, et Monsieur [O] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 3 janvier 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de Monsieur [O] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [S] à payer à titre provisionnel à la SAS [V] [J] la somme de 2 247 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 31 mars 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [S] à payer à titre provisionnel à la SAS [V] [J], à compter du 3 janvier 2025 et jusqu’à la restitution des clés et la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail ;

DEBOUTONS la SAS [V] [J] de sa demande de condamnation de Monsieur [O] [S] au titre des réparations locatives ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [S] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de signification du commandement de paye, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi que de la saisine de la CCAPEX ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [S] à payer à la SAS [V] [J] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLONS que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025, et signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Betty SCHWARTZ, greffière.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Betty SCHWARTZ Jean-Yves ZORDAN