TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/03605 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4PIJ

N° MINUTE : 5/2024

JUGEMENT

rendu le 26 septembre 2024

DEMANDERESSE

Fondation ALEXANDRE ET JULIE WEILL, [Adresse 1] – [Localité 3], représentée par M^e MAYEL Myriam, avocat au barreau de Paris, [Adresse 2] [Localité 5], Toque P 298

DÉFENDERESSE

Madame [D] [Z], demeurant [Adresse 6] – [Localité 4], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine WACHÉ-VALIN, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 28 juin 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 26 septembre 2024 par Karine WACHÉ-VALIN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 26 septembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/03605 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4PIJ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juillet 2020, la fondation Alexandre et Julie WEILL a consenti un bail d’habitation à Mme [D] [Z] portant sur un appartement n° 23, 5ème étage situé [Adresse 6], [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer trimestriel de 2.385 euros et d’une provision pour charges.

Les loyers étant impayés, la fondation Alexandre et Julie WEILL a par courrier du 24 janvier 2023, mis en demeure Mme [D] [Z] de lui régler la somme de 10.912,82 euros, 1er trimestre 2023 inclus. Il a été convenu le 1er avril 2023 un plan d’apurement de la dette entre les parties. Mme [D] [Z] n’ayant pas respecté ce plan, la bailleresse l’a par courrier du 7 novembre 2023 mis en demeure de payer la somme de 16.480,20 euros, 4ème trimestre 2023 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 16.480,20 euros au titre de l’arriéré locatif, 4ème trimestre 2023 inclus, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Le commandement de payer a été signifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2024, la FONDATION ALEXANDRE ET JULIE WEILL a fait assigner Mme [D] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire

— A titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail,

— L’expulsion de Mme [D] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— statuer sur le sort des meubles conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— La condamnation de Mme [D] [Z] au paiement de la somme de 18.965,86 euros, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 16.480,20 euros et de l’assignation pour le surplus,

— La condamnation de Mme [D] [Z] au paiement de la somme de 2.519,76 euros à titre d’indemnité trimestrielle d’occupation révisable outre les charges et accessoires à compter du 17 janvier 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération des lieux,

— La condamnation de Mme [D] [Z] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 mars 2024.

À l’audience du 28 juin 2024, la FONDATION ALEXANDRE ET JULIE WEILL, représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise sa créance à la somme de 19.656,92 euros, 2ème trimestre 2024 inclus.

Selon la fiche diagnostic dont le contenu a été communiqué aux parties lors de l’audience, Mme [D] [Z] occupe le logement avec son époux et leurs deux enfants âgés respectivement de 4 et 3 ans. Elle est actuellement commerciale et perçoit un salaire d’environ 1.523,86 euros, son époux a repris une formation et a perçu dans ce cadre une indemnité mensuelle de 723,36 euros, la famille perçoit par ailleurs 141,99 euros d’allocations familiales et 184,81 euros de PAJE soit au total une somme de 2.574,02 euros. Les APL ont été suspendues du fait de la dette locative. Les charges mensuelles s’élèvent à 1.335,91 euros. Au vu de la situation de la famille, un FSL maintien dans les lieux a été réalisé le 8 mars 2024.

Mme [D] [Z] comparaît en personne. Elle expose qu’elle vit avec son époux et leurs deux enfants, qu’elle a effectué des virements pour régler le loyer trimestriel et est en attente d’un FSL. Elle précise que le paiement du loyer est trimestriel mais qu’elle règle 1/3 chaque mois de sorte qu’elle a repris le paiement des loyers. Elle demande en conséquence l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

La FONDATION ALEXANDRE ET JULIE WEILL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 15 juillet 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 décembre 2023, pour la somme en principal de 16.480,20 euros. Ce commandement comporte la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 février 2024.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, Mme [D] [Z] soutient qu’elle a repris le paiement du loyer. Elle précise que le paiement du loyer est trimestriel mais qu’elle règle 1/3 chaque mois de sorte qu’elle a repris le paiement des loyers.

A la lecture du décompte produit par la bailleresse, Mme [Z] a réglé une somme de 1.000 euros le 4 juin 2024. Il convient en conséquence de considérer qu’elle a repris le paiement du loyer courant.

Par ailleurs une demande de FSL est en cours.

Compte tenu de ces éléments, Mme [D] [Z] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Au vu du décompte versé aux débats, Mme [D] [Z] est redevable des loyers et charges impayés, 2ème trimestre 2024 inclus de la somme de 19.656,92 euros au paiement de laquelle elle sera condamnée selon les modalités fixées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Mme [D] [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la FONDATION ALEXANDRE ET JULIE WEILL, d’une part, et Mme [D] [Z] d’autre part, portant sur un appartement n° 23, 5ème étage situé [Adresse 6], [Localité 4], sont réunies à la date du 6 février 2024 ;

CONDAMNE Mme [D] [Z] à verser à la FONDATION ALEXANDRE ET JULIE WEILL la somme de 19.656,92 euros, 2ème trimestre 2024 inclus, au titre des arriérés de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement;

AUTORISE Mme [D] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 300 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra être versée le 5 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [D] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la fondation Alexandre et Julie WEILL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que Mme [D] [Z] soit condamnée à verser à la fondation Alexandre et Julie WEILL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la fondation Alexandre et Julie WEILL ou à son mandataire ;

REJETTE la demande formulée par la FONDATION ALEXANDRE ET JULIE WEILL au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [D] [Z], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La juge