REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-AVOLD

[Adresse 1]

N° RG 25/00492 – N° Portalis DBZK-W-B7J-D2H4

Minute n° 192/2026

JUGEMENT du 26 Mars 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [C] [V], demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Président : Franck DE PEYRONNET

Greffier : Daniel HELFENSTEIN

DÉBATS A L’AUDIENCE PUBLIQUE DU :

05 février 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2026 et signé par Franck DE PEYRONNET, le Juge des contentieux de la protection délégué au tribunal de proximité de Saint Avold suivant ordonnance complétive de délégation du premier président de la cour d’appel de Metz en date du 28 janvier 2026, assisté de Daniel HELFENSTEIN, greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2024, la SCI [H] a donné à bail à madame [C] [V] un logement sis [Adresse 4], pour une durée de trois ans, moyennant un loyer mensuel initial de 580 euros.

Par acte sous seing privé du 09 septembre 2024, la société par actions simplifiée (SAS) ACTION LOGEMENT SERVICES, intervenant au titre de la garantie VISALE, s’est portée caution du paiement de toutes les sommes qui pourraient être dues par le preneur au titre d’un impayé de loyer et des charges, et/ou d’une dégradation et ce, dans la limite de 36 mensualités de loyers maximum, sur la durée totale du bail, renouvellement inclus.

Prétendant qu’elle avait été actionnée en qualité de caution pour le paiement d’échéances de loyers impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à [C] [V] par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2025, un commandement d’avoir à lui payer la somme de 2 755 euros en principal, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner [C] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Avold, afin qu’il soit :

— jugé recevable et bien fondée l’action de ACTION LOGEMENT SERVICES,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

A titre subsidiaire, prononcé la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

— condamner [C] [V] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.890 avec intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer du 18 juillet 2025,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— condamner [C] [V] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner [C] [V] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit,

— condamner [C] [V] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 février 2026 lors de laquelle la société ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son conseil, s’est référée aux termes de son assignation et a maintenu ses demandes après avoir actualisé la dette à la somme de 3 630,00 euros suivant décompte produit au 27 janvier 2026.

[C] [V], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en résiliation de bail et expulsion :

* Sur la recevabilité de l’action :

En application de l’ancien article 2306 du code civil, devenu 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, l’article 8.1 du « contrat de cautionnement Visale » liant le bailleur et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit expressément que, dès que la caution aura payé les sommes impayées par le locataire, celle-ci sera subrogée dans les droits du bailleur, dont celui d’agir en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation des indemnités d’occupation.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement, la société demanderesse verse notamment aux débats :

— le contrat de bail et le contrat dit de « contrat de cautionnement Visale »,

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 juillet 2025 pour le paiement d’une somme de 2 755 euros en principal,

— une quittance subrogative en date du 04 novembre 2025, attestant de paiements par la caution au profit du bailleur en lieu et place du locataire (pour un montant total de 4 040 euros entre janvier 2025 et octobre 2025), et visant l’article 2309 du code civil,

— une quittance subrogative en date du 08 janvier 2026, attestant de paiements par la caution au profit du bailleur en lieu et place du locataire (pour un montant total de 5 780 euros entre janvier 2025 et janvier 2026), et visant l’article 2309 du code civil,

— un détail de la créance au 04 novembre 2025 établi par le demandeur, faisant mention d’une somme de 1 890 euros au titre des loyers et charges réglés par la caution.

Par ailleurs, la quittance subrogative du 04 novembre 2025, qui vise le nouvel article 2309 du code civil, rappelle que la subrogation consentie porte sur le recouvrement des impayés, tant dans le cadre d’une action en paiement, que dans le cadre d’une action en résiliation de bail.

En conséquence, il est établi que le bailleur a donné pouvoir à la partie demanderesse d’agir en résiliation de bail et/ou constatation d’acquisition de la clause résolutoire.

En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée le 21 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et de la notification de l’assignation à la Préfecture du Rhône le 21 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de cette même loi.

Il convient dès lors de déclarer recevable la demande en résiliation de bail et en expulsion introduite par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, avant d’en examiner le bien-fondé.

* Sur le bien-fondé de l’action :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version modifiée par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite « [Localité 1] », et antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements, dite «KASBARIAN», eu égard à la date d’établissement du bail, la clause résolutoire insérée au bail ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 1er septembre 2024 contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 juillet 2025 pour la somme en principal de 2 755 euros.

En l’état des quittances subrogatives produites et du décompte de créance du 04 novembre 2025 mentionnant les versements effectués depuis mars 2025 au profit de la caution, il apparaît que [C] [V] n’a pas apuré sa dette dans le délai imparti.

Ainsi, il est suffisamment établi que les causes du commandement n’ont pas été payées dans les deux mois de sa délivrance de sorte que les conditions de la résiliation du bail sont réunies depuis le 18 septembre 2025.

En conséquence, il convient de constater que [C] [V] occupe sans droit ni titre les lieux loués depuis cette date, le contrat de bail étant résilié de plein droit depuis lors.

Sur l’expulsion :

Compte tenu de la résiliation du bail et de l’absence d’éléments sur la situation personnelle et financière de la locataire et en l’absence de toute demande de délais de paiement, il convient d’ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, selon les modalités rappelées dans le dispositif du présent jugement.

Sur l’action subrogatoire en paiement de l’arriéré de loyers et de charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige.

En outre, en application de l’ancien article 2306 du code civil, devenu 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement, la société demanderesse verse notamment aux débats :

— le contrat de bail et le contrat dit de « contrat de cautionnement Visale »,

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 juillet 2025 pour le paiement d’une somme de 2 755 euros en principal,

— une quittance subrogative en date du 04 novembre 2025, attestant de paiements par la caution au profit du bailleur en lieu et place du locataire (pour un montant total de 4 040 euros entre janvier 2025 et octobre 2025), et visant l’article 2309 du code civil,

— une quittance subrogative en date du 08 janvier 2026, attestant de paiements par la caution au profit du bailleur en lieu et place du locataire (pour un montant total de 5 780 euros entre janvier 2025 et janvier 2026), et visant l’article 2309 du code civil,

— un détail de la créance au 04 novembre 2025 établi par le demandeur, faisant mention d’une somme de 1 890 euros au titre des loyers et charges réglés par la caution.

Il résulte de ces pièces qu’agissant en qualité de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve qu’elle a payé au bailleur, en lieu et place du locataire, déduction faite de sommes encaissées et versées par le bailleur, la somme totale de 1.310 euros correspondant aux échéances impayées depuis le début du bail, jusqu’à l’échéance de septembre 2025 inclus, suite à la résiliation du bail en date du 18 septembre 2025.

En vertu de ces paiements et du contrat de cautionnement, la caution est subrogée dans l’action en paiement du bailleur contre le locataire pour le recouvrement de cette somme.

[C] [V] absente à l’audience n’apporte de ce fait aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

La demanderesse rapporte ainsi la preuve du principe, du montant et de l’exigibilité de sa créance, de sorte qu’il convient de condamner le défendeur à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme susvisée de 1.310 euros selon décompte du 04 novembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse).

Sur ce montant de 1.310 euros, les sommes de 125 euros et de 580 euros correspondent à des règlements effectués par la caution pour les échéances respectives de loyer et charges d’aout 2025 et de septembre 2025, et en conséquence postérieurement au commandement de payer du 18 juillet 2025. Dès lors, seule la somme de 605 euros, qui correspond à la somme de 1.310 euros déduite de ces règlements de 125 euros et 580 euros susvisés, portera intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2025, date du commandement de payer.

Sur les indemnités d’occupation :

Le maintien dans les lieux du défendeur depuis le 18 septembre 2025 cause nécessairement un préjudice, non sérieusement contestable, à la demanderesse ouvrant droit à cette dernière à la perception d’une indemnité d’occupation, à titre de réparation, en application de l’article 1240 du code civil, et qu’il convient de fixer au montant égal au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible en cas de continuation de la location.

Cette indemnité sera due à compter de l’échéance du mois d’octobre 2025, non comprise dans la condamnation ci-avant prononcée, et jusqu’à libération effective des lieux, les indemnités d’occupation antérieures étant incluses dans la condamnation principale au paiement à laquelle il a été fait droit.

Dès lors, il convient de condamner le défendeur à payer ces indemnités à la caution à compter de l’échéance du mois d’octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, le tout sous réserve de production de quittances subrogatives justifiant le cas échéant du paiement en lieu et place de l’occupant.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. [C] [V], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 18 juillet 2025.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse la totalité des frais exposés dans le cadre de la présente instance. [C] [V] sera donc également condamnée à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Avold, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT que les demandes présentées par la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES sont recevables ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 1er septembre 2024 entre la SCI [H] en qualité de bailleur et madame [C] [V] en qualité de preneur, concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 18 septembre 2025 ;

CONDAMNE [C] [V] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, caution de [C] [V], la somme de 1.310 euros en remboursement des sommes en tant que caution au titre des loyers et charges impayés (échéance de septembre 2025 inclus), la somme de 605 euros étant assortie des intérêts au taux légal à compter 18 juillet 2025 ;

ORDONNE en conséquence à [C] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour [C] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter de l’échéance du mois d’octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

CONDAMNE [C] [V] à verser à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES cette indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, dès lors que les paiements en lieu et place du bailleur seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE [C] [V] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE [C] [V] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 18 juillet 2025 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,